대전지방법원 2025타경15929. 보령시 청라면 향천리 일대의 토지와 건물이 일괄매각되는 사건입니다. 사건 용도는 임야·토지 + 토지로 분류되어 있고, 감정 이용상태상 기호(4)는 공장이나 현황은 창고로 이용 중입니다. 현재 최저매각가는 59,604,000원으로 감정가 121,641,000원의 49%까지 내려왔습니다. 다만 이 물건은 단순히 유찰률만 보고 접근하기 어렵습니다. 목록1·5 지상 제시외 건물은 매각에서 제외되고, 그 건물을 위한 법정지상권 성립 여부가 불분명하다고 매각물건명세서에 명시되어 있기 때문입니다.
등기 흐름 자체는 복잡하지 않습니다. 1999년 설정된 흥농종묘주식회사 명의의 채권최고액 30,000,000원 근저당권은 이후 명의변경·이전을 거쳤고, 2026.02.23. 해지로 말소되었습니다. 현재 말소기준으로 선언된 권리는 2025.08.21. 강제경매개시결정이며, 해당 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 신고는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경15929 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 보령시 청라면 향천리 27 |
| 용도 | 임야·토지 + 토지 · 기호(4) 공장(현황 창고) |
| 감정가 / 최저가 | 121,641,000원 / 59,604,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 등기상 공유자 | 김상선, 윤복지, 윤신애, 윤영미, 윤은주, 윤종국, 윤종환 |
| 공유지분 | 김상선 15분의 3 · 윤복지·윤신애·윤영미·윤은주·윤종국·윤종환 각 15분의 2 |
| 경매개시 채권자 | 윤은주 |
| 임차인 | 임차인 없음 |
① 권리 흐름 — 근저당은 이미 말소, 경매개시결정이 기준
1999.11.19. 설정된 채권최고액 30,000,000원의 근저당은 흥농종묘주식회사에서 몬산토코리아유한회사, 동부팜흥농주식회사, 주식회사팜한농으로 이어지는 변경·이전 기록을 거쳤지만, 최종적으로 2026.02.23. 해지로 말소됐습니다. 따라서 현재 등기상 그 근저당을 매수인이 떠안는 구조는 아닙니다.
공유자들의 소유권은 2017.07.28. 심판분할에 의한 상속을 원인으로 2025.02.06. 등기됐고, 2025.08.21. 윤은주를 채권자로 한 강제경매개시결정이 기입됐습니다. 제공된 권리판정상 이 경매개시결정이 말소기준이며 매각으로 소멸합니다.
② 매각 조건 — 가격보다 먼저 볼 부분
- 일괄매각. 여러 목록이 한꺼번에 매각됩니다.
- 제시외 건물. 목록1·5 양 지상의 제시외 건물(ㄱ)은 매각 제외입니다.
- 현황 도로. 목록1·5 일부는 목록3 진입을 위한 현황 도로로 이용 중입니다.
- 목록3. 공부상 지목은 잡종지이나 현황은 창고용지이며, 지적도상 맹지지만 목록5 내 폭 약 3m 내외 현황 도로와 접합니다.
- 목록4. 공부상 용도는 공장이나 현황은 창고로 이용 중입니다.
- 경계 구조물. 목록1 남동측 경계와 향천리 27-1번지 경계 위치에 걸쳐 간이구조물인 분리수거장이 소재합니다.
③ 가격 판단 — 49%라고 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 59,604,000원으로 감정가 121,641,000원의 49%입니다. 3회 유찰 시 41,722,800원, 4회 유찰 시 29,205,960원으로 내려가는 시나리오가 제시되어 있습니다. 하지만 동일·인근 토지의 최근 실거래 비교자료가 없어 현재 최저가가 시장가보다 낮은지는 확인할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 59,604,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 41,722,800원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 29,205,960원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 59,604,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.5% 추정) | - | 1,472,872원 |
| 2. 갑구 3번 경매개시결정 · 윤은주 | 채권액 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 58,131,128원 |
경매개시 채권자의 채권액이 확인되지 않아 해당 채권은 배당 계산에서 제외된 수치입니다. 따라서 58,131,128원의 소유자 잔여는 실제 배당 결과를 뜻하지 않으며, 당해세·임차인 최우선변제도 반영되지 않은 계산입니다. 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 토지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 충청남도 보령시 청라면 향천리 소재 향천1리 분향경로당 남측 인근이며, 단독주택과 농경지가 혼재하고 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 기호(4)는 시멘트블록조 스레트지붕 단층 건물이며 사용승인일은 1989.10.01., 공부상 공장이나 현황은 창고로 이용 중입니다.
- 토지이용계획. 기호(1)~(3), (5)는 계획관리지역, 가축사육제한구역, 폐광지역진흥지구에 해당합니다.
- 토지 현황. 토지 자료상 지목은 전, 토지이용상황은 전기타, 평지·부정형, 도로접면은 세로한면(가), 면적은 159.0㎡, 공시지가는 30,200원/㎡입니다.
- 공부와 현황 차이. 기호(1), (5)는 공부상 전이나 현황은 전기타이며 제시외 건물과 일부 도로가 있고, 기호(3)는 공부상 잡종지이나 현황 창고용지입니다.
- 임대관계. 임대관계는 미상입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 법정지상권 확인. 매각 제외 제시외 건물의 소유관계와 법정지상권 성립 요건을 원본 서류와 현장조사로 확인해야 합니다.
- 농지취득자격증명원. 목록1·2·5는 제출이 필요하며, 미제출 시 보증금 미반환 조건을 반드시 확인해야 합니다.
- 원상회복 위험. 목록5 불법 형질변경 부분 존재 여부와 원상회복명령 가능성을 확인해야 합니다.
- 진입로. 목록3은 지적도상 맹지이고 목록5 내 폭 약 3m 내외 현황 도로와 접하므로 실제 통행·사용관계를 확인해야 합니다.
- 경계 확인. 향천리 27-1번지와 경계에 걸친 분리수거장 및 각 토지 경계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 49%라는 이유만으로 저가 낙찰로 판단하지 말고 인근 토지·창고 거래를 별도로 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서와 농지 관련 사실조회회신을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰률보다 사용권원이 먼저다”
이 사건은 두 번 유찰되어 최저가가 59,604,000원, 감정가의 49%까지 내려왔고 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 실거래 시세가 없어 가격 우위를 확인할 수 없고, 무엇보다 매각 제외 제시외 건물의 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다. 여기에 목록1·2·5의 농지취득자격증명원, 목록5의 불법 형질변경 시 원상회복 가능성, 목록3의 지적도상 맹지와 현황도로 이용관계까지 겹칩니다.
즉 이 물건의 승부처는 “감정가 대비 얼마나 싸졌나”가 아니라 매각 후 토지와 건물을 실제로 어떻게 사용할 수 있는가입니다. 등기상 인수 위험은 낮지만 토지 이용·법정지상권·농지 절차의 불확실성이 크므로, 현재 자료만으로 가격 메리트를 높게 평가하기 어려운 사건입니다.
