대전지방법원 2025타경12297. 대상은 충남 천안시 동남구 북면 운용리 85의 기타 + 토지 물건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층으로, 건축물대장상 1층은 제1종근린생활시설, 2층은 단독주택입니다. 그러나 기준시점 현재 공사 중인 상태이고 창호도 없으며, 매각물건명세서에는 공사가 장기간 정지된 채 수년간 방치됐다고 적혀 있습니다.
권리의 기준점은 2022.05.31 부산치과의사신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 472,800,000원이고, 이 근저당권을 기준으로 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 회차 배당 시나리오에서도 매수인에게 넘어가는 금액은 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상이므로 현장 점유관계와 실제 사용자를 입찰 전에 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경12297 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 동남구 북면 운용리 85 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 1층 제1종근린생활시설 · 2층 단독주택 · 현재 공사중 |
| 소유자 | 유미현 |
| 토지 | 992.0㎡ · 지목 대 · 보전관리지역 · 공시지가 77,700원/㎡ |
| 감정가 / 최저가 | 698,543,000원 / 239,600,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 부산치과의사신용협동조합 / 410,177,241원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2022.05.31 근저당권
말소기준권리는 을구 5번 부산치과의사신용협동조합 근저당권 472,800,000원입니다. 해당 근저당권은 주식회사백제산업개발을 채무자로 하며 운용리 85와 운용리 85-2를 공동담보로 두고 있습니다. 이후 2025.09.01 부산치과의사신용협동조합을 채권자로 한 임의경매개시결정이 등기됐고, 이 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
근저당권에는 이후 이전등기가 이어집니다. 2025.10.20 광안신용협동조합으로의 이전등기와 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 이전등기가 존재합니다. 따라서 입찰 전에는 최신 등기부를 다시 발급해 말소기준 근저당권의 현재 권리자와 경매채권 관계를 원본으로 대조하는 것이 필요합니다.
② 가격·물건 상태 — 34.3%까지 내려온 이유를 같이 봐야 한다
현재 회차 최저매각가는 239,600,000원으로 감정가 698,543,000원의 34.3%입니다. 이미 3회 유찰됐고, 다음 시나리오는 167,720,000원, 그 다음은 117,404,000원으로 제시돼 있습니다. 그러나 이번 물건은 할인율만 놓고 일반적인 완성 건물과 비교하기 어렵습니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 (감정가 34.3%) | 239,600,000원 | 235,445,600원 | 237,354,400원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 167,720,000원 | 164,571,920원 | 308,228,080원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 117,404,000원 | 114,960,344원 | 357,839,656원 |
가격 판단의 핵심은 감정가 대비 할인율 자체보다 물건의 완성도와 절차 조건입니다. 건물은 공사진행이 장기간 정지된 상태이고 기준시점 현재 창호도 없습니다. 기본적인 전기설비는 있는 것으로 추정되지만 구체적인 설비 상태는 확인이 필요합니다. 여기에 농지취득자격증명과 원상회복 가능성까지 있어 입찰 전 비용·사용 가능성·허가 문제를 현장에서 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 239,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,154,400원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 부산치과의사신용협동조합 | 472,800,000원 | 235,445,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 근저당 미배당 | - | 237,354,400원 |
현재 회차에서는 매각대금 전액이 집행비용과 근저당권 배당에 사용되고 소유자 잔여는 0원입니다. 근저당권 채권최고액 기준 미배당은 237,354,400원이며, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 북면 운용리 ‘부수문이고개’ 남동측 인근으로, 주변은 전·답·임야와 펜션, 일반음식점 등 각종 근린생활시설이 섞인 지방도 주변 농경지대입니다.
- 교통. 대상 토지까지 차량 접근이 가능하고 인근 도로변에 시내버스 승강장이 있으며, 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층, 사용승인일은 2012.11.28입니다. 외벽은 화강석·석재타일 등, 내벽은 몰탈 위 페인트 등 마감이나 기준시점 현재 공사중이고 창호가 없는 상태입니다.
- 토지. 992.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 주거기타, 완경사·사다리형, 세로한면(가) 조건이며 공시지가는 77,700원/㎡입니다.
- 규제. 보전관리지역이며 준보전산지에 접하고, 가축사육제한구역과 중로3류(폭 12m~15m)에 저촉됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명부터 확인. 목록2는 농지취득자격증명이 필요하고 미제출 시 보증금이 반환되지 않습니다. 원상회복명령 가능성도 함께 확인해야 합니다.
- 장기 공사중단 상태 확인. 목록1은 공사진행이 장기간 정지된 채 수년간 방치된 상태입니다. 구조·창호·설비와 향후 사용 가능성을 현장에서 직접 확인해야 합니다.
- 점유·임대관계 확인. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사서·매각물건명세서와 실제 점유자를 대조해 인도·명도 문제를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 계단실과 관정이 매각에 포함되므로 각 목록의 경계와 현황을 확인해야 합니다.
- 최신 등기부 재확인. 말소기준 근저당권에 광안신용협동조합 및 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 이전등기가 존재하므로 최신 권리관계를 원본으로 대조해야 합니다.
- 가격은 상태와 함께 판단. 감정가 대비 34.3%까지 내려왔지만 공사중단·농지증명· 원상회복 가능성이 함께 존재하므로 할인율만으로 응찰가를 정하기 어렵습니다.
맺으며 — “34.3% 할인”보다 선행 확인사항이 더 많다
이 물건은 감정가 698,543,000원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저가가 239,600,000원까지 내려왔습니다. 배당표상 매수인 인수액도 0원이라 숫자만 보면 가격과 권리 모두 눈에 띕니다. 그러나 실제 승부처는 다른 곳에 있습니다.
목록2의 농지취득자격증명은 미제출 시 보증금을 돌려받지 못하는 조건이고 원상회복명령 가능성도 있습니다. 건물은 수년간 공사가 멈춘 상태이며 창호도 없습니다. 감정평가상 임대관계도 미상이므로 점유관계 확인이 선행돼야 합니다. 따라서 이 사건은 “많이 유찰됐으니 싸다”보다 농지취득 가능 여부·공사중단 건물의 현황·점유관계·일괄매각 범위를 먼저 확정한 뒤 가격을 판단해야 하는 물건입니다.
