대전지방법원 2025타경702. 천안시 서북구 성거읍 모전리 67-10의 단독주택과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 토지는 337.0㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 단독이며 건물은 주택·변소·창고 등으로 이용돼 왔습니다. 감정 당시 이용상태는 공실상태입니다. 이 사건의 핵심은 담보권 정리가 아니라 상속재산분할을 위한 경매라는 성격에 있습니다. 현재 소유권은 김동찬·김동화·김동선·김종덕·박향숙·박정호의 공유 형태이고, 2025.09.11 경매개시결정이 등기됐습니다.
등기상 근저당권은 0건, 압류도 0건이며 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 권리부담이 적다는 사실과 입찰 난도가 낮다는 것은 같은 말이 아닙니다. 매각물건명세서에는 지분매각, 공유자의 우선매수신고 1회, 그리고 목록2번 창고가 동측 인접필지에 걸쳐 소재한다고 적혀 있어, 입찰 전 매각 범위와 현황을 반드시 맞춰봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경702 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 성거읍 모전리 67-10 · 새터길 165 |
| 물건종류 / 이용 | 단독주택 + 토지 · 주택, 변소, 창고 · 공실상태 |
| 토지 | 337.0㎡ · 대 · 단독 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 공유자 | 김동찬 18분의 10 · 김동화 18분의 1 · 김동선 18분의 1 · 김종덕 18분의 2 · 박정호 18분의 2 · 박향숙 18분의 2 |
| 감정가 / 최저가 | 75,937,710원 / 37,209,000원 (2회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 담보권보다 ‘공유관계’가 핵심
2004.01.14 김상천 명의 소유권보존과 이순자의 2분의 1 지분 이전이 있었고, 이후 상속을 거쳐 2025.09.04 현재의 공유관계가 형성됐습니다. 김상천의 2분의 1 지분은 김동찬에게 협의분할에 의한 상속으로 이전됐고, 이순자의 2분의 1 지분은 김동찬·김동화·김동선·김종덕·박향숙·박정호에게 상속됐습니다. 이어 2025.09.11 상속재산분할을 위한 경매개시결정이 등기됐습니다.
② 가격·유찰 비교 — 49%까지 내려왔지만 시세 판단은 별개
현재 최저매각가는 37,209,000원으로 감정가 75,937,710원의 49%입니다. 이미 2회 유찰된 상태입니다. 다음 시나리오상 3회 유찰 시 26,046,300원, 4회 유찰 시 18,232,410원으로 내려갑니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 37,209,000원 | 49% | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 26,046,300원 | 34.3% | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 18,232,410원 | 24.01% | 0원 |
다만 실거래 시세자료가 확인되지 않으므로 감정가 대비 낙폭만 보고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 단정할 수 없습니다. 특히 단독주택과 토지는 건물 상태·토지 형상·접도·인접필지 경계에 따라 실제 가치 편차가 커질 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 37,209,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,069,762원 |
| 2. 갑구 5번 경매개시결정 · 김동찬 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 36,139,238원 |
경매개시결정 관련 채권액은 미상으로 배당 계산에서 제외돼 있으며, 현재 계산상 채권자 총 미배당은 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 소유자 잔여액은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 값이므로 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 모전2리 마을회관 북동측 인근이며, 주위는 자연부락·농경지·중소규모 공장 등으로 형성된 농촌지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 간선도로 및 버스정류장과의 거리 등을 고려한 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 시멘트벽돌 및 블럭조 슬래브지붕 단층 건물이며, 주택·변소·창고 등으로 이용돼 왔고 감정 당시 공실상태입니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 기름보일러에 의한 난방설비 등이 있는 것으로 탐문됐습니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며, 가축사육제한구역과 공장설립승인지역에 포함됩니다. 공시지가는 185,300원/㎡입니다.
- 형상·접도. 평지의 사다리형 토지이고 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공부와의 차이는 특이사항이 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 공유자 우선매수. 공유자의 우선매수신고가 1회 가능하므로 최고가 신고 후 실제 매수인 확정 과정에 변수가 생길 수 있습니다.
- 지분매각·일괄매각. 지분매각이면서 일괄매각으로 기재돼 있으므로 토지·건물·제시외 건물의 정확한 매각 범위를 원문에서 확인해야 합니다.
- 제시외 건물. 제시외 건물 ㄱ, ㄴ은 매각에 포함됩니다.
- 창고 경계. 목록2번 창고가 동측 인접필지에 걸쳐 소재하므로 현황 경계와 이용관계를 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 감정 당시 공실상태이나 임대관계는 미상입니다. 현장 점유와 인도 가능 상태를 다시 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%까지 내려왔지만 실거래 시세자료가 없어 가격 메리트를 단정할 수 없습니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 매각조건
이 사건은 확인된 매수인 인수액이 0원이고 등기상 근저당·압류도 없어 표면적인 권리부담은 작습니다. 그러나 상속재산분할을 위한 경매이고, 지분매각·공유자 우선매수 1회라는 조건이 붙어 있습니다. 여기에 목록2번 창고의 인접필지 걸침까지 있어 실제 입찰 난도는 단순하지 않습니다.
최저가는 37,209,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 하지만 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 낙폭 자체를 곧바로 가격 메리트로 해석해서는 안 됩니다. 인수는 0원, 가격은 별도 검증, 매각조건과 현장 경계는 필수 확인. 이 세 가지가 이 사건의 핵심입니다.
