대전지방법원 2025타경763. 아산시 음봉면 원남리 한솔 다세대주택의 지하층 비101호입니다. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이고, 철근콘크리트조 슬래브지붕 2층 건물 내 지하층입니다. 현재 소유자는 조일식으로 2011년 6월 10일 소유권을 이전받았고 당시 거래가액은 30,000,000원입니다. 같은 날 아산서부신용협동조합 앞으로 채권최고액 13,000,000원의 근저당권이 설정됐으며 이것이 이번 경매의 말소기준권리입니다.

가격만 놓고 보면 현재 최저매각가는 최근 동일면적 실거래보다 크게 낮습니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 75,000,000원이고, 현재 최저가는 그 31.4%입니다. 그러나 비교 거래는 1층·2층·3층이고 본건은 지하층입니다. 따라서 이 차이를 그대로 ‘할인폭’으로 해석하기보다, 지하층 특유의 채광·습기·관리상태와 실제 매수 수요를 반드시 별도로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 인수 0원

현재 권리관계의 기준은 2011.06.10 아산서부신용협동조합 근저당권 13,000,000원입니다. 이 권리는 매각으로 소멸하는 말소기준권리이며, 2025.10.31 접수된 이번 임의경매개시결정도 그 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 2004년 금오새마을금고 근저당과 2005년 김근환 근저당은 이미 말소됐고, 과거 경매개시결정 역시 취하·말소된 이력이 있습니다.

② 시세 비교 — 숫자는 낮지만 ‘지하층 보정’이 핵심

한솔은 19세대, 사용승인일은 2004.12.15입니다. 비교면적 74.45㎡의 실거래 7건 평균은 72,142,857원이고, 최근 12개월 거래는 2025.07의 75,000,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균은 이전 거래구간보다 4.7% 높은 흐름으로, 하락 추세 데이터는 아닙니다.

실거래 범위는 55,000,000원~77,000,000원이고 최신 거래는 75,000,000원입니다. 현재 최저가 23,520,000원은 최근 12개월 평균의 31.4%, 전체 실거래 평균 기준으로는 32.6% 수준입니다. 다만 실거래 표본의 층은 1~3층이고 본건은 지하층이므로, 이 비율만으로 동일한 시장가치를 전제해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 23,520,000원 가정)

현재 회차에서는 근저당권 채권최고액 13,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여액이 9,696,640원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 매수인 인수액은 0원입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 원남2리 종합복지회관 북측 인근이며, 주위는 단독주택·공동주택·농경지·공장이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 있어 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 2층 건물 내 지하층 비101호입니다. 외벽은 석재돌붙임 등, 내벽은 벽지·일부 타일 등, 창호는 새시창호입니다.
• 설비. 위생설비·급배수설비·개별난방설비가 되어 있습니다.
• 도로. 서측으로 포장도로에 접합니다.
• 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 중로1류에 접합니다. 공시지가는 135,200원/㎡, 토지면적은 1,183.0㎡입니다.
• 공부 차이. 감정평가상 특이사항 없음으로 기재됐고 위반건축물 표시도 없습니다.
• 환금성. 한솔은 19세대이고 최근 12개월 동일면적 거래는 1건입니다. 본건이 지하층이라는 점까지 감안해 재매각 수요를 보수적으로 확인할 필요가 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 지하층 현장 확인. 벽지·타일 마감 상태뿐 아니라 채광, 습기, 누수 흔적, 환기상태를 직접 확인하세요.
• 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 거주자와 점유 원인을 현장에서 확인해야 합니다.
• 비교 거래 층 차이. 75,000,000원 최신 거래는 1층이고 다른 비교 거래도 1~3층입니다. 지하층 가치를 동일하게 적용하지 마세요.
• 소규모 단지 환금성. 19세대이고 최근 12개월 거래가 1건이므로 매도 시 소요기간과 매수층을 별도로 점검하세요.
• 배당 변동요소. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산입니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현재 점유관계를 입찰 전 직접 대조하세요.

맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 지하층의 실제 가치

이 물건의 장점은 분명합니다. 말소기준은 2011년 아산서부신용협동조합 근저당권이고, 현재 최저가 23,520,000원 기준 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 최근 12개월 동일면적 실거래 75,000,000원에 비해 현재 최저가는 31.4% 수준으로 숫자상 가격 차이도 큽니다.

하지만 본건은 지하층 비101호입니다. 비교 실거래는 1~3층이고, 단지는 19세대에 불과하며 최근 12개월 거래도 1건입니다. 따라서 이 사건은 ‘권리가 복잡해서 피해야 할 물건’이라기보다, 지하층 상태와 실제 환금가치를 얼마나 정확히 검증하느냐가 핵심인 물건입니다. 권리 인수는 0원, 가격은 낮지만, 최종 판단은 현장 상태와 지하층 수요를 확인한 뒤 내려야 합니다.