대전지방법원 2025타경16007. 서천읍 사곡리 ‘천산스카이빌’ 106동 12층 1204호, 전용 84.9977㎡ 아파트입니다. 소유자 윤용태 씨가 2012년 12월 7일 매매를 원인으로 거래가 170,000,000원에 취득했고, 같은 달 20일 우리은행 근저당권이 설정됐습니다. 이 우리은행 근저당이 말소기준권리로 제시되어 있으며, 이후의 동양물산기업 근저당과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 말소기준보다 앞선 2009년 국민은행 근저당입니다. 등기에는 2012년 12월 14일 “1번 근저당권설정등기 말소·일부포기”가 기재되어 있습니다. 반면 예상배당표는 이 국민은행 근저당을 최우선 채권으로 잡고 매각대금 대부분을 배당하는 것으로 계산합니다. 매수인 인수액은 0원으로 산출됐지만, 국민은행 근저당이 이 호실에서 전부 말소된 것인지는 등기 원문과 공동담보 말소범위를 직접 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경16007 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 서천군 서천읍 사곡리 386 천산스카이빌아파트 제106동 제12층 제1204호 |
| 도로명주소 | 충청남도 서천군 서천읍 서천로143번길 51 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.9977㎡ · 지하 1층, 지상 15층 건물 중 12층 |
| 소유자 | 윤용태 (2012.12.07. 매매, 거래가 170,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 262,000,000원 / 183,400,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 청구금액 | 500,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 단지 규모 / 준공 | 천산스카이빌 · 324세대 · 2009.12.11. |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 선순위 말소범위 확인 필요
임차인 신고 내역은 없습니다. 따라서 대항력 임차인의 보증금 승계나 미배당 보증금 인수 위험은 확인되지 않으며, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 우리은행 근저당은 2012년 설정 당시 채권최고액이 96,000,000원이었고, 2017년 9월 15일 62,160,000원으로 변경된 기재가 있습니다.
② 시세·가격 — 감정가의 70%만으로 싸다고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 183,400,000원으로 감정가 262,000,000원의 70%입니다. 매수인 인수액이 0원이라는 가정에서는 실질취득액도 183,400,000원입니다. 그러나 동일 평형의 최근 12개월 평균, 최신 거래가 및 가격 추세를 확인할 수 있는 실거래 금액이 제시되지 않았습니다.
따라서 감정가 대비 할인율만 보고 “시세보다 싸다”고 판단할 근거는 없습니다. 감정가가 현재 시장가격을 얼마나 반영하는지, 전용 84.9977㎡와 실제 비교 가능한 면적·층의 거래가가 얼마인지 별도로 확인해야 합니다. 특히 전용면적 매칭도 일치하지 않은 상태여서 단지명만 같은 거래를 그대로 비교하는 방식은 피해야 합니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰, 70% | 183,400,000원 | 10,691,167,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 128,379,999원 | 10,745,417,321원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 89,865,999원 | 10,783,351,589원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 183,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,367,600원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 10,275,200,000원 | 180,032,400원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 96,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 동양물산기업주식회사 | 500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
예상배당 계산에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전액이 국민은행 근저당에 배당되고, 우리은행과 동양물산기업에는 배당이 없는 것으로 산출됩니다. 총 채권 미배당액은 10,691,167,600원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (등기·감정요항·토지정보 기준)
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕, 지하 1층·지상 15층 건물의 12층 아파트입니다. 위생 급·배수, 난방, 승강기, 소방 및 지하주차장 시설이 기재돼 있습니다.
- 내부 확인. 현장 조사 당시 폐문부재로 내부설비의 정상 작동 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 도로·지형. 토지정보상 평지의 사다리형 대지이며, 소로각지에 해당합니다. 단지 주변에는 폭 10m~12m 소로와 폭 8m~10m 소로가 접한 것으로 기재돼 있습니다.
- 토지이용계획. 토지정보에는 제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·가축사육제한구역· 역사문화환경보존지역이 기재돼 있으며 공시지가는 267,000원/㎡입니다.
- 단지 규모. 천산스카이빌은 324세대이며 준공일은 2009.12.11.입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 국민은행 근저당 원본 확인. 2012.12.14. 일부포기 말소가 이 호실의 2009년 근저당 전부를 말소한 것인지 등기사항전부증명서 원문과 공동담보목록을 확인하세요.
- 배당표와 등기의 불일치 확인. 배당 가정에는 국민은행이 포함되지만 말소기준권리는 우리은행으로 제시돼 있습니다. 매각물건명세서의 인수사항과 법원 배당순위를 대조해야 합니다.
- 무잉여 여부 확인. 예상배당상 신청채권 관련 500,000,000원은 현 회차와 추가 유찰 시나리오 모두 배당 0원입니다. 경매 진행 및 취소 가능성을 법원 사건기록에서 확인하세요.
- 실거래 직접 조사. 감정가 대비 70%만으로 가격 메리트를 단정하지 말고, 같은 단지 전용 84.9977㎡의 최신 거래와 최근 12개월 평균을 확인하세요.
- 감정평가 목적물 대조. 감정요항의 장항읍 송림리 기재가 본건 서천읍 사곡리 아파트와 맞지 않습니다. 동·호수, 사진, 감정평가 명세표 및 토지이용계획을 다시 확인하세요.
- 점유·관리비 확인. 임차인 신고는 없지만 실제 점유자, 체납 관리비, 내부 상태 및 설비 작동 여부를 관리사무소와 현장에서 확인하세요.
맺으며 — “70% 할인보다 원본 대조가 먼저”
이 물건은 계산상 임차인 없음, 매수인 인수 0원이라는 장점이 있습니다. 우리은행 근저당을 말소기준으로 보면 이후 권리도 매각으로 정리됩니다. 그러나 2009년 국민은행 근저당의 말소기재와 예상배당표가 서로 충돌하고, 감정평가 요항의 소재지와 용도지역도 본건 정보와 맞지 않습니다.
가격 측면에서도 현재 최저가가 감정가의 70%라는 사실만 확인될 뿐, 최신 실거래와 최근 12개월 평균이 없어 시세보다 낮다고 평가할 근거는 없습니다. 결론은 권리상 인수 0원은 원본 확인을 전제로 하고, 가격 판단은 보류입니다. 이 사건의 승부처는 추가 유찰 여부보다 먼저 국민은행 근저당 말소범위, 배당순위, 감정평가 목적물의 일치 여부를 확인하는 데 있습니다.