대전지방법원 2025타경15893. 홍성군 금마면 화양리 133-11의 단독주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 건물은 철근콘크리트구조 및 경량철골구조 기타(아스팔트슁글)지붕의 2층 건물이며 현재 단독주택으로 이용 중입니다. 토지는 257.0㎡, 지목은 대, 계획관리지역입니다. 감정가 276,829,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 94,952,000원까지 내려왔습니다.
등기만 놓고 보면 말소기준은 2025.07.14 최광재 근저당권 40,000,000원입니다. 같은 날 조성준의 근저당권 6,000,000원이 설정됐고, 2025.07.21 정명선 근저당권 8,000,000원이 뒤따릅니다. 이들 근저당권과 2025.07.30 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 김현이의 전입일 2025.03.13은 말소기준보다 약 4개월 앞섭니다. 보증금·확정일자가 확인되지 않으므로 매수인의 실질 부담을 0원으로 확정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경15893 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 홍성군 금마면 화양리 133-11 · 충청남도 홍성군 금마면 금북로156번길 49 |
| 물건종류 / 이용 | 단독주택 + 토지 · 단독주택으로 이용 중 · 일괄매각 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 및 경량철골구조 기타(아스팔트슁글)지붕 2층 |
| 토지 | 257.0㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 토지이용상황 단독 |
| 소유자 | 정택근 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 276,829,000원 / 94,952,000원 (3회 유찰 · 감정가 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 조성준 / 6,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 등기보다 먼저 들어온 전입자가 핵심
등기상 말소기준은 2025.07.14 최광재 근저당권입니다. 이후 조성준·정명선 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기부 밖의 점유관계입니다. 김현이는 2025.03.13 전입해 말소기준보다 앞서지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 단순히 “대항력 있음”이라고 확정할 단계가 아니라 대항력 가능·미상으로 보고 실제 점유, 임대차계약, 보증금, 전입 유지 여부를 확인해야 합니다.
임차인 분석
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김현이 | 2025.03.13 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
② 가격 구조 — 34.3%라는 할인율보다 인수액 확인이 먼저
현재 회차는 3회 유찰 상태로 최저매각가가 94,952,000원, 감정가의 34.3%입니다. 4회 유찰 시 가정가격은 66,466,399원, 5회 유찰 시 46,526,479원입니다. 숫자만 보면 가격이 크게 낮아졌지만, 이 사건은 임차인의 보증금이 확인되지 않아 최저가와 실질취득가가 같은 물건인지부터 확인해야 합니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 94,952,000원 | 0원 | 38,842,864원 |
| 4회 유찰 시 | 66,466,399원 | 0원 | 10,870,004원 |
| 5회 유찰 시 | 46,526,479원 | 8,710,998원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 94,952,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,109,136원 |
| 1. 근저당 · 최광재 | 40,000,000원 | 40,000,000원 |
| 2. 근저당 · 조성준 | 6,000,000원 | 6,000,000원 |
| 3. 근저당 · 정명선 | 8,000,000원 | 8,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 38,842,864원 |
현재 94,952,000원 가정에서는 등기상 채권 54,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 38,842,864원으로 계산됩니다. 다만 임차보증금과 우선변제 여부, 당해세·최우선변제 등이 반영되면 실제 배당과 매수인 부담은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 현재 단독주택으로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 및 경량철골구조 기타(아스팔트슁글)지붕 2층입니다. 위생·급배수·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 주위환경. 화전마을회관 동측 인근이며, 주변은 단독주택·농경지·자연림 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 257.0㎡, 지목 대, 완경사·사다리형이며 도로접면은 세로한면(불)입니다. 공시지가는 44,600원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역이며 준보전산지, 가축사육제한구역, 성장관리계획구역 관련 사항이 확인됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 김현이의 임대차계약 확인. 2025.03.13 전입의 실제 점유 여부, 보증금, 계약기간과 전입 유지 상태를 우선 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당관계 확인. 확정일자와 우선변제 여부가 미상입니다. 배당으로 얼마가 회수되고 얼마가 남는지 확인해야 실질 인수액 계산이 가능합니다.
- 최저가만으로 가격 판단 금지. 3회 유찰돼 94,952,000원까지 내려왔지만, 선순위 임차보증금이 남으면 실질취득액은 낙찰가보다 커질 수 있습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 단독주택과 토지가 일괄매각되는 사건이므로 매각대상과 현황을 현장에서 대조해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 계획관리지역·준보전산지·가축사육제한구역·성장관리계획구역 관련 제한을 입찰 목적에 맞춰 확인해야 합니다.
- 현장 점유 확인. 실제 점유자와 사용관계를 현장에서 확인하고 명도 가능성과 비용을 따져야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “34.3%”보다 중요한 숫자는 아직 확인되지 않았다
감정가 276,829,000원이 세 차례 유찰돼 94,952,000원까지 내려온 것은 눈에 띕니다. 그러나 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 2025.03.13 전입한 김현이의 보증금입니다. 말소기준 2025.07.14보다 앞선 전입이므로 대항력 가능성이 존재하고, 보증금·확정일자가 미상인 이상 매수인의 인수액과 실질취득액을 확정할 수 없습니다.
등기상 후순위 권리는 매각으로 정리되고 현재 배당모형에서는 채권도 전액 배당되지만, 그 계산이 선순위 임차인의 실제 권리관계까지 해결해 주는 것은 아닙니다. 3회 유찰은 가격 신호일 뿐, 안전 신호가 아닙니다. 이 물건은 임차인의 보증금과 대항력 요건을 확인한 뒤에야 비로소 응찰가를 계산할 수 있는 사건입니다.
