대전지방법원 2025타경15889. 사건 용도는 ‘연립주택 + 토지’로 표시돼 있고, 감정평가상 건물은 단독주택으로 이용 중입니다. 등기사항증명서상 건물은 충청남도 예산군 삽교읍 수촌리 196, 수촌학재길 30으로 기재돼 있습니다. 소유자는 정윤호이며, 말소기준권리는 2023.04.27. 홍성신용협동조합 근저당권 195,600,000원입니다. 그 뒤의 김영운 근저당권과 세 건의 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건의 핵심은 등기부상 후순위 채권보다 매각 대상과 토지 이용 조건에 있습니다. 매각물건명세서에는 매각 외 건물을 위한 법정지상권 성립 여부가 불분명하다고 명시돼 있고, 제시외 건물·비닐하우스·이동식 창고 1동은 매각에서 제외됩니다. 또한 일부 농지는 농지취득자격증명원 제출이 필요하고, 미제출 시 보증금이 반환되지 않는 조건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경15889 |
|---|---|
| 사건 소재지 | 충청남도 예산군 삽교읍 이리 667 |
| 등기부상 건물 | 충청남도 예산군 삽교읍 수촌리 196 주건축물제1동 · 수촌학재길 30 |
| 용도 / 이용상태 | 연립주택 + 토지 · 감정평가상 단독주택 이용 중 |
| 소유자 | 정윤호 · 단독소유 |
| 건물 구조 | 경량철골구조 기와지붕 단층 · 사용승인일 2023.04.14 |
| 토지 | 1,217㎡ · 지목 전 · 계획관리지역 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(불) |
| 감정가 / 최저가 | 1,183,319,000원 / 284,115,000원 (4회 유찰, 감정가 24%) |
| 신청채권자 / 청구 | 홍성신용협동조합 / 475,469,617원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 등기부 후순위는 소멸, 그러나 별도 리스크가 남는다
말소기준은 2023.04.27. 홍성신용협동조합 근저당권입니다. 2024.11.27. 설정된 김영운 근저당권 78,000,000원과 이후의 충북신용보증재단·김순자·영동농업협동조합 가압류는 매각으로 소멸합니다. 2024.06.26. 김종술 근저당권 45,000,000원은 2024.11.27. 이미 말소됐습니다.
② 가격 해석 — 4회 유찰됐지만 ‘시세보다 싸다’고 말할 수 없다
감정가는 1,183,319,000원, 현재 최저매각가는 284,115,000원으로 4회 유찰 후 감정가의 24% 수준입니다. 숫자만 보면 낙폭이 크지만, 동일·유사 물건의 최근 실거래 비교값이 없어 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 따라서 이 사건에서는 유찰 횟수나 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 인정하지 않는 것이 안전합니다.
특히 매각 대상은 일반 공동주택 한 호실처럼 단순하지 않습니다. 사건 용도는 연립주택 + 토지이고 감정평가상 건물은 단독주택으로 이용 중이며, 농지·매각 제외 건물·법정지상권 불확실성이 함께 존재합니다. 현재 최저가 284,115,000원이 낮아 보이더라도 이 조건들을 가격에 함께 반영해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 284,115,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,777,610원 |
| 1. 근저당 · 홍성신용협동조합 | 195,600,000원 | 195,600,000원 |
| 2. 근저당 · 김영운 | 78,000,000원 | 78,000,000원 |
| 3. 가압류 · 충북신용보증재단 | 22,333,344원 | 5,737,390원 |
| 4. 가압류 · 김순자 | 150,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 영동농업협동조합 | 19,827,787원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 합계는 465,761,131원, 예상 배당액은 279,337,390원, 미배당은 186,423,741원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 금전 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
신청채권자의 사건 청구액은 475,469,617원이지만, 현재 배당표의 홍성신용협동조합 배당은 등기부상 을구 1번 근저당권의 채권최고액 195,600,000원을 기준으로 계산돼 있습니다.
④ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 수촌리 마을회관 남서측 근거리에 위치하고, 주변은 단독주택·농경지·임야가 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 경량철골구조 기와지붕 단층 건물이며 사용승인일은 2023.04.14입니다. 기본 위생·급배수·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 1,217㎡, 지목 전, 계획관리지역이며 완경사·부정형 토지입니다. 공시지가는 85,800원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역과 가축사육제한구역이 확인되며, 토지 정보에는 성장관리계획구역도 포함돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 동일·유사 물건의 실거래 비교값이 없어 가격 환금성을 수치로 판단하기 어렵고, 토지·농지 조건과 매각 제외 건물이 함께 있는 복합 물건입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 법정지상권. 매각 외 건물을 위한 법정지상권 성립 여부가 불분명하다는 명세서 문구를 우선 확인해야 합니다.
- 매각 제외 시설. 제시외 건물㉠, 비닐하우스 ㉡, 목록2·3 지상의 이동식 창고 1동은 매각에서 제외됩니다.
- 농지취득자격증명원. 목록1·3에 제출이 필요하며, 미제출 시 보증금 미반환 조건이 명시돼 있습니다.
- 임대·점유. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다.
- 주소·목록 대조. 사건 소재지는 삽교읍 이리 667로, 등기부상 건물은 삽교읍 수촌리 196·수촌학재길 30으로 기재돼 있으므로 실제 매각목록별 소재를 대조할 필요가 있습니다.
- 가격 착시 경계. 감정가 대비 24%라는 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단할 실거래 근거는 없습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·농지취득자격 관련 회신 및 실제 매각목록을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰률보다 매각 조건이 먼저다”
이 사건은 현재 최저가가 감정가의 24%까지 내려와 숫자상 할인 폭은 매우 큽니다. 그러나 동일·유사 실거래 비교값이 없어 그 가격이 시세보다 낮다고 단정할 수 없고, 물건 자체도 일반적인 단일 주거용 집합건물과 다릅니다. 매각 외 건물을 위한 법정지상권의 성립 여부가 불분명하고, 일부 농지에는 농지취득자격증명원이 필요하며, 매각 제외 건물과 시설이 존재합니다.
등기부상 후순위 근저당권과 가압류는 매각으로 소멸하고 배당 계산상 매수인 금전 인수는 0원입니다. 하지만 이 장점만으로 전체 위험을 상쇄할 수는 없습니다. 이 물건의 핵심은 ‘얼마나 싸졌는가’보다 ‘무엇을 실제로 취득하고, 무엇이 남을 수 있는가’를 확인하는 데 있습니다.
