대전지방법원 2025타경723. 천안시 서북구 성거읍 장미아파트 102동 607호 아파트입니다. 전용면적 59.76㎡급 물건으로, 말소기준권리는 2014년 신한은행 근저당권입니다. 이후 삼성카드·현대캐피탈·신한카드 가압류, 압류 등은 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 낙찰자가 인수하는 등기상 부담은 없습니다.
가격 측면에서는 1회 유찰 효과가 확인됩니다. 최근 거래 평균은 9,700만원이며 최저매각가는 6,510만원으로 최근 시세 대비 할인 폭이 존재합니다. 다만 성거읍 소재 207세대 준공 1998년 단지로, 환금성과 현장 상태 확인은 별도로 접근해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경723 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 성거읍 천흥리 429 장미아파트 102동 6층607호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.76㎡ · 방2·거실·주방/식당·욕실/화장실·발코니 |
| 소유자 | 최안순 |
| 감정가 / 최저가 | 93,000,000원 / 65,100,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 신한은행 / 53,575,227원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 매각으로 소멸되는 구조
말소기준권리는 을구 10번 신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 92,400,000원이며, 2014년 8월 8일 설정되었습니다. 이후 발생한 삼성카드 가압류, 현대캐피탈 가압류, 신한카드 가압류 및 압류는 매각으로 소멸 대상입니다.
② 시세 비교 — 최근 거래 대비 할인 구간
장미근로복지 단지 동일 평형 최근 거래를 기준으로 보면 최근 12개월 평균은 97,000,000원입니다. 최신 거래는 2026년 8월 100,000,000원이며, 최근 거래 범위는 80,000,000원~108,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.52㎡ | 8 | 100,000,000원 |
| 2026.06 | 59.52㎡ | 10 | 105,000,000원 |
| 2026.05 | 59.79㎡ | 5 | 80,000,000원 |
| 2026.05 | 59.79㎡ | 9 | 95,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 96,208,333원 |
③ 예상배당표 (매각가 65,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 1,571,800원 |
| 신한은행 근저당 | 92,400,000원 | 63,528,200원 |
| 삼성카드 가압류 | 20,279,303원 | 0원 |
| 현대캐피탈 가압류 | 12,190,750원 | 0원 |
| 신한카드 가압류 | 8,410,247원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모
- 입지. 성거초등학교 북동측 인근으로 공장, 소규모 아파트단지, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재한 국도 주변 지역입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근 가능하며 인근 버스정류장과 간선도로가 있습니다.
- 단지. 장미근로복지 207세대, 사용승인 1998.12.31 아파트입니다.
- 환금성. 최근 거래는 유지되고 있으나 대단지 대비 규모가 작아 매수층 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 권리 확인. 신한은행 근저당 이후 가압류·압류는 매각 소멸 대상입니다.
- 점유 확인. 폐문부재 조사 내용이 있어 실제 점유 상태 확인이 필요합니다.
- 가격 기준. 최근 12개월 평균 97,000,000원 대비 최저가 65,100,000원의 할인 폭을 기준으로 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 입찰 전 확인하세요.
맺으며 — “권리는 깨끗하고, 가격은 조정됐다”
이 물건의 핵심은 권리가 아니라 가격과 현장 확인입니다. 말소기준 이후 권리는 정리되고 매수인 인수금액은 0원입니다. 1회 유찰 후 최저가는 최근 12개월 거래 수준보다 낮은 구간에 형성되어 가격 메리트가 있습니다. 다만 폐문부재와 지역 환금성 요소는 직접 확인해야 합니다. 권리는 안정적, 가격은 검토 가능, 현장은 확인 필요한 유형입니다.
