대전지방법원 2025타경15858. 홍성군 홍북읍 신경리 숲안타워 1동 1층 101호입니다. 용도 표기는 대지이고, 감정평가 현황상 근린생활시설로서 ‘내포 숲안타워 공인중개사사무소’로 이용 중입니다. 소유자 신해민은 2022.09.10 매매를 원인으로 2023.05.11 소유권이전등기를 마쳤고, 등기부 거래가액은 454,001,000원입니다.
같은 날 광천농업협동조합이 채권최고액 324,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이어 한규택의 채권최고액 346,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 말소기준은 접수번호가 앞선 광천농업협동조합 근저당권입니다. 이후 경매개시결정과 홍성군 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경15858 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 홍성군 홍북읍 신경리 907 숲안타워 1동 1층101호 |
| 용도 / 현황 | 대지 · 근린생활시설(현황 ‘내포 숲안타워 공인중개사사무소’) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하4층 지상8층 · 1층101호 · 사용승인 2022.08.29 |
| 소유자 | 신해민 · 거래가액 454,001,000원 · 2023.05.11 소유권이전등기 |
| 감정가 / 최저가 | 440,000,000원 / 150,920,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 광천농업협동조합 / 287,007,305원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
핵심은 2023.05.11 광천농업협동조합 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이고, 같은 날 뒤이어 접수된 한규택 근저당권과 2025.07.15 임의경매개시결정, 2026.01.13 홍성군 압류는 매각으로 소멸합니다. 과거 한국투자부동산신탁주식회사 명의의 신탁등기는 이미 말소된 이력입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 장병선 | 2023.05.24 | 10,000,000원 | 1,500,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 0원 |
장병선의 전입일은 2023.05.24로 말소기준권리인 광천농업협동조합 근저당권 2023.05.11보다 늦습니다. 따라서 이 임차인은 대항력이 없고, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정하지 않습니다.
③ 가격·회차 구조 — 3회 유찰, 감정가의 34.3%
현재 최저매각가는 150,920,000원으로, 감정가 440,000,000원 대비 34.3% 수준입니다. 4회 유찰 시 시나리오는 105,644,000원, 5회 유찰 시에는 73,950,800원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 150,920,000원 | 148,007,120원 | 521,992,880원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 105,644,000원 | 103,364,984원 | 566,635,016원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 73,950,800원 | 72,219,686원 | 597,780,314원 | 0원 |
여기서 중요한 점은 채권자의 미배당액과 매수인의 인수액은 다른 개념이라는 것입니다. 현재 회차에서 채권최고액 기준 미배당은 521,992,880원에 이르지만, 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 큰 미배당이 곧 매수인의 추가 부담을 뜻하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 150,920,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 (약 매각가의 1.9% 추정) | - | 2,912,880원 |
| 근저당 · 광천농업협동조합 | 324,000,000원 | 148,007,120원 |
| 근저당 · 한규택 | 346,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당권 채권최고액 합계는 670,000,000원이고, 현재 가정 매각가에서는 채권자에게 148,007,120원이 배당돼 521,992,880원의 미배당이 발생합니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청남도청 남동측 인근에 위치하며, 관공서·근린공원·근린생활시설·상업용 및 업무용 건물이 밀집된 상가지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 현황 이용. 근린생활시설로 이용 중이며 감정평가 당시 ‘내포 숲안타워 공인중개사사무소’ 현황이 확인됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하4층·지상8층 건물의 1층101호이며, 사용승인일은 2022.08.29입니다. 지하주차장·승강기·화재탐지설비 등이 구비돼 있습니다.
- 토지·도로. 정방형 평지의 상업용 및 주거용 건부지이며, 북측으로 왕복 4차선 아스콘포장도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역·도청이전신도시 개발예정지구 등에 포함되고, 공시지가는 791,000원/㎡입니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성 점검. 근린생활시설이라는 용도와 3회 유찰 이력을 함께 보고, 응찰 전 실제 영업·임대 수요를 보수적으로 확인할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 점유 확인. 장병선이 현황조사와 매각물건명세서에서 확인됩니다. 대항력은 없지만 실제 점유 상태와 명도 절차를 확인해야 합니다.
- 우선변제 확인. 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않으므로 배당요구 종기 관련 원본을 대조해 실제 배당관계를 확인하세요.
- 최우선변제 반영 여부. 현재 예상배당에는 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 차이가 생길 수 있습니다.
- 회차별 자금계획. 현재 최저가 150,920,000원, 4회 유찰 시 105,644,000원, 5회 유찰 시 73,950,800원 시나리오를 기준으로 입찰 상한을 따로 정하세요.
- 미배당과 인수 구분. 현재 채권자 미배당 521,992,880원은 매수인 인수액이 아닙니다. 매수인 인수는 현재 시뮬레이션상 0원입니다.
- 이용현황 확인. 감정평가 당시 근린생활시설로 이용 중이었으므로 현장 영업 상태와 임대관계를 직접 확인하는 것이 중요합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 승부처는 환금성과 가격 검증”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2023.05.11 광천농업협동조합 근저당권이고, 실제 임차인 장병선은 2023.05.24 전입해 대항력이 없습니다. 현재 가정에서 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다.
다만 감정가 440,000,000원에서 3회 유찰돼 150,920,000원까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다. 현황은 근린생활시설이고, 이미 여러 차례 유찰됐다는 점 자체가 응찰 판단에서 반드시 반영돼야 합니다. 권리상 인수위험은 낮지만, 가격과 환금성 검증은 보수적으로. 이 사건의 결론입니다.
