대전지방법원 2025타경702. 충청남도 천안시 서북구 성거읍 모전리에 있는 단독주택과 토지가 경매 대상입니다. 감정평가서상 주택·변소·창고로 이용되고 있으며, 건물은 시멘트벽돌 및 블럭조 슬래브지붕 단층 구조입니다. 토지 면적은 337.0㎡, 지목은 대지입니다.

가장 먼저 이해할 부분은 경매의 발생 원인입니다. 이 물건은 근저당권자가 대출금을 회수하려고 진행하는 일반적인 담보경매와 다릅니다. 등기부에는 2025년 9월 10일 상속재산분할을 위한 경매개시결정을 원인으로, 9월 11일 경매개시결정이 접수되어 있습니다. 등기상 공유자는 김동찬을 포함한 6명으로 구성되어 있습니다.

등기상 근저당권이나 압류는 확인되지 않지만, 매각물건명세서의 지분매각 표시와 공유자 우선매수권 때문에 일반 매수인의 입장에서는 매각 범위 및 낙찰 가능성을 별도로 검토해야 합니다. 특히 목록 2번 창고가 동측 인접필지에 걸쳐 있다는 사실은 실제 이용과 경계 문제를 확인해야 할 중요한 사안입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 상속재산분할에 따른 경매

등기부의 권리 흐름은 소유권보존과 증여, 상속에 따른 지분이전으로 이어집니다. 현재 등기상 근저당권과 압류는 확인되지 않으며, 갑구 5번 경매개시결정이 말소기준으로 분류되어 있습니다. 해당 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다.

② 공유지분과 우선매수 — 일반 경매와 다른 핵심

등기상 소유자는 6명입니다. 상속에 따른 지분이전 이후의 소유자와 지분은 다음과 같습니다.

등기상 경매개시결정은 위 공유자들의 지분을 대상으로 기재되어 있습니다. 그러나 매각물건명세서에는 지분매각으로 표시되어 있으므로, 입찰 대상이 되는 건물·토지별 정확한 매각지분과 일괄매각 범위를 매각목록 및 등기 원본으로 대조해야 합니다. 토지 전체 면적이 337.0㎡라는 사실만으로 그 전체에 대한 소유권을 취득한다고 가정해서는 안 됩니다.

③ 점유 및 임대관계 — 공실 조사와 임대관계 미상

감정평가서의 이용상태에는 주택·변소·창고가 공실상태라고 기재되어 있습니다. 다만 임대관계는 미상으로 표시되어 있어, 공실이라는 감정평가 당시의 조사 내용만으로 임차관계가 확정적으로 없다고 단정하기는 어렵습니다.

④ 가격 분석 — 감정가의 34%, 그러나 시세 검증은 별개

이 물건의 감정가는 75,937,710원이며, 3회 유찰된 현재 최저매각가는 26,046,000원입니다. 감정가 대비 약 34.3%까지 내려왔다는 점은 확인되지만, 이를 곧바로 실거래 시세 대비 할인율로 해석해서는 안 됩니다.

특히 이 물건은 일반적인 아파트와 달리 단독주택·토지의 일괄매각 및 지분매각 조건이 있고, 창고의 일부가 인접필지에 걸쳐 있습니다. 이러한 조건이 매수 후 이용과 환금성에 미치는 영향을 반영하지 않고 단순히 감정가와 최저가만 비교하는 것은 적절하지 않습니다.

회차별 금액은 현재 제시된 매각 시나리오 기준입니다. 실제 낙찰가와 낙찰 가능 여부는 별개이며, 인수액은 현재 확인된 권리 및 배당 계산에 따른 추정치입니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 26,046,000원 가정)

상속재산분할을 위한 경매로, 경매개시결정과 관련된 채권액은 확인되지 않습니다. 따라서 아래 예상배당은 집행비용을 공제하고 남는 금액을 소유자 교부액으로 표시한 추정 계산입니다. 실제 공유자별 분배액이나 확정 배당액을 의미하지 않습니다.

