대전지방법원 2025타경12297. 천안시 동남구 북면 운용리 85의 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 건축물대장상 건물은 1층 제1종근린생활시설, 2층 단독주택이고 사용승인일은 2012.11.28입니다. 그러나 감정 기준시점에는 공사중이며, 매각물건명세서에는 공사진행이 장기간 정지된 채 수년간 방치된 상태로 기재돼 있습니다. 감정평가에서도 창호가 없는 상태가 확인됩니다.
등기상 과거 아산동부신용협동조합 근저당, 대전서부새마을금고 근저당, 강제경매와 가압류는 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2022.05.31 설정된 부산치과의사신용협동조합의 채권최고액 472,800,000원 근저당입니다. 이 기준권리와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경12297 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 동남구 북면 운용리 85 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 1층 제1종근린생활시설, 2층 단독주택 · 현재 공사중 |
| 건물 상태 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층 · 사용승인일 2012.11.28 · 창호 없음 |
| 소유자 | 유미현 (단독소유) |
| 토지 정보 | 992.0㎡ · 지목 대 · 보전관리지역 · 공시지가 77,700원/㎡ |
| 감정가 / 최저가 | 698,543,000원 / 342,286,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권 / 청구 | 부산치과의사신용협동조합 / 410,177,241원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 계단실(ㄱ) 포함 · 관정(ㄴ) 포함 |
① 권리 흐름 — 기준 근저당 이후 인수액 0원
말소기준권리는 2022.05.31 접수된 을구 5번 근저당권입니다. 채권최고액은 472,800,000원, 채무자는 주식회사백제산업개발, 근저당권자는 부산치과의사신용협동조합으로 등재됐습니다. 이후 2025.09.01 임의경매개시결정이 기입됐습니다.
을구 5번 근저당에는 2025.10.20 광안신용협동조합과 케이씨유엔피엘대부주식회사 관련 근저당권 이전등기가 이어져 있습니다. 이는 2022.05.31 설정된 근저당권의 권리이전 기록으로, 말소기준일 자체는 2022.05.31입니다. 예상배당표 역시 이 근저당 채권최고액을 기준으로 계산돼 매수인 인수액을 0원으로 보고 있습니다.
② 이 물건의 핵심 — 권리보다 공사상태·농취증
이 사건은 일반적인 완성 주택 경매와 성격이 다릅니다. 감정평가상 1층은 제1종근린생활시설, 2층은 단독주택이지만 현재 공사중이며, 매각물건명세서에는 공사진행 중 장기간 정지돼 수년간 방치된 상태라고 적혀 있습니다. 건물 구조 조사에서도 창호가 없는 상태이고, 기본적인 전기설비 역시 설치된 것으로 추정될 뿐 구체적인 확인이 필요하다고 돼 있습니다.
또한 목록3 지상의 제시외 건물인 계단실(ㄱ)은 매각에 포함되고, 목록2 지상의 관정(ㄴ)도 매각에 포함됩니다. 따라서 건물·토지·제시외 시설을 분리해서 보는 것이 아니라 일괄매각 대상 전체의 현황을 기준으로 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 342,286,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,592,004원 |
| 2. 근저당 · 부산치과의사신용협동조합 | 472,800,000원 | 336,693,996원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당 채권최고액 472,800,000원 중 336,693,996원이 배당되고 136,106,004원이 미배당으로 남는 계산입니다. 신청채권 청구액 410,177,241원 역시 현재 회차 예상배당 336,693,996원으로 충족되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 부수문이고개 남동측 인근으로 전·답·임야와 펜션, 일반음식점 등 각종 근린생활시설이 소재하는 지방도 주변 농경지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량접근이 가능하고 인근 도로변에 시내버스 승강장이 있으며, 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 보전관리지역이며 중로3류(폭 12m~15m)에 저촉되고 가축사육제한구역에도 저촉됩니다. 준보전산지는 접합니다.
- 형상. 토지이용상황은 주거기타, 완경사·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층으로 외벽은 화강석·석재타일 등, 내벽은 몰탈 위 페인트 등 마감이나 현재 공사중이고 창호가 없습니다.
- 공부상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 목록2는 반드시 제출 조건을 확인해야 합니다. 미제출 시 보증금이 반환되지 않고 원상회복명령 가능성도 기재돼 있습니다.
- 공사중단 상태. 공사가 장기간 정지돼 수년간 방치됐고 창호가 없습니다. 실제 공정률과 건물 상태, 사용 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 설비 확인. 기본적인 전기설비가 있는 것으로 추정될 뿐 구체적인 사항은 확인이 필요합니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 계단실(ㄱ)과 관정(ㄴ)이 매각에 포함되므로 현황과 위치를 함께 대조해야 합니다.
- 점유관계. 임차인 신고 내역과 별개로 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 사용관계를 확인해야 합니다.
- 근저당 이전등기. 2022.05.31 말소기준 근저당에 2025.10.20 권리이전 기록이 있으므로 등기 원문에서 현재 권리관계를 최종 대조해야 합니다.
- 가격 판단. 2회 유찰·감정가 49%라는 숫자만으로 가격 메리트를 부여하지 말고 물건 상태와 취득 조건까지 함께 반영해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 쉬운 경매”
이 사건의 등기 권리는 상대적으로 단순합니다. 2022.05.31 근저당이 말소기준이고 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 실제 난도는 다른 곳에 있습니다. 건물은 공사중 장기간 정지된 상태로 수년간 방치됐고 창호가 없으며, 농지취득자격증명 미제출 시 보증금을 돌려받지 못하는 조건과 원상회복명령 가능성도 있습니다.
최저가 342,286,000원은 감정가 698,543,000원의 49%까지 내려왔지만, 이 숫자만 보고 “싸다”고 판단하는 것은 위험합니다. 권리상 인수는 0원, 물건·절차 리스크는 큼. 이 사건은 등기부보다 공사상태, 농취증, 현장 점유와 일괄매각 범위를 확인하는 것이 핵심입니다.
