대전지방법원 2025타경763. 아산시 음봉면 원남리 ‘한솔’ 전용 74.45㎡ 다세대주택의 지하층 비101호입니다. 소유자 조일식은 2011년 5월 19일 매매를 원인으로 30,000,000원에 취득했고, 같은 해 6월 10일 아산서부신용협동조합 앞으로 채권최고액 13,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며 현재 경매개시결정은 그 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 예상배당표상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
가격은 감정가 48,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 16,464,000원까지 내려왔습니다. 동일면적 74.45㎡의 최근 12개월 거래는 2025년 7월 75,000,000원 1건으로, 현재 최저가이자 실질취득액은 그 금액의 22.0%입니다. 과거 전체 7건 평균 72,142,857원과 비교해도 22.8% 수준입니다. 다만 최근 12개월 표본이 1건뿐이고, 본건은 지하층이므로 단순 비율만으로 동일 상품가치라고 보기는 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경763 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 아산시 음봉면 원남리 125 3동 지하층 비101호 · 도로명 충청남도 아산시 음봉면 연암율금로38번길 5 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 74.45㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 2층 건물 내 지하층 비101호 |
| 소유자 | 조일식 (2011.05.19 매매 · 거래가액 30,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 48,000,000원 / 16,464,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 4,919,075원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 2011년 근저당이 말소기준
확인된 임차인 내역은 없습니다. 다만 감정평가의 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 배당 시나리오에서는 매수인 인수액을 0원으로 계산하고 있습니다. 2023년 롯데캐피탈 가압류와 이를 본압류로 이행한 2024년 강제경매는 각각 해제·취하돼 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 진행 중인 경매는 2025년 10월 31일 개시된 임의경매입니다.
② 시세 비교 — 실질취득은 최근 거래의 22%
‘한솔’은 총 19세대, 2004년 12월 15일 준공으로 표시돼 있으며, 본건과 면적이 일치하는 74.45㎡ 거래 7건이 확인됩니다. 가격 판단에서는 과거 고가·저가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 75,000,000원과 최신 거래 75,000,000원을 우선해 보는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 74.45㎡ | 1 | 75,000,000원 |
| 2024.03 | 74.45㎡ | 3 | 77,000,000원 |
| 2024.01 | 74.45㎡ | 2 | 77,000,000원 |
| 2024.01 | 74.45㎡ | 2 | 77,000,000원 |
| 2022.04 | 74.45㎡ | 1 | 55,000,000원 |
| 2021.08 | 74.45㎡ | 2 | 70,000,000원 |
| 2021.08 | 74.45㎡ | 3 | 74,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 74.45㎡ | 1건 | 75,000,000원 |
최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 75,000,000원입니다. 현재 실질취득 16,464,000원은 이 금액의 22.0%입니다. 최근 구간과 이전 거래를 비교한 추세도 +4.7%로 하락장이 아닙니다. 따라서 가격 차이 자체는 분명하지만, 최근 12개월 거래가 1건에 불과하고 그 거래는 1층인 반면 본건은 지하층이라는 차이를 반드시 감안해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 16,464,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 696,352원 |
| 1. 근저당 · 아산서부신용협동조합 | 13,000,000원 | 13,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 2,767,648원 |
현재 최저가 16,464,000원 가정 시 근저당 채권최고액 13,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여 2,767,648원이 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 매각가의 4.2% 추정이며 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 16,464,000원 | 13,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 11,524,800원 | 10,917,354원 | 2,082,646원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 8,067,359원 | 7,522,147원 | 5,477,853원 | 0원 |
추가 유찰로 근저당 미배당액이 생겨도 제공된 시나리오에서는 매수인 인수액이 계속 0원입니다. 즉 이 사건은 유찰이 진행될수록 채권자 미회수액은 늘지만, 그 금액이 곧바로 매수인에게 승계되는 구조로 계산돼 있지는 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 원남2리 종합복지회관 북측 인근으로, 주위는 단독주택·공동주택·농경지·공장이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 위생설비·급배수설비·개별난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 본건 서측으로 포장도로에 접합니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 중로1류(폭 20m~25m)에 접합니다. 공시지가는 135,200원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 특이사항 없음으로 평가됐고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 총 19세대, 2004년 12월 15일 준공의 소규모 다세대이며 본건은 지하층입니다. 현재 3회 유찰돼 경매 통계 평균 유찰 2.0회를 웃돕니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 지하층 가격 보정. 최신 75,000,000원 거래는 1층이고 본건은 지하층입니다. 동일면적이라는 이유만으로 같은 가격대를 그대로 적용하지 마세요.
- 임대관계 확인. 확인된 임차인 내역은 없지만 감정평가에는 임대관계 미상으로 기재돼 있습니다. 입찰 전 점유관계와 매각물건명세서를 원문 대조하세요.
- 3회 유찰의 원인 확인. 현재 가격은 감정가의 약 34.3% 수준까지 내려왔습니다. 현장 상태·채광·습기·진입·수선 필요 여부가 가격 차이를 설명하는지 확인해야 합니다.
- 추가 유찰 시 배당 변화. 4회 유찰 시 근저당 미배당 2,082,646원, 5회 유찰 시 5,477,853원이 계산되지만 제공된 시나리오상 매수인 인수는 모두 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유·체납·시설 상태를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “낮은 가격의 이유까지 확인해야 한다”
이 사건은 권리구조만 보면 비교적 단순합니다. 2011년 근저당이 말소기준이고, 예상배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 동시에 현재 실질취득 16,464,000원은 최근 12개월 동일면적 거래 75,000,000원의 22.0%에 불과합니다. 최근 가격 추세도 +4.7%라 하락장 때문에 비교가격이 급락한 상황은 아닙니다.
다만 이 물건의 승부처는 할인율 자체가 아니라 왜 3회 유찰됐는지입니다. 지하층, 19세대 소규모 다세대, 혼재된 주변 환경이라는 특성이 있고 현재 유찰 횟수는 동일 단지 경매 통계 평균 2.0회를 이미 넘어섰습니다. 따라서 권리는 단순하고 가격 차이는 크지만, 환금성과 현물 상태 확인이 결론을 좌우하는 물건으로 보는 것이 데이터에 가장 부합합니다.
