대전지방법원 2025타경15889. 감정가 1,183,319,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 405,878,000원입니다. 사건 용도는 연립주택 + 토지이고 감정평가상 건물은 단독주택으로 이용 중입니다. 등기상 말소기준은 2023.04.27. 홍성신용협동조합의 채권최고액 195,600,000원 근저당권입니다. 이후 김영운 근저당권과 충북신용보증재단·김순자·영동농업협동조합 가압류, 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
다만 이 물건을 단순한 ‘인수 0원 물건’으로 보면 안 됩니다. 매각물건명세서에는 매각 외 건물을 위한 법정지상권 성립 여부가 불분명하다고 명시되어 있고, 제시외 건물과 비닐하우스, 이동식 창고 일부는 매각에서 제외됩니다. 또한 목록1·3은 농지취득자격증명원 제출이 필요하며, 미제출 시 보증금이 반환되지 않는 조건이 기재되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경15889 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 예산군 삽교읍 이리 667 |
| 물건종류 / 이용 | 연립주택 + 토지 · 감정평가상 단독주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 정윤호 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,183,319,000원 / 405,878,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 475,469,617원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 건물 이용상태 | 경량철골구조 기와지붕 단층 · 사용승인일 2023.04.14 |
| 토지 자료 | 1,217㎡ · 지목 전 · 계획관리지역 · 공시지가 85,800원/㎡ |
① 권리 흐름 — 등기 인수는 0원
말소기준권리는 2023.04.27. 설정된 홍성신용협동조합 근저당권 195,600,000원입니다. 2024.06.26. 김종술의 근저당권 45,000,000원은 2024.11.27. 이미 말소됐고, 같은 날 설정된 김영운 근저당권 78,000,000원과 이후 세 건의 가압류는 모두 말소기준 이후입니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 가격 — 3회 유찰됐지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
감정가 1,183,319,000원에서 현재 최저매각가 405,878,000원까지 내려왔고, 현재 회차는 데이터상 감정가 34% 구간입니다. 4회 유찰 시 284,114,600원, 5회 유찰 시 198,880,220원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다.
그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 확실하다’고 평가해서는 안 됩니다. 특히 주위가 단독주택·농경지·임야가 혼재하는 지역이고, 토지와 건물·제시외 물건의 매각 범위가 섞여 있어 단순한 감정가 할인율보다 실제 이용가치와 법적 제약 확인이 우선입니다.
③ 예상배당표 (매각가 405,878,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,458,780원 |
| 1. 근저당 · 홍성신용협동조합 | 195,600,000원 | 195,600,000원 |
| 2. 근저당 · 김영운 | 78,000,000원 | 78,000,000원 |
| 3. 가압류 · 충북신용보증재단 | 22,333,344원 | 22,333,344원 |
| 4. 가압류 · 김순자 | 150,000,000원 | 103,485,876원 |
| 5. 가압류 · 영동농업협동조합 | 19,827,787원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 465,761,131원 중 399,419,220원이 배당되고, 미배당액은 66,341,911원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 매각 범위·농지·법정지상권
- 일괄매각. 목록1~4 지상의 제시외 수목은 매각에 포함됩니다.
- 매각 제외. 제시외 건물㉠, 비닐하우스 ㉡ 및 목록2·3 지상의 이동식 창고 1동은 매각에서 제외됩니다.
- 법정지상권. 매각물건명세서상 매각 외 건물을 위한 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다.
- 농지취득자격증명. 목록1·3은 농지취득자격증명원 제출이 필요하며, 미제출 시 보증금이 반환되지 않습니다.
- 목록3. 전용허가가 이루어진 것으로 기재돼 있으며 첨부 사실조회 회신을 참조하도록 되어 있습니다.
⑤ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 수촌리 마을회관 남서측 근거리에 위치하며 단독주택·농경지·임야 등이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 경량철골구조 기와지붕 단층으로, 사용승인일은 2023.04.14입니다. 기본적인 위생·급배수·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 계획관리지역이며 가축사육제한구역이 포함되고, 토지 자료상 지목과 이용상황은 전입니다.
- 형상·접면. 완경사·부정형이며 도로접면은 세로한면(불)로 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 법정지상권 검토. 매각 외 건물의 소유관계와 토지·건물의 권리 변동을 대조해 법정지상권 성립 가능성을 확인해야 합니다.
- 농취증 발급 가능 여부. 목록1·3에 필요한 농지취득자격증명원을 기한 내 제출할 수 있는지 입찰 전에 확인해야 합니다. 미제출 시 보증금 미반환 조건입니다.
- 매각 포함·제외 경계. 제시외 수목은 포함되지만 제시외 건물㉠·비닐하우스㉡·이동식 창고 1동은 제외됩니다.
- 점유·임대 확인. 별도 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자를 별도로 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 자료가 없으므로 3회 유찰·감정가 34%라는 숫자만으로 시세 대비 저가라고 판단하면 안 됩니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차에서 채권자 미배당은 66,341,911원이지만 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
맺으며 — “낮은 최저가보다 권리 밖 조건을 먼저 본다”
이 사건은 감정가 1,183,319,000원에서 세 차례 유찰돼 405,878,000원까지 내려왔습니다. 등기상으로는 2023.04.27. 홍성신용협동조합 근저당을 기준으로 후순위 권리가 소멸하고, 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 결론은 단순한 권리 안전형이 아닙니다. 매각 외 건물의 법정지상권 성립 여부가 불분명하고, 농지취득자격증명원 미제출 시 보증금 미반환이라는 입찰 단계의 직접적인 위험이 있습니다. 제시외 건물과 비닐하우스·이동식 창고의 매각 제외 범위도 확인 대상입니다. 실거래 비교자료도 없으므로 감정가 대비 34%라는 할인폭만으로 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다. 등기 인수는 0원, 그러나 법정지상권·농취증·매각범위 검증이 선행돼야 하는 사건입니다.
