대전지방법원 2025타경771. 천안시 서북구 두정동 두정역효성해링턴플레이스 단지 내 근린생활시설에이동 1층 에이116호입니다. 감정평가 이용상태는 근린생활시설 1개호, 상호명은 Peak mong, 애완동물 미용실로 이용 중입니다. 등기부상 소유자는 이병호이고, 2021.04.14. 천안서부신용협동조합의 근저당권 384,000,000원이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 이후 2025.11.06. 임의경매개시결정이 들어왔습니다.
현재 최저매각가는 242,550,000원으로 감정가 495,000,000원의 49%입니다. 그러나 이 숫자만 보고 가격 메리트를 확정하기에는 비교 자료의 성격을 먼저 봐야 합니다. 제공된 최근 12건 거래는 같은 두정역효성해링턴플레이스의 51.87~51.92㎡ 거래로 평균 275,750,000원, 최신 거래는 2026.08. 288,000,000원입니다. 반면 경매 대상은 감정평가상 근린생활시설이므로 주거용 거래 표본과 직접 동일선상에 놓아 싸고 비쌈을 판단하는 것은 주의가 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경771 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 두정동 2078 두정역효성해링턴플레이스 근린생활시설에이동 1층 에이116호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설 1개호 · Peak mong · 애완동물 미용실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · (철근)콘크리트지붕 2층 근린생활시설 내 1층 에이116호 |
| 소유자 | 이병호 · 단독소유 · 거래가액 583,368,500원 |
| 감정가 / 최저가 | 495,000,000원 / 242,550,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권 / 청구액 | 천안서부신용협동조합 / 294,233,714원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2021.04.14. 천안서부신용협동조합 근저당권으로, 채권최고액은 384,000,000원입니다. 이후 2025.11.06. 같은 채권자의 임의경매개시결정이 들어왔고 매각으로 소멸합니다. 2020.06.15. 교보자산신탁주식회사 명의의 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐으며, 2021.04.14. 이병호 앞으로 소유권이 이전됐습니다.
② 임차인 — 보증금은 있으나 대항력 없음
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 송유나(피크몽) | 116호 | 2024.04.29 | 30,000,000원 | 1,500,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 송유나(피크몽)의 전입일은 2024.04.29.로 말소기준권리인 2021.04.14. 근저당권보다 뒤입니다. 제공된 판정 역시 대항력 없음이며, 매수인에게 승계되는 보증금은 0원입니다. 다만 우선변제 여부는 확정해 표시할 수 없으므로 배당관계는 별도로 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 숫자는 88.0%, 용도는 다르다
두정역효성해링턴플레이스의 최근 거래 12건 평균은 275,750,000원입니다. 최근 12개월 평균도 동일하게 275,750,000원이며, 최신 거래는 2026.08. 288,000,000원입니다. 현재 최저가 242,550,000원은 이 표본 평균의 88.0%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 51.92㎡ | 15 | 288,000,000원 |
| 2026.07 | 51.92㎡ | 27 | 280,000,000원 |
| 2026.07 | 51.92㎡ | 18 | 275,000,000원 |
| 2026.06 | 51.92㎡ | 24 | 275,000,000원 |
| 2026.06 | 51.87㎡ | 23 | 280,000,000원 |
| 2026.06 | 51.92㎡ | 20 | 285,000,000원 |
| 2026.06 | 51.92㎡ | 5 | 280,000,000원 |
| 2026.05 | 51.87㎡ | 18 | 267,000,000원 |
| 2026.05 | 51.92㎡ | 17 | 272,000,000원 |
| 2026.05 | 51.92㎡ | 3 | 268,000,000원 |
| 2026.04 | 51.92㎡ | 12 | 270,000,000원 |
| 2026.04 | 51.92㎡ | 4 | 269,000,000원 |
| 평균 | 50.4㎡ 기준 | 12건 | 275,750,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 242,550,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,195,700원 |
| 1. 근저당 · 천안서부신용협동조합 | 384,000,000원 | 238,354,300원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 242,550,000원 가정 시 근저당권자는 238,354,300원을 배당받고 145,645,700원이 미배당으로 남습니다. 이 미배당액은 매수인이 인수하는 금액이 아니며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 242,550,000원 | 238,354,300원 | 145,645,700원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 169,785,000원 | 166,608,010원 | 217,391,990원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 118,849,499원 | 116,385,606원 | 267,614,394원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 두정역 남서측 인근 두정역효성해링턴플레이스 단지 내 근린생활시설로, 주변은 상가·단독주택·공동주택이 섞여 있는 정비된 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
- 현 이용. 근린생활시설 1개호로서 Peak mong 애완동물 미용실로 이용 중입니다.
- 도로. 동서남북 사방으로 중로 이상의 아스콘 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 부정형 평지이며 아파트부지로 이용 중입니다. 공시지가는 1,462,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 철도보호지구와 가축사육제한구역 등이 포함됩니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
- 단지. 두정역효성해링턴플레이스는 2,586세대, 준공일은 2020.04.29.입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 대조. 송유나(피크몽)의 전입일 2024.04.29.와 대항력 없음 판정을 현황조사·매각물건명세서 원본에서 다시 확인하세요.
- 우선변제 확인. 매수인 승계와 별개로 임차인의 우선변제 여부와 실제 배당요구 관계를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 상가 시세 확인. 동일 단지 주거용 거래 평균 275,750,000원을 대상 근린생활시설의 직접 시세로 사용하지 말고, 근린생활시설 자체의 거래·임대 수준을 별도로 확인하세요.
- 현재 임대관계 확인. 감정평가 당시 현장사정상 임대관계를 확인하지 못한 것으로 기재돼 있으므로 실제 계약조건과 점유관계를 재확인하세요.
- 배당표 한계. 현재 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이므로 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
- 유찰 이력. 현재 2회 유찰 상태이고 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.3회입니다. 추가 유찰 여부보다 상가 자체의 적정가 확인이 우선입니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 상가 기준으로 다시 봐야 한다”
이 사건의 권리 구조는 비교적 단순합니다. 2021.04.14. 천안서부신용협동조합 근저당권이 말소기준권리이고, 임차인 송유나(피크몽)는 2024.04.29. 전입해 대항력이 없습니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
가격은 다른 문제입니다. 감정가 495,000,000원에서 2회 유찰돼 242,550,000원까지 내려와 같은 단지 최근 12건 평균 275,750,000원의 88.0%라는 숫자가 보입니다. 하지만 대상은 근린생활시설이고 제시된 거래 표본은 51.87~51.92㎡ 단지 거래이므로, 이 88.0%를 그대로 ‘상가 할인율’로 읽어 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다. 권리는 합격에 가깝지만, 가격은 근린생활시설 자체의 거래·임대수익을 확인한 뒤 판단해야 하는 물건입니다.
