대전지방법원 2025타경12297. 천안시 동남구 북면 운용리 85 소재 토지와 공사중 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 건축물대장상 1층은 제1종근린생활시설, 2층은 단독주택이지만 현재 공사가 완료되지 않았고, 감정 당시 창호가 없는 상태였습니다. 매각물건명세서에도 공사가 장기간 정지돼 수년간 방치됐다고 기재돼 있습니다. 따라서 낙찰가는 토지와 기존 골조뿐 아니라 공사 재개 가능성, 준공까지 필요한 비용과 인허가 상태를 함께 검토해 정해야 합니다.
권리관계는 등기 순서를 정확히 다시 정리해야 합니다. 을구 1번 아산동부신용협동조합 근저당은 2013.06.19. 해지로 말소됐고, 같은 날 설정된 을구 3번 대전서부새마을금고 근저당도 2022.05.31. 해지로 말소됐습니다. 현재 등기상 존속하는 담보권은 2022.05.31. 설정된 을구 5번 부산치과의사신용협동조합 근저당이며, 이후 광안신용협동조합과 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 이전등기가 기재돼 있습니다. 따라서 실제 말소기준과 현재 채권자의 권리귀속은 최신 등기부 원본으로 재확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경12297 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 동남구 북면 운용리 85 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 1층 제1종근린생활시설 · 2층 단독주택 |
| 건물 상태 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층 · 사용승인일 2012.11.28. · 현재 공사중 · 창호 없음 |
| 토지 | 992㎡ · 지목 대 · 보전관리지역 · 주거기타 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 유미현 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 698,543,000원 / 488,980,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 부산치과의사신용협동조합 / 410,177,241원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 계단실 및 관정 포함 |
① 권리 흐름 — 말소된 과거 근저당과 현재 근저당을 구분해야 한다
최초 소유자 최종필 명의로 2012.12.20. 소유권보존등기가 이뤄졌고, 같은 날 아산동부신용협동조합의 채권최고액 260,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당은 2013.06.19. 해지로 말소됐습니다. 같은 날 대전서부새마을금고의 채권최고액 325,000,000원 근저당이 새로 설정됐으나, 이 역시 2022.05.31. 해지로 말소됐습니다.
2015.12.24. 매매를 원인으로 2016.01.14. 유미현에게 소유권이 이전됐습니다. 현재 권리분석의 중심은 2022.05.31. 설정된 부산치과의사신용협동조합의 채권최고액 472,800,000원 근저당입니다. 이 근저당을 기초로 2025.09.01. 임의경매가 개시됐으며, 이후 근저당권 이전등기가 연속 기재됐으므로 최종 채권자와 배당요구 주체를 확인해야 합니다.
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상이라고 기재돼 있어, 현장 점유자와 사업자등록·전입세대 내역을 별도로 확인해야 합니다. 현재 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 물건 상태와 가격 — 70% 유찰가만으로 싸다고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 488,980,000원으로 감정가 698,543,000원의 70%입니다. 그러나 본건과 직접 비교할 수 있는 실거래 표본은 확인되지 않았습니다. 공시지가 77,700원/㎡는 토지의 공적 기준가격일 뿐, 공사중 건물과 제시외 시설을 포함한 전체 낙찰가의 적정성을 직접 설명하지는 못합니다.
특히 건물은 2012.11.28. 사용승인된 것으로 기재돼 있으나, 감정 당시 공사중이었고 창호가 없는 상태입니다. 기본 전기설비가 있는 것으로 추정되지만 구체적인 설비 상태는 확인이 필요합니다. 공사 재개비, 훼손 복구비, 인허가 정비비용을 검증하지 않은 상태에서 감정가 대비 할인율만 보고 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
③ 제공 배당 시뮬레이션 (매각가 488,980,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,289,800원 |
| 2. 을구 1번 근저당 · 아산동부신용협동조합 | 260,000,000원 | 260,000,000원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 대전서부새마을금고 | 325,000,000원 | 221,690,200원 |
| 4. 갑구 4번 가압류 · 권일 | 10,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 5번 근저당 · 부산치과의사신용협동조합 | 472,800,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공 시뮬레이션 기준 총 채권액은 1,067,800,000원, 총 배당액은 481,690,200원, 미배당액은 586,109,800원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 을구 1번과 을구 3번의 말소등기가 확인되므로 실제 배당표로 사용하기 전 정정·재계산이 필요합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 건축물대장상 1층 제1종근린생활시설, 2층 단독주택이나 현재 공사중입니다. 제시외 계단실과 관정도 매각에 포함됩니다.
- 주위환경. 부수문이고개 남동측 인근의 지방도 주변 농경지대로, 전·답·임야와 펜션, 일반음식점 등 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 도로변에 시내버스 승강장이 있으며, 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지조건. 보전관리지역, 중로3류 저촉, 가축사육제한구역 저촉이며 준보전산지와 접합니다.
- 형상·접면. 완경사의 사다리형 토지로 세로한면(가)에 접합니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 일반 주거상품이 아니라 토지와 공사중 근린·주택을 함께 취득하는 구조여서 완공 가능성, 활용계획과 행정절차를 설명할 수 있는 매수층으로 수요가 제한될 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 목록 2번의 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 관할 행정기관에 사전 확인해야 합니다. 미제출 시 보증금은 반환되지 않습니다.
- 원상회복 가능성. 농지 이용상태와 제시외 시설에 관해 원상회복명령이 내려질 가능성과 복구 범위를 확인해야 합니다.
- 공사 상태. 구조체 균열, 누수, 철근 노출, 장기 방치에 따른 부식, 창호·전기·설비 상태를 현장에서 확인하고 공사완료 비용을 산정해야 합니다.
- 매각 범위. 운용리 85와 공동담보로 기재된 운용리 85-2, 건물 및 제시외 계단실·관정의 경계와 소유관계를 지적도·건축물대장으로 대조해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 이미 말소된 을구 1번·3번과 현재 존속하는 을구 5번을 구분하고, 2025.10.20. 기재된 근저당권 이전등기의 최종 귀속을 확인해야 합니다.
- 점유관계. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상이므로 전입세대·사업자등록·현장점유자를 확인해야 합니다.
- 가격 상한. 직접 비교 가능한 실거래가가 없으므로 감정가 대비 70%라는 이유만으로 저가 낙찰로 판단하지 말고, 토지 가치와 공사완료비를 분리해 입찰가를 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·농지 관련 행정서류를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 추가비용 0원”
이 사건은 확인된 임차인이 없고 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 권리만 깨끗하면 되는 일반 주거물건이 아닙니다. 농지취득자격증명을 제출하지 못하면 입찰보증금을 돌려받지 못하고, 원상회복명령 가능성도 있습니다. 건물은 공사가 장기간 중단된 채 창호도 없이 방치됐으며, 실제 준공과 활용까지 필요한 비용도 확인되지 않았습니다.
더구나 제공 배당 시뮬레이션은 등기상 이미 말소된 을구 1번과 을구 3번을 선순위 채권으로 반영하고 있어 최신 등기부 기준의 재분석이 필요합니다. 최저가는 감정가의 70%지만 비교 가능한 실거래가가 없으므로 가격 메리트도 단정할 수 없습니다. 결론은 등기상 인수는 0원, 실물·행정·자료정합성 위험은 큼입니다. 농지취득자격증명과 공사완료 가능성, 최신 권리관계가 모두 확인된 뒤에만 입찰가를 산정해야 하는 물건입니다.