대전지방법원 2025타경12209. 천안시 서북구 성환읍 성환리 658, 659의 토지와 주유소 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 건물은 철근콘크리트 및 철골조 슬래브·알루미늄 스펜트렐지붕의 2층 구조로, 1996.04.01 사용승인됐습니다. 1층은 사무실과 피로티(캐노피), 2층은 숙소로 이용 중이며, 제시외 건물 ㄱ·ㄴ·ㄷ·ㄹ과 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계기구 8식도 매각에 포함됩니다.
감정가 1,074,205,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저가는 751,944,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 70%까지 내려왔지만, 이 물건은 일반 주택이 아니라 주유소 건물·토지·기계기구가 결합된 상업용 일괄매각 물건입니다. 동일 목적물 실거래 비교 없이 단순 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경12209 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 성환읍 성환리 658, 659 · 성환1로 308 |
| 물건종류 | 주유소 건물 + 토지 · 일괄매각 |
| 건물 이용상태 | 1층 사무실·피로티(캐노피), 2층 숙소 |
| 토지 | 주유소용지 · 상업용 · 897.0㎡ · 평지 · 정방형 · 중로한면 |
| 소유자 | 김유신 2분의 1 · 주정미 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 1,074,205,000원 / 751,944,000원 (1회 유찰·70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 천안축산업협동조합 / 367,639,557원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 매각 포함사항 | 제시외 건물 ㄱ·ㄴ·ㄷ·ㄹ · 기계기구 8식 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 기준권리 대조는 필수
다만 임차인 판단의 결론은 달라지지 않습니다. 1층 점유자 김건수의 전입일은 2020.10.26로, 1996년 근저당뿐 아니라 2018.02.28 천안축산업협동조합 근저당보다도 늦습니다. 따라서 제공된 판정대로 대항력은 없고, 보증금이 확인되더라도 매수인이 승계할 금액은 0원입니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 배당 참여와 우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다.
② 점유자 분석 — 실제 점유자 1명
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김건수 | 1층 | 2020.10.26 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 승계 없음 |
③ 가격 구조 — 감정가 70%만으로는 판단할 수 없다
현재 최저매각가 751,944,000원은 감정가 1,074,205,000원의 70%입니다. 2회 유찰 시 526,360,799원, 3회 유찰 시 368,452,559원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다. 그러나 주유소 건물과 토지, 제시외 건물 4개, 기계기구 8식이 함께 거래되는 구조이므로 가격 판단의 핵심은 단순 유찰률이 아니라 토지·건물·기계기구별 가치와 실제 이용 상태입니다.
④ 예상배당표 (매각가 751,944,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,919,440원 |
| 근저당 · 쌍용정유주식회사 | 미상 | 0원 |
| 근저당 · 범아석유주식회사 | 미상 | 0원 |
| 근저당 · 주식회사하나은행 | 260,000,000원 | 260,000,000원 |
| 근저당 · 주식회사하나은행 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 근저당 · 천안축산업협동조합 | 420,000,000원 | 352,024,560원 |
| 근저당 · 임수진 | 90,000,000원 | 0원 |
| 근저당 · 정태석 | 70,000,000원 | 0원 |
| 가압류 · 신용보증기금 | 291,500,000원 | 0원 |
| 근저당 · 정태석 | 70,000,000원 | 0원 |
| 가압류 · 하나카드주식회사 | 5,332,056원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 확인 채권액 1,336,832,056원 중 예상배당은 742,024,560원이고, 미배당액은 594,807,496원입니다. 쌍용정유주식회사와 범아석유주식회사 채권액은 계산에서 제외됐으며, 당해세와 임차인의 최우선변제도 반영되지 않았습니다. 미배당 채권은 배당 부족분으로, 매수인 인수액 0원과는 구분해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 성신초등학교 북측 인근이며, 주변은 상가주택·농경지·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 1996.04.01 사용승인된 2층 건물로, 1층은 사무실·피로티(캐노피), 2층은 숙소로 이용 중입니다.
- 토지. 주유소용지·상업용, 평지·정방형·중로한면이며 공시지가는 519,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·성환지구 지구단위계획구역·가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 일반 주거용이 아니라 주유소 건물·토지·기계기구가 결합된 물건이므로 매수층과 활용 범위가 제한됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 원본 대조. 1996.05.13 근저당과 2002.10.10 말소기록, 2018.02.28 근저당 설정·말소 흐름을 등기 원본에서 확인하세요.
- 점유자 확인. 김건수의 실제 점유 범위, 점유권원, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부를 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 토지 658·659, 주유소 건물, 제시외 건물 ㄱ·ㄴ·ㄷ·ㄹ이 모두 현존하는지 대조하세요.
- 기계기구 8식. 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록의 기계기구와 감정평가서 기재 설비가 현장에 동일하게 존재하는지 확인하세요.
- 가격 분해. 감정가 1,074,205,000원의 토지·건물·제시외 건물·기계기구별 평가액을 나눠 보고 응찰가를 산정하세요.
- 유찰률 과신 금지. 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 기계기구 목록을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 다르다
이 사건의 긍정적인 부분은 분명합니다. 점유자 김건수의 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없고, 현재 회차부터 추가 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 그러나 권리분석이 완전히 단순한 물건은 아닙니다. 1996년 근저당을 기준권리로 본 판정과 2002년 말소기록이 함께 존재하고, 점유자의 보증금·확정일자·배당요구 여부도 확인되지 않았습니다.
가격 역시 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 결론 낼 수 없습니다. 이 물건은 주유소 건물과 두 필지 토지, 제시외 건물 4개, 기계기구 8식이 함께 매각되는 특수용도 자산입니다. 인수 위험은 낮지만, 기준권리 원본 대조와 매각 대상의 실물 확인이 선행돼야 하는 물건입니다. 권리 결론은 조건부 통과, 가격 판단은 현장과 감정평가서 확인 후 결정하는 것이 맞습니다.