대전지방법원 2025타경15929. 보령시 청라면 향천리 일대 토지와 건물이 함께 얽힌 일괄매각 사건입니다. 감정 이용상태상 기호(4)는 공부상 공장이지만 현황 창고로 사용 중이고, 토지 일부는 공부상 전이면서 현황은 전기타·도로로 이용되고 있습니다. 제공된 등기자료의 부동산 표시는 향천리 28-2이며, 소유권은 상속에 따라 김상선·윤복지·윤신애·윤영미·윤은주·윤종국·윤종환의 공유로 정리되어 있습니다.
등기만 보면 현재 살아 있는 근저당권은 확인되지 않습니다. 1999년 설정된 채권최고액 30,000,000원의 근저당권은 명의변경과 이전을 거친 뒤 2026.02.23 해지로 말소됐습니다. 반면 이 물건의 실제 난도는 등기부 밖 현황에 있습니다. 목록1·5 지상 제시외 건물은 매각에서 제외되고, 그 건물을 위한 법정지상권 성립 여부가 명세서상 불분명합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경15929 · 강제경매 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 보령시 청라면 향천리 27 |
| 용도 / 이용상태 | 임야·토지 + 토지 · 기호(4) 공장(현황 창고) |
| 감정가 / 최저가 | 121,641,000원 / 41,723,000원 (3회 유찰) |
| 소유관계 | 김상선 15분의 3 · 윤복지·윤신애·윤영미·윤은주·윤종국·윤종환 각 15분의 2 |
| 경매개시 | 2025.08.21 · 채권자 윤은주 외 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 토지 항목 | 159.0㎡ · 전 · 전기타 · 계획관리지역 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 공시지가 | 30,200원/㎡ |
① 권리 흐름 — 등기보다 현황 리스크가 크다
1999년 근저당권은 2026.02.23 말소됐고, 제공된 배당계산상 매수인이 금액으로 인수하는 권리는 0원입니다. 확인된 임차인 자료도 없지만, 감정요항표에는 임대관계 미상으로 기재되어 있으므로 현장 점유관계는 별도 확인할 필요가 있습니다.
② 가격 판단 — 3회 유찰만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 41,723,000원으로, 사건 시나리오상 3회 유찰·감정가 34% 회차입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 29,206,100원, 5회 유찰 시 20,444,270원으로 제시되어 있습니다.
다만 이 사건에는 최근 실거래 평균·최신 거래와 같은 시세 비교 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 특히 농지취득자격증명, 법정지상권, 제시외 건물, 현황도로와 맹지 문제처럼 향후 활용성과 환금성에 직접 영향을 줄 수 있는 요소가 많아, 명목 최저가보다 실제 이용 가능성을 먼저 평가해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 41,723,000원 | 0원 | 40,571,986원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 29,206,100원 | 0원 | 28,280,390원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 20,444,270원 | 0원 | 19,676,273원 |
③ 예상배당표 (매각가 41,723,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,151,014원 |
| 2. 갑구 3번 경매개시결정 · 윤은주 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 40,571,986원 |
경매신청채권자의 채권액이 미상이라 배당계산에서 제외된 상태입니다. 따라서 표시된 소유자 잔여액은 당해세·임차인 최우선변제뿐 아니라 실제 신청채권액 확인 결과에 따라 달라질 수 있습니다. 제공된 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 현황·이용·환금성 메모 (감정요항표·매각물건명세서 기준)
- 주위환경. 향천1리 분향경로당 남측 인근으로 단독주택과 농경지가 혼재하며, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 기호(4)는 시멘트블록조 스레트지붕 단층 건물로, 사용승인일은 1989.10.01이며 공부상 공장·현황 창고입니다.
- 토지이용. 기호(1)~(3), (5)는 계획관리지역이며 가축사육제한구역과 폐광지역진흥지구에 해당합니다.
- 공부와 현황. 기호(1), (5)는 공부상 전이나 현황 전기타이고 제시외 건물 및 일부 도로가 있으며, 기호(3)는 공부상 잡종지이나 현황 창고용지입니다.
- 도로. 목록3은 지적도상 맹지이나 현황 목록5 내 폭 약 3m 내외의 도로와 접합니다. 목록1·5 일부는 목록3 진입을 위한 현황 도로로 이용 중입니다.
- 경계. 목록1 남동측 경계와 인접토지 향천리 27-1 경계 위치에 걸쳐 간이구조물인 분리수거장이 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 법정지상권 확인. 매각 외 제시외 건물을 위한 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다. 토지와 건물의 소유관계·성립요건을 원본 서류와 현장에서 확인해야 합니다.
- 농지취득자격증명원. 목록1·2·5는 농지취득자격증명원 제출이 필요하며, 미제출 시 보증금이 반환되지 않습니다.
- 원상회복 가능성. 목록5에 불법 형질변경 부분이 있을 경우 원상회복명령이 발하여질 가능성이 기재돼 있습니다.
- 농지전용 상태. 목록1·2는 농지전용허가가 이루어진 것으로 기재돼 있으므로 허가 범위와 현재 이용상태를 대조해야 합니다.
- 맹지·현황도로. 목록3은 지적도상 맹지이고 목록5의 현황도로를 통해 접근합니다. 법적 통행권과 도로의 권리관계를 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 제외. 목록1·5 지상 제시외 건물은 매각 대상에서 제외됩니다. 낙찰 후 토지 사용·철거·협의 가능성을 사전에 검토해야 합니다.
- 점유관계. 확인된 임차인 자료는 없으나 감정요항표상 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자를 현황조사와 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 최근 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만 보고 시세보다 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.
맺으며 — “34% 가격”보다 “쓸 수 있는 토지인가”가 먼저다
이 사건의 숫자만 보면 감정가 121,641,000원에서 최저가 41,723,000원까지 내려온 3회 유찰 물건입니다. 그러나 실거래 시세가 없어 이 가격 자체를 싸다고 판단할 근거는 없고, 매각 외 제시외 건물의 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다. 여기에 농지취득자격증명원, 미제출 시 보증금 미반환, 목록5의 불법 형질변경 시 원상회복 가능성, 지적도상 맹지와 현황도로, 공부와 현황의 차이까지 겹쳐 있습니다.
등기상 현존 담보권 부담과 계산상 인수액은 낮지만, 이 물건은 등기보다 현황 확인이 더 중요한 유형입니다. 최저가가 더 내려가는지가 핵심이 아니라, 제시외 건물과 농지·도로 문제를 정리한 뒤 실제로 원하는 용도로 사용할 수 있는지를 확인하는 것이 먼저입니다.
