부동산임의경매 (아파트)

한 줄 평 감정가 대비 약 49%까지 내려온 물건으로 가격 조정 폭은 큽니다. 다만 단순 주거용이 아니라 일반음식점과 다가구주택이 혼재된 주상용 구조이며, 임차권등기 3건과 보증금 미상 점유자가 있어 권리보다 현황 확인이 중요합니다.

감정가

775,889,680원

평가금액

최저가

380,186,000원

2회 유찰 후

매수인 인수

0원

말소기준 이후 권리 소멸

핵심지표

임차권등기 3건

현황 확인 필요

대전지방법원 2025타경15867. 충남 보령시 대천동 427-33 소재 연립/다세대 + 토지 물건입니다. 등기상 소유자는 김동길이며, 말소기준권리는 2016년 설정된 보령시새마을금고 근저당권입니다. 이후 가압류·경매개시결정·압류 등은 매각으로 소멸하는 구조라 낙찰자가 직접 인수하는 권리는 없습니다.

다만 이 물건은 전형적인 주거용 경매와 다릅니다. 감정평가상 이용상태는 일반음식점 및 다가구주택으로, 임차권등기와 여러 점유자가 확인됩니다. 가격만 보고 접근하기보다 실제 점유 관계와 사용 현황 확인이 필요한 사례입니다.

물건 개요

사건번호	대전지방법원 2025타경15867
소재지	충청남도 보령시 대천동 427-33
용도	연립/다세대 + 토지 · 주상용(일반음식점 및 다가구주택)
소유자	김동길
감정가 / 최저가	775,889,680원 / 380,186,000원
신청채권자 / 청구	보령시새마을금고 / 306,575,000원
매각기일	2026.07.21

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

말소기준권리는 을구 1번 보령시새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 390,000,000원이며, 2016.07.26 설정되었습니다. 이후 임의경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸하는 권리입니다. 임차권등기 역시 등기상 매각으로 소멸 예정이나, 실제 점유자의 배당·명도 관계는 확인이 필요합니다.

② 임차인 및 점유 관계

임차인	구분	보증금	대항력	우선변제	승계
김소연	주거 (임차권등기)	65,000,000원	없음	확인 필요	없음
한종찬	주거 (임차권등기)	30,000,000원	없음	확인 필요	없음
추연화	주거 (임차권등기)	50,000,000원	없음	확인 필요	없음
장현준 외	점유자	미상	없음	확인 필요	없음

⚠️ 임차권등기 주의 등기상 임차권 3건은 매각으로 소멸하는 구조지만, 실제 점유와 배당 관계는 별도 확인이 필요합니다. 보증금 미상 점유자가 있어 현황조사 및 매각물건명세서 확인이 중요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 380,186,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	6,122,604원
보령시새마을금고 근저당	390,000,000원	374,063,396원
소유자 교부	-	0원

현재 회차 기준 근저당 채권최고액 전액 배당은 불가능하며 약 15,936,604원의 미배당이 발생하는 구조입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.

매각대금 배분

감정가 vs 최저가

2회 유찰 후 최저가가 감정가 대비 49% 수준입니다.

✅ 권리 관점 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 매수인 인수 권리는 0원입니다.

⛔ 확인 필요 가격은 조정됐지만 주상용 이용 상태와 임차권등기, 다수 점유 관계가 있어 현장 확인 없는 입찰은 위험합니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 대천여자중학교 남서측 인근으로 음식점·점포·다가구주택 등이 혼재한 상가지대입니다.
교통. 차량 접근 가능하며 인근 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 가능합니다.
토지. 제2종일반주거지역이며 토지면적은 243㎡입니다.
환금성. 일반 아파트보다 수요층이 제한될 수 있는 주상용 구조로 사용 형태 확인이 중요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

현황 확인. 일반음식점·다가구주택 혼합 이용 상태와 실제 점유 현황을 확인하세요.
임차 관계. 임차권등기 3건과 보증금 미상 점유자의 관계를 확인하세요.
배당 검토. 근저당 채권최고액 대비 미배당 발생 구조를 확인하세요.
원본 대조. 등기부·현황조사·매각물건명세서 원본 확인이 필요합니다.

맺으며 — “가격 조정은 됐지만, 현황 확인이 먼저다”

이 물건은 2회 유찰로 감정가 대비 큰 폭으로 가격이 낮아졌고, 권리상 매수인 인수 부담은 없습니다. 하지만 주상용 구조와 임차권등기, 다수 점유자가 존재해 단순히 할인율만 보고 판단하기 어렵습니다. 권리는 정리되지만 실제 사용과 점유 관계를 확인한 뒤 접근해야 하는 물건입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-05-12	유찰	7억 7,588만원
2	2026-06-16	유찰	5억 4,312만원
3	2026-07-21	대기	3억 8,018만원

부동산임의경매

2회 유찰로 가격은 내려왔지만, 임차권등기와 주상용 구조를 확인해야 한다 — 보령 대천동 427-33

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

② 임차인 및 점유 관계

③ 예상배당표 (매각가 380,186,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “가격 조정은 됐지만, 현황 확인이 먼저다”

사건 개요

물건 전체 내역 (2)

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (18장)

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