대전지방법원 2025타경15965. 공부상 용도는 오피스텔이지만 감정 당시 이용상태는 인접 115호·116호와 벽체 구분 없이 근린생활시설(투썸플레이스)입니다. 감정가 1,040,000,000원에서 두 번 유찰되어 현재 최저매각가는 509,600,000원, 감정가의 49%입니다. 다만 이 사건의 핵심은 할인율보다 임차관계와 인접 호수와의 일체 이용입니다.
말소기준은 2024.08.05. 남악새마을금고 가압류입니다. 그런데 현황조사상 유한회사 서윤은 2019.02.19., 진선경은 2022.02.10.부터 점유한 것으로 나타나 모두 말소기준보다 앞섭니다. 진선경은 보증금 15,000,000원·월차임 1,500,000원이며 배당요구를 했지만, 배당표상 우선변제권 없이 보증금 전액 15,000,000원이 매수인 인수로 계산됩니다. 유한회사 서윤은 월차임 4,430,000원만 확인되고 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 대항력 가능·인수금액 미상으로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경15965 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 예산군 삽교읍 목리 960 내포에드가오피스텔2차 1층117호 |
| 공부상 용도 | 오피스텔 |
| 현황 이용 | 인접호수 115호·116호와 벽체구분 없이 근린생활시설(투썸플레이스)로 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하3층 지상7층 중 1층117호 · 사용승인 2018.04.23 |
| 소유자 | 조현철 (2018.10.25. 소유권이전 · 거래가액 1,126,780,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 1,040,000,000원 / 509,600,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구금액 | 817,197,969원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 점유가 핵심
등기상 말소기준은 2024.08.05. 남악새마을금고 가압류입니다. 이후 2025.09.04. 농업협동조합자산관리회사의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 현황조사상 임차 점유는 말소기준보다 먼저 시작됐습니다. 따라서 등기 권리가 지워진다는 사실만으로 인수 부담까지 없다고 볼 수 없습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 확정 인수 15,000,000원 + 미상
| 임차인 | 점유 시작 | 보증금 | 월차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 유한회사 서윤 | 2019.02.19 | 미상 | 4,430,000원 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 진선경 | 2022.02.10 | 15,000,000원 | 1,500,000원 | 2025.10.22 | 있음 | 없음 | 15,000,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 509,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,496,000원 |
| 인수 · 임차인 진선경 보증금 | 15,000,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 남악새마을금고 | 1,251,478,100원 | 502,104,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 남악새마을금고의 미배당은 749,374,100원입니다. 진선경 보증금 15,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 계산됩니다. 유한회사 서윤의 보증금은 확인되지 않아 위 배당표와 확정 인수액에 포함할 수 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 경계벽 철거 — 117호만 따로 보는 물건이 아니다
매각물건명세서 비고와 감정 이용상태에는 인접 115호·116호와 경계벽 일부가 철거되어 일체로 이용 중이라고 적시되어 있습니다. 실제 이용도 세 호실이 벽체 구분 없이 근린생활시설(투썸플레이스)입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청남도경찰청 동측 인근이며 관공서·근린공원·근린생활시설·상업 및 업무용건물이 밀집한 노선상가지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 서측 왕복 6차선 약 30m, 북측 왕복 4차선 약 20m 내외 도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·중심상업지역·지구단위계획구역·도시개발구역·도청이전신도시 개발예정지구에 해당합니다.
- 토지. 공시지가 1,660,000원/㎡이며 토지면적은 1,448.6㎡, 평지입니다.
- 건물. 2018.04.23. 사용승인된 지하3층·지상7층 철근콘크리트 건물이며 위반건축물 표시는 없습니다.
- 시세. 비교 가능한 실거래 데이터가 없어 현재 최저가 또는 실질취득이 시장가격보다 저렴한지 여부는 판단할 수 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 유한회사 서윤 보증금 확인. 가장 중요한 미확정 변수입니다. 보증금과 계약관계가 확인되지 않으면 매수인 추가 인수액도 확정할 수 없습니다.
- 진선경 15,000,000원 반영. 최저가 509,600,000원만 보지 말고 확정 인수액을 포함한 최소 524,600,000원을 출발점으로 계산해야 합니다.
- 115·116호 관계 확인. 경계벽 일부가 철거되어 세 호실이 일체로 사용 중이므로 각 호실의 소유자·임차인·시설물·출입구·전기 및 설비 연결 상태를 확인해야 합니다.
- 현황 용도 확인. 공부상 오피스텔이나 현재는 근린생활시설로 이용 중입니다. 실제 사용과 공부상 용도를 함께 검토해야 합니다.
- 배당요구 및 명세서 원본 대조. 진선경의 배당요구일은 2025.10.22이며, 유한회사 서윤의 배당요구 여부는 확인되지 않습니다.
- 가격 판단 보류. 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가 대비 49%라는 수치만으로 싸다고 단정하지 말고 별도 상권·임대가치·매매사례 검증이 필요합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 확인할 것이 있다
감정가 1,040,000,000원짜리 물건이 2회 유찰되어 509,600,000원까지 내려온 모습만 보면 할인 폭이 먼저 눈에 들어옵니다. 그러나 현재 확인되는 매수인 부담만 더해도 최소 실질취득은 524,600,000원이고, 유한회사 서윤의 보증금은 아직 숫자가 정해지지 않았습니다. 게다가 117호는 115·116호와 경계벽 일부가 철거된 채 근린생활시설로 일체 사용되고 있습니다.
즉 이 사건은 “얼마나 유찰됐나”보다 “임차보증금이 얼마인가, 세 호실을 어떻게 분리·인도받는가”가 먼저입니다. 실거래 자료도 없어 현재 실질취득액이 시장가격보다 낮다고 단정할 근거가 없습니다. 임차금액 미확정과 인접 호실 일체 이용을 해소하기 전에는 가격 메리트 판단을 보류하는 것이 맞습니다.
