대전지방법원 2025타경11503. 천안시 서북구 두정동 두정역효성해링턴플레이스 근린생활시설에이동의 경매물건입니다. 본건은 1층 에이117-1호를 포함한 인접 4개 호수의 벽체를 제거해 하나의 인터넷판매 창고시설로 사용 중이며, 매각물건명세서에는 일괄매각으로 기재되어 있습니다.
소유자는 이노빌드주식회사입니다. 등기에는 교보자산신탁주식회사 명의 신탁과 신탁재산 귀속 이력이 존재하지만, 해당 신탁등기는 이미 말소된 상태입니다. 현재 권리 흐름의 기준으로 제시된 것은 2023년 3월 10일 설정된 주식회사우아한청년들의 근저당권이며, 이후 해당 권리는 주식회사우아한형제들로 이전됐습니다.
한편 본건에는 과거 대전·충남양돈축산업협동조합의 선순위 근저당권과 경매개시결정이 있었으나 말소된 이력이 있습니다. 현재 진행 중인 임의경매의 채권자는 상상인플러스저축은행입니다. 다만 기존 등기권리의 말소 여부와 실제 점유자의 대항력은 서로 다른 문제이므로 별도로 구분해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경11503 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 두정동 2078 두정역효성해링턴플레이스 근린생활시설에이동 1층 에이117-1호 |
| 도로명주소 | 충청남도 천안시 서북구 봉정로 324 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 표기 · 등기상 집합건물 근린생활시설 · 4개 호수를 통합한 인터넷판매 창고시설 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 4개 호수 벽체 제거 후 통합 이용 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 2층 건물 내 1층 |
| 소유자 | 이노빌드주식회사 |
| 감정가 | 5,615,000,000원 |
| 최저매각가 | 2,751,350,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 | 주식회사 상상인플러스저축은행 |
| 청구금액 | 1,300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 등기 발급일 | 2026.07.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준과 실제 점유는 별개
특히 을구 3번 대전·충남양돈축산업협동조합 근저당권은 이미 말소된 을구 1번 근저당권의 목적물에 추가 설정된 이력이 있습니다. 같은 채권최고액 3,000,000,000원이 기재되어 있으므로 과거 권리와 현재 권리를 별개의 채무처럼 단순 합산해서는 안 됩니다. 또한 공동담보 관계가 있는 만큼 배당순위와 실제 채권 잔액은 원본 등기 및 공동담보 관계를 기준으로 확인해야 합니다.
② 임차인·점유 관계 — 인수 0원 확정 금지
| 점유자 | 점유 부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 미상 | 1층 에이117-1호 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
실제 점유자 1건 확인 대상. 전입신고일·보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 대항력과 우선변제권을 확정할 수 없습니다.
매각물건명세서에는 본건 내부의 냉동창고가 임차인이 설치한 시설이며 철거해 가져갈 예정이라고 기재되어 있습니다. 이는 임차인 또는 시설 설치자의 점유·사용관계를 추가 확인해야 하는 구체적인 사정입니다. 냉동창고를 경매로 취득하는 시설에 당연히 포함된 것으로 계산해서는 안 됩니다.
또한 4개 호수가 벽체 제거 후 하나의 창고로 이용 중이므로 에이117-1호뿐 아니라 일괄매각 대상 전체에 관하여 임대차계약, 점유 범위, 시설 소유권 및 인도 상태를 대조해야 합니다.
③ 가격 검증 — 감정가의 49%가 곧 저가매수는 아니다
현재 최저가는 2,751,350,000원으로 감정가 5,615,000,000원의 49%입니다. 그러나 이 비율은 감정가 대비 경매가격의 하락 폭을 나타낼 뿐, 현재 근린생활시설 시장가격보다 저렴하다는 증거는 아닙니다.
| 구분 | 금액 / 비율 | 해석 |
|---|---|---|
| 본건 감정가 | 5,615,000,000원 | 근린시설 경매 감정가 |
| 본건 현재 최저가 | 2,751,350,000원 | 감정가의 49% · 2회 유찰 |
| 주변 아파트 최근 12개월 평균 | 335,750,000원 | 본건과 용도·매각단위가 달라 비교 제외 |
| 주변 아파트 최신 거래 | 307,000,000원 | 2026.09 · 근린시설 비교시세 아님 |
| 동일 단지 경매 평균 유찰 | 2.3회 | 개별 근린시설의 적정가격을 직접 입증하지 않음 |
아파트 거래가를 이용해 계산되는 최저가 대비 시세 비율 819.5% 역시 본건의 매각단위와 용도가 일치하지 않으므로 투자 판단에 사용하지 않습니다. 실제 가격 메리트를 평가하려면 유사 입지의 1층 근린생활시설, 창고 활용이 가능한 상가 및 일괄매각 대상의 임대수익·공실 위험을 비교해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,751,350,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 29,913,500원 |
| 1. 을구 2번 근저당 · 우아한청년들 설정 / 우아한형제들 이전 | 210,000,000원 | 210,000,000원 |
| 2. 을구 3번 근저당 · 대전·충남양돈축산업협동조합 | 3,000,000,000원 | 2,511,436,500원 |
| 3. 을구 4번 근저당 · 상상인플러스저축은행 | 1,300,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 5번 근저당 · 상상인플러스저축은행 | 741,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
| 채권자 합계 | 5,251,000,000원 | 2,721,436,500원 |
| 채권 미배당 | - | 2,529,563,500원 |
집행비용은 추정치이며, 채권최고액 기준의 단순 예상배당입니다. 실제 채권 잔액, 공동담보 배당, 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 채권 미배당액은 매수인 인수액과 동일하지 않습니다.
