대전지방법원 2025타경12209. 천안시 서북구 성환읍 성환리 658·659를 공동담보로 둔 주유소 관련 부동산입니다. 감정평가상 건물은 1층 사무실·피로티(캐노피), 2층 숙소로 이용 중이며, 토지는 지목이 주유소용지이고 토지이용상황은 상업용입니다. 매각은 주유소 본체만 떼어 보는 구조가 아니라 제시외 건물과 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계기구 8식까지 포함한 일괄매각입니다.
권리의 기준점은 2018.02.28 설정된 천안축산업협동조합의 채권최고액 420,000,000원 근저당입니다. 2024년 이후 설정된 김유신 지분 근저당 3건과 가압류 2건, 경매개시결정은 모두 이보다 늦습니다. 따라서 등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조이고, 사건 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경12209 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 성환읍 성환리 658 · 성환1로 308 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 주유소 건물 · 1층 사무실·피로티(캐노피), 2층 숙소 |
| 소유자 | 김유신 2분의 1 · 주정미 2분의 1 |
| 토지 | 897.0㎡ · 주유소용지 · 상업용 · 평지 · 정방형 · 중로한면 |
| 감정가 / 최저가 | 1,074,205,000원 / 526,361,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 청구액 | 367,639,557원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 일괄매각 범위 | 제시외 건물(ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ) · 기계기구 8식 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸형
과거 1996년 쌍용정유·범아석유 근저당과 2002년·2006년 하나은행 근저당은 이미 말소됐고, 현재 분석의 말소기준은 2018.02.28 을구 8번 천안축산업협동조합 근저당 420,000,000원입니다. 이후의 임수진·정태석 근저당, 신용보증기금·하나카드 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다.
② 임차인 — 실제 점유자 1명, 대항력 없음
| 성명 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김건수 | 1층 | 2020.10.26 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 0원 |
실제 임차인은 1명입니다. 김건수의 전입일 2020.10.26은 말소기준일 2018.02.28보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정할 수 없지만, 대항력 없는 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아니며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 가격 — 49%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가는 1,074,205,000원, 2회 유찰된 회차의 최저매각가는 526,361,000원으로 감정가의 49%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 이 회차의 실질취득 기준액도 526,361,000원입니다.
그러나 이 사건에는 동일 용도 실거래 비교값이 제시되지 않았습니다. 따라서 ‘감정가의 절반 이하’라는 사실은 감정가 대비 할인율일 뿐, 최근 시장가격 대비 할인율을 뜻하지 않습니다. 특히 주유소용지와 영업용 건물, 제시외 건물, 기계기구가 묶인 물건은 일반 주택처럼 동일 평형 거래로 바로 비교하기 어렵습니다. 가격 메리트는 별도의 현장 가치·토지가치·기계기구 가치 검증이 선행돼야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 526,361,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,663,610원 |
| 을구 8번 근저당 · 천안축산업협동조합 | 420,000,000원 | 420,000,000원 |
| 을구 9번 근저당 · 임수진 | 90,000,000원 | 90,000,000원 |
| 을구 10번 근저당 · 정태석 | 70,000,000원 | 8,697,390원 |
| 갑구 3번 가압류 · 신용보증기금 | 291,500,000원 | 0원 |
| 을구 11번 근저당 · 정태석 | 70,000,000원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 하나카드 | 5,332,056원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 946,832,056원 중 채권자 배당액은 518,697,390원, 미배당액은 428,134,666원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 집행비용은 사건 시뮬레이션의 7,663,610원을 반영했습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 성신초등학교 북측 인근으로, 주변은 상가주택·농경지·근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 주유소 건물로 1층은 사무실·피로티(캐노피), 2층은 숙소로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트 및 철골조 슬래브·알루미늄 스펜트렐지붕 2층 건물이며 사용승인일은 1996.04.01입니다.
- 토지. 897.0㎡ 주유소용지, 상업용 이용, 평지·정방형·중로한면이며 공시지가는 519,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역(성환지구)이며 가축사육제한구역이 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 주거용 표준화 상품이 아니라 주유소 건물·토지·기계기구가 함께 매각되는 특수자산으로, 매수층이 일반 주택보다 제한적일 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물 ㄱ·ㄴ·ㄷ·ㄹ과 기계기구 8식이 매각에 포함되므로 감정평가서에서 위치·규격·평가액을 대조해야 합니다.
- 점유관계 확인. 1층 김건수의 점유 범위와 실제 사용관계, 보증금·확정일자 여부를 현황조사·매각물건명세서로 재확인해야 합니다.
- 근저당 이전 확인. 2025.10.21 농업협동조합자산관리회사로의 근저당권 이전이 기재돼 있으므로 배당 채권자와 채권계산서를 확인해야 합니다.
- 기계기구 실재 확인. 기계기구 8식의 현존 여부와 상태는 주유소 자산가치 판단에 직접 연결되므로 현장 확인이 중요합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 시세 메리트를 판단하지 말고 토지가치·건물 상태·기계기구 가치와 환금성을 별도로 검증해야 합니다.
- 규제·이용 확인. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역 등 토지이용계획과 현재 주유소 이용의 지속 가능성을 관할 행정기관 기준으로 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 인수 0원과 좋은 물건은 같은 말이 아니다”
이 사건은 말소기준 이후 후순위 권리가 정리되고, 확인된 임차인 역시 전입일이 늦어 매수인 인수액이 0원이라는 점에서는 권리 구조가 비교적 명확합니다. 그러나 투자 판단의 핵심은 권리보다 물건 성격에 있습니다. 감정가 1,074,205,000원에서 2회 유찰돼 526,361,000원까지 내려왔지만, 비교 가능한 실거래 근거 없이 “49%니까 싸다”라고 결론내릴 수는 없습니다.
주유소용지 897.0㎡, 1996년 사용승인 건물, 제시외 건물, 기계기구 8식이 한꺼번에 묶여 있고 임대관계도 추가 확인이 필요한 물건입니다. 권리는 소멸형, 가격 판단은 보수적으로. 이 사건은 할인율보다 실제 자산의 현장 가치와 향후 환금성을 얼마나 정확히 확인하느냐가 승부처입니다.
