대전지방법원 2025타경762. 아산시 탕정면 용두리 ‘유니콘101’ 제1동 제2층 제227호입니다. 감정평가상 이용상태는 공장(지식산업센터)이고, 건물은 철근콘크리트구조 지하 2층·지상 10층으로 2022.12.29 사용승인됐습니다. 소유자는 이후석이며, 말소기준권리는 2023.03.30 설정된 국민은행 근저당권(채권최고액 272,400,000원)입니다. 이 근저당과 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하므로 등기상 낙찰자가 떠안을 금액은 0원입니다.
가격은 감정가 273,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 133,770,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 그러나 이 물건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없어, 할인율만으로 “싸다”고 결론 내릴 근거는 없습니다. 특히 지식산업센터는 주거용과 달리 실제 입주수요·임대수요와 매도 시 환금성을 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경762 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 아산시 탕정면 용두리 728 유니콘101 제1동 제2층 제227호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 공장(지식산업센터) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 2층, 지상 10층 · 사용승인일 2022.12.29 |
| 소유자 | 이후석 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 273,000,000원 / 133,770,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구금액 | 233,423,616원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 정리된다
임차인 조사 내역은 없습니다. 등기상 핵심은 2023.03.30 설정된 국민은행 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이고, 경매로 소멸합니다. 2025.10.16 케이비국민카드 가압류는 이후 2025.12.11 해제로 말소됐으며, 2025.10.30 국민은행의 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다. 따라서 현재 자료 기준 매수인이 등기상 승계할 권리는 없습니다.
② 가격 판단 — 49%라는 숫자만으로는 부족하다
현재 최저매각가는 133,770,000원으로 감정가 273,000,000원의 49%입니다. 다음 회차 시나리오는 3회 유찰 시 93,639,000원, 4회 유찰 시 65,547,299원으로 제시돼 있습니다. 다만 비교할 실거래 자료가 없어 현재 최저가가 실제 시장가보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 133,770,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,672,780원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 272,400,000원 | 131,097,220원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 국민은행 채권최고액 272,400,000원 중 131,097,220원이 배당되고 미배당액은 141,302,780원입니다. 이 미배당액은 채권자의 부족액이며 매수인에게 승계되는 금액은 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 아산현충사 I.C. 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 지식산업센터·근린생활시설·아파트가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류소가 있어 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 제2층 제227호는 공장(지식산업센터)으로 이용되고 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 2층·지상 10층 건물이며 사용승인일은 2022.12.29입니다. 위생 급배수·난방·승강기·화재탐지·지하주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 북측으로 중로인 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역(아산탕정 택지개발사업지구)이며 택지개발지구·온천공보호구역 등이 포함됩니다. 공시지가는 1,190,000원/㎡입니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실제 점유·임대관계 확인. 감정평가 현장조사 당시 이해관계인이 부재했고 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현황을 재확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 현장조사 당시 내부 확인이 곤란해 표준적인 설비·이용상태를 기준으로 평가됐으므로 실제 내부 상태를 점검해야 합니다.
- 실거래·임대수익 확인. 현재 자료에는 비교 가능한 실거래 시세가 없어 133,770,000원이 시장가 대비 저렴한지는 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성 점검. 공장(지식산업센터) 용도이므로 아파트와 같은 방식으로 할인율만 비교하지 말고 실제 입주수요와 매도 가능성을 확인해야 합니다.
- 배당 부족액과 인수액 구분. 현재 국민은행 미배당 141,302,780원은 채권자의 부족액이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 내용을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인보다 중요한 건 팔릴 가격이다”
이 물건의 권리구조는 비교적 단순합니다. 국민은행 근저당이 말소기준이고, 임차인 조사 내역이 없으며 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 투자 판단의 핵심은 권리보다 가격과 환금성입니다. 감정가 273,000,000원에서 두 차례 유찰돼 133,770,000원까지 내려왔지만, 실거래 시세가 없어 현재가가 시장가보다 낮다고 단정할 수 없습니다. 더구나 이용상태가 공장(지식산업센터)인 만큼 거래수요와 임대관계 확인이 빠질 수 없습니다. 권리는 단순하지만, 가격 판단은 보수적으로. 현재 회차의 승부처는 49%라는 할인율이 아니라 실제로 되팔 수 있는 가격을 확인하는 데 있습니다.