* 경매개시결정 관련 채권액을 알 수 없어 배당 계산에서 제외한 금액입니다. 실제 채권액 또는 지급액이 확정적으로 0원이라는 의미는 아닙니다. 집행비용은 매각가의 약 3.3%를 적용한 추정치이며, 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 모전2리 마을회관 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 자연부락, 농경지, 중소규모 공장 등으로 형성된 농촌지대이며, 전반적인 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며, 간선도로 및 버스정류장과의 거리 등을 고려한 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 시멘트벽돌 및 블럭조 슬래브지붕 단층 건물입니다. 외벽은 치장벽돌·몰탈 위 페인트 등, 내부는 벽지도배·타일 등으로 마감되어 있습니다.
• 설비. 위생 및 급배수설비와 기름보일러에 의한 난방설비 등이 있는 것으로 탐문되었습니다.
• 토지. 면적 337.0㎡, 평지 및 사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 185,300원/㎡입니다.
• 용도지역. 계획관리지역 및 성장관리계획구역(성거읍2 일반형)이며, 가축사육제한구역과 공장설립승인지역에도 포함됩니다.
• 이용상태. 주택·변소·창고로 구성되어 있으며 감정평가 당시 공실상태로 조사되었습니다.
• 공부 대조. 감정요항표상 공부와의 차이에 특이사항은 없고, 위반건축물로 표시되어 있지 않습니다. 다만 매각물건명세서에 기재된 창고의 인접필지 걸침 문제는 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 농촌지역 단독주택과 토지의 특성상 아파트처럼 동일 조건의 거래가격을 비교하기 어렵습니다. 지분매각 조건과 부속건물의 경계 문제가 재매각 및 활용에 미칠 영향을 검토해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 매각지분 확인. 일괄매각과 지분매각이 함께 기재되어 있습니다. 토지·건물의 각 매각목록, 경매 대상 지분 및 제시외 건물(ㄱ, ㄴ)의 포함 범위를 원본으로 대조해야 합니다.
• 공유자 우선매수. 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사 가능합니다. 신고 및 행사 여부를 확인해야 하며, 외부 입찰자의 최고가 제시만으로 최종 취득이 확정되지는 않습니다.
• 창고 경계. 목록 2번 창고가 동측 인접필지에 걸쳐 있습니다. 지적도·현황측량·건물 위치와 인접필지 이용관계를 확인해야 합니다.
• 공실 재확인. 감정평가 당시 공실로 조사되었지만 임대관계는 미상입니다. 매각 시점의 점유 상태와 임차관계, 전입 및 대항력 가능성을 확인해야 합니다.
• 시세 검증. 최저가는 감정가의 약 34.3%이나 실거래 비교가격은 확인되지 않았습니다. 토지와 건물의 현황, 지분매각 조건 및 향후 활용 가능성을 반영해 적정 취득가격을 별도로 판단해야 합니다.
• 소유권 및 정산. 상속재산분할을 위한 경매이므로 일반 담보경매와 구분해 매각 대상 지분, 경매개시결정 내용 및 소유자 교부·정산 구조를 확인해야 합니다.
• 현장 상태. 주택·변소·창고의 실제 노후도, 설비 가동 여부, 수선 필요성과 차량 진입 상태를 확인해야 합니다.
• 토지 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역 및 가축사육제한구역 등의 제한사항이 향후 이용·증축·용도변경에 미치는 영향을 검토해야 합니다.
• 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각목록을 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “34%라는 가격보다, 무엇을 취득하는지가 먼저다”

천안 모전리 67-10의 현재 최저매각가는 26,046,000원으로, 감정가 75,937,710원의 약 34.3% 수준입니다. 등기상 근저당권과 압류가 없고, 현재 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 두 가지 사실만으로 단순하고 안전한 저가 경매라고 결론 내리기는 어렵습니다.

이 사건은 상속재산분할을 위한 경매이며, 매각 조건에 일괄매각과 지분매각이 함께 명시되어 있습니다. 공유자의 우선매수권 행사 가능성이 있고, 목록 2번 창고는 동측 인접필지에 걸쳐 있습니다. 여기에 임대관계 미상과 실거래 비교가격 부재까지 고려해야 합니다.

따라서 감정가 대비 할인율보다는 실제 취득지분, 공유자 우선매수권, 창고 경계, 점유 상태와 객관적인 현지 시세의 확인이 중요합니다. 현재 3회 유찰이라는 가격 조건은 확인되지만, 낮은 최저가가 곧바로 투자수익이나 권리관계의 안전성을 보장하지는 않습니다.