현재 회차에서는 배당모형상 을구 3번 근저당권에서도 미배당이 발생합니다. 신청채권자 상상인플러스저축은행의 청구금액 1,300,000,000원에 대한 예상배당은 0원으로 계산되어 있습니다. 따라서 실제 채권액과 배당순위, 공동담보 관련 서류를 직접 대조해야 합니다.
⑤ 유찰 회차별 배당 시나리오
| 구분 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰(49%) | 2,751,350,000원 | 2,721,436,500원 | 2,529,563,500원 | 0원 |
| 3회 유찰(34.3%) | 1,925,944,999원 | 1,904,285,549원 | 3,346,714,451원 | 0원 |
| 4회 유찰(24.01%) | 1,348,161,499원 | 1,332,279,884원 | 3,918,720,116원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 천안시 서북구 두정동 소재 두정역 남서측 인근으로, 주변에 대규모 아파트단지와 다가구주택, 각종 근린생활시설이 형성된 주상지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진·출입이 가능하며 인근에 버스승강장과 지하철 1호선 두정역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 건물로 위생·급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 설치되어 있습니다.
- 현황 이용. 인접한 4개 호수의 벽체를 제거해 하나의 인터넷판매 창고시설로 사용하고 있습니다. 개별 호수의 물리적 분리 가능성과 원상회복 범위는 별도로 검토해야 합니다.
- 시설 소유권. 내부 냉동창고는 임차인이 설치했으며 철거 후 가져갈 예정입니다. 인도 시 남는 시설과 철거 범위를 확인해야 합니다.
- 토지이용. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 철도보호지구에 저촉됩니다. 북측으로 포장도로에 접합니다.
- 대지권 확인. 감정평가 의뢰서의 에이117-1호 대지권비율이 등기부 기재와 상이해 등기부상 비율을 적용한 것으로 기재되어 있습니다. 토지대장등본 대지권등록부가 없다는 사항도 확인 대상입니다.
- 환금성. 아파트 단지 내 근린시설이지만 주거용 아파트와 매수층 및 가치평가 기준이 다릅니다. 통합 창고 이용 상태, 임대수익 및 개별 호수 활용 가능성에 따라 거래 조건이 달라질 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 에이117-1호와 함께 매각되는 인접 호수의 등기사항, 대지권, 권리관계 및 감정평가 범위를 각각 대조하세요.
- 임차인 대항력 확인. 실제 점유자의 사업자등록·점유개시·임대차계약·보증금·확정일자·배당요구 관계를 확인하세요. 대항력이 미상인 상태에서 인수액 0원을 확정하지 마세요.
- 냉동창고 철거 범위. 임차인이 설치한 냉동창고의 반출 일정, 철거 후 시설 상태, 바닥·전기·배관 복구 범위를 확인하세요.
- 통합 창고 사용. 제거된 벽체의 현황과 개별 점포 복원 가능성, 현재 창고 이용에 따른 건축물 용도 및 인허가 사항을 확인하세요.
- 근저당권 원본 대조. 이미 말소된 을구 1번과 현재 을구 3번의 추가설정 관계, 을구 2번 근저당권 이전, 공동담보 관계를 확인하세요.
- 대지권 확인. 에이117-1호의 감정평가 의뢰서와 등기부 사이의 대지권비율 차이 및 대지권등록부 관련 사항을 확인하세요.
- 가격 산정. 감정가 대비 49%라는 할인율 대신 근린생활시설 실거래, 임대수익, 시설 철거·복구 비용과 예상 공실기간을 반영해 가격을 검증하세요.
- 명도·관리비. 실제 점유자와 시설 소유관계를 확인하고, 관리비 체납 및 인도에 필요한 비용을 점검하세요.
- 매각기일 재확인. 2026.10.13 매각 진행 여부와 최종 매각물건명세서·등기사항증명서·현황조사서를 직접 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인보다 중요한 것은 실제 취득할 권리와 시설”
이 사건의 첫인상은 강렬합니다. 감정가 5,615,000,000원이 두 차례 유찰되면서 최저가가 2,751,350,000원까지 내려왔기 때문입니다. 하지만 본건의 가치는 감정가 대비 할인율만으로 판단할 수 없습니다.
본건은 4개 근린시설 호수를 통합한 창고로 이용 중인 일괄매각 물건입니다. 주변 아파트 거래가와 직접 비교할 수 없고, 임차인의 보증금과 대항력도 확정되지 않았습니다. 특히 냉동창고는 임차인이 철거해 가져갈 예정이므로 현재 보이는 내부 시설을 그대로 취득한다고 가정하면 안 됩니다.
등기상 근저당권의 말소 구조는 비교적 구분할 수 있지만, 실제 인수위험과 적정가격은 아직 확인이 필요합니다. 매각대상 전체의 권리와 대지권, 실제 점유자, 시설 반출 범위 및 근린시설 자체의 비교시세를 검증하는 것이 입찰 판단의 핵심입니다.
