부동산임의경매 (아파트)

부동산임의경매

2025타경789 · 천안지원 · 아파트
철근콘크리트구조 84.8801㎡

낙찰가 유찰 1회 후 낙찰

311,168,000원 3억 1,116만 감정가 352,000,000원

감정가의 88% 2026-07-21 낙찰

최저매각가 246,400,000원 최저가 대비 +26%

낙찰일

07-21 낙찰 완료

천안지원 1회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

2,464만원

최저가의 10% · 24,640,000원

실거래 대비

▼ 7.8% 싸게 매수

같은 평형 직전 3건 평균 3.38억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

1 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 권리상 인수 0원 구조이며 1회 유찰 후 최저가가 시세 대비 74.5%로 가격 메리트가 있는 아파트

가격 최저가 2.464억 = 최근12개월 실거래 평균 3.305억의 74.5% — 가격 메리트 있음
자금 최저가의 10% ≈ 2,464만원 입찰보증금 · 인수액 0원
리스크 후순위 근저당·압류는 매각으로 소멸. 다만 보증금 미상 점유자는 대항력 없음 확인 필요

한 줄 평 소유권·근저당·압류 관계가 복잡해 보이지만, 매각으로 소멸되는 권리가 대부분입니다. 점유자 오동욱은 전입일이 말소기준권리 이후라 대항력 없음으로 판단되며 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가는 최근 실거래 평균 3.305억 대비 74.5% 수준으로 가격 매력이 있습니다.

감정가 / 최저가

352,000,000원 / 246,400,000원

1회 유찰

실거래 평균

330,541,666원

최근 12개월 12건

최저가 ÷ 시세

74.5%

가격 메리트

매수인 인수

0원

대항력 없음

대전지방법원 2025타경789. 천안시 서북구 두정동 이편한세상두정2차 103동 2102호 아파트입니다. 전용면적 84.88㎡급, 23층 중 21층으로 선호도가 높은 고층 세대입니다. 권리관계는 다수의 압류와 근저당이 존재하지만 기준권리 이후 권리는 매각으로 정리되는 구조입니다.

물건 개요

사건번호	대전지방법원 2025타경789
소재지	충청남도 천안시 서북구 두정동 2055 이편한세상두정2차 103동 21층2102호
물건종류 / 이용	아파트 · 방3·거실 겸 주방·욕실2
소유자	주식회사보담인천안
감정가 / 최저가	352,000,000원 / 246,400,000원
신청채권자 / 청구액	주식회사 신한은행 / 95,606,412원
매각기일	2026.07.21

① 권리 흐름 — 매각 후 인수 부담 없음

점유자 오동욱은 2025.08.19 전입했으며, 기준권리 이후 전입으로 대항력 없음입니다. 보증금은 확인되지 않았으나 대항력 있는 임차인으로 볼 수 없어 매수인 인수 위험은 없습니다. 압류·후순위 근저당 등은 매각으로 소멸합니다.

② 시세 비교 — 유찰 후 가격 경쟁력 확보

동일 단지 이편한세상-천안두정2차 동일 평형권 최근 실거래 12건 기준입니다.

거래월	전용	층	거래가
2026.08	84.77㎡	6	335,000,000원
2026.07	84.88㎡	9	315,000,000원
2026.06	84.66㎡	9	320,000,000원
최근12개월 평균			330,541,666원

최근 거래 범위는 315,000,000원~342,000,000원이며 평균은 330,541,666원입니다. 현재 최저매각가 246,400,000원은 최근 평균 대비 74.5%로 할인 폭이 확보되어 있습니다.

✅ 가격 포인트 1회 유찰로 감정가 대비 70% 수준까지 내려왔으며, 최근 실거래 대비 약 8천만원 이상 낮은 가격대입니다.

③ 예상배당표 (매각가 246,400,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	4,249,600원
광안신용협동조합 근저당	100,000,000원	100,000,000원
주식회사남동로지스틱스 근저당	1,000,000,000원	142,150,400원
소유자 교부	-	0원

매각대금 배분

감정가 vs 실거래 시세

최저매각가가 최근 실거래 평균보다 낮아 가격 메리트가 있습니다.

④ 점유·입지 분석

점유. 오동욱 점유 확인. 전입일이 기준권리 이후로 대항력 없음.
입지. 천안오성중학교 북측 인근 아파트 단지로 학교·상가가 혼재한 주거지역.
교통. 차량 출입이 용이하고 인근 버스 정류장이 있어 대중교통 접근 양호.
단지. 이편한세상-천안두정2차 848세대, 2013년 준공.

⑤ 입찰 체크리스트

권리 확인. 매각으로 소멸되는 권리인지 등기부 원본 확인 필요.
임차 확인. 보증금 미상 부분은 현장 확인 후 입찰 판단.
가격 기준. 최근 실거래 평균 3.305억 대비 현재 가격 경쟁력이 있는 구간.
관리비 확인. 장기 체납 관리비 여부 확인 필요.

맺으며 — “복잡한 권리보다 중요한 것은 가격”

이 물건은 등기상 권리가 많아 보이지만, 기준권리 이후 압류와 근저당은 매각으로 정리되는 구조입니다. 대항력 있는 임차인 인수 위험도 없어 매수인 부담은 0원입니다. 현재 최저가는 최근12개월 실거래 평균 대비 74.5% 수준으로, 권리 안전성과 가격 메리트를 함께 갖춘 물건입니다.

부동산임의경매

권리는 소멸형, 가격은 메리트 확보 — 천안 이편한세상두정2차 2102호

물건 개요

① 권리 흐름 — 매각 후 인수 부담 없음

② 시세 비교 — 유찰 후 가격 경쟁력 확보

③ 예상배당표 (매각가 246,400,000원 가정)

④ 점유·입지 분석

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “복잡한 권리보다 중요한 것은 가격”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (15장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-06-16	유찰	3억 5,200만원
2	2026-07-21	대기	2억 4,640만원