대전지방법원 2025타경12510. 천안시 서북구 성정동 743-6 소재 건물과 토지입니다. 감정평가 이용상태는 1~5층 숙박시설, 지하1층 펌프실이고 토지면적은 411.0㎡입니다. 말소기준권리는 2023.05.16 설정된 군산시수산업협동조합 근저당권 1,044,000,000원입니다. 현재 배당 시나리오에서는 최저매각가 901,793,000원에서 집행비용 11,417,930원을 제외한 890,375,070원이 해당 근저당에 배당되고, 153,624,930원이 미배당으로 남지만 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
다만 권리표상 인수 0원과 실제 점유·명도 리스크는 별개입니다. 확인된 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가서에는 “임대관계는 미상임”으로 기재돼 있습니다. 숙박시설이라는 이용상태까지 감안하면 입찰 전 실제 운영자·점유자·객실 사용관계 및 임대차 현황을 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경12510 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 성정동 743-6 · 충청남도 천안시 서북구 양지10길 48 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 1~5층 숙박시설 · 지하1층 펌프실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층건물 · 1995년 8월 21일 사용승인 |
| 토지 | 대 411.0㎡ · 상업용 · 평지 · 세로장방 · 소로한면 |
| 소유자 | 손명화 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,840,392,200원 / 901,793,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구금액 | 907,189,997원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물(ㄱ,ㄴ) 매각에 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2023년 근저당
현재 소유권은 2023.05.16 증여를 원인으로 손명화에게 이전됐고, 같은 날 군산시수산업협동조합의 채권최고액 1,044,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 권리가 말소기준권리입니다. 2025.10.14 군산시수산업협동조합이 임의경매를 신청했습니다.
이후 2025.12.29 근저당권이 주식회사하이원자산관리대부로 이전됐고, 같은 날 제이비우리캐피탈주식회사가 1,044,000,000원 근질권, 2026.01.13 박정남이 107,400,000원 근질권을 설정했습니다. 이들은 말소기준 근저당권에 부수된 권리변동으로 확인되며, 현재 배당 시나리오상 매수인이 별도로 떠안는 금액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%라도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 901,793,000원으로 감정가 1,840,392,200원의 49%입니다. 2회 유찰로 숫자상 할인 폭은 커졌지만, 동일 용도·인근 실거래 비교값은 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세 대비 저렴하다고 평가하거나 가격 가점을 주는 것은 적절하지 않습니다.
특히 본건은 주거용 아파트가 아니라 1~5층 숙박시설로 이용되는 기타 건물과 토지입니다. 주변도 근린생활시설과 숙박시설이 혼재된 상가지대이며, 임대관계 역시 미상입니다. 가격 판단은 실제 숙박시설 수익성·공실·운영상태·토지가치 등을 현장에서 확인한 뒤 해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 901,793,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,417,930원 |
| 2. 을구 16번 근저당권 · 군산시수산업협동조합 | 1,044,000,000원 | 890,375,070원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당 채권최고액 1,044,000,000원 중 890,375,070원이 배당되고 153,624,930원이 미배당으로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 901,793,000원 | 890,375,070원 | 153,624,930원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 631,255,100원 | 622,542,549원 | 421,457,451원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 441,878,570원 | 435,059,784원 | 608,940,216원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 별빛우물성정시장 남동측 인근이며 주변은 근린생활시설과 숙박시설 등이 혼재된 상가지대입니다.
- 교통. 본건까지 일반차량 출입이 가능하고 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 1~5층은 숙박시설, 지하1층은 펌프실입니다.
- 건물. 1995년 8월 21일 사용승인된 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층건물입니다. 급배수·난방·화재탐지 및 경보·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 411.0㎡ 대지, 상업용, 평지·세로장방·소로한면이며 공시지가는 1,390,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역이며 소로2류(폭 8m~10m)에 접하고 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대·점유 확인. 감정평가서상 임대관계가 미상입니다. 숙박시설 운영자, 객실 점유자, 보증금·차임 관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 건물과 토지 일괄매각이며 제시외 건물(ㄱ,ㄴ)이 매각에 포함됩니다. 현황과 경계를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 901,793,000원이 감정가 49%라는 사실만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고 실제 수익성과 토지가치를 별도로 검증해야 합니다.
- 배당 한계. 현재 회차에서도 근저당 채권최고액 기준 153,624,930원이 미배당이며, 추가 유찰 시 미배당 규모는 더 커집니다.
- 권리 원본 대조. 2025.12.29 근저당권 이전 및 근질권 설정, 2026.01.13 추가 근질권 설정까지 등기 변동이 있으므로 최신 등기부를 대조해야 합니다.
- 세금·최우선변제. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당과 차이가 날 수 있습니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 숙박시설의 실체
이 사건은 권리표만 보면 매수인 인수액 0원으로 비교적 단순합니다. 그러나 물건 자체는 아파트가 아니라 1~5층 숙박시설과 토지를 묶은 일괄매각이고, 감정평가서상 임대관계가 미상입니다. 게다가 2회 유찰돼 최저가가 901,793,000원, 감정가 49%까지 내려왔음에도 이를 비교할 실거래 자료가 없습니다.
따라서 이 물건의 핵심은 “얼마나 떨어졌느냐”가 아니라 “실제로 어떤 숙박시설이 운영되고 있고, 누가 점유하며, 그 운영가치와 토지가치가 얼마냐”입니다. 권리상 인수는 0원이지만, 임대·점유와 가격 적정성 확인 전에는 보수적으로 접근하는 편이 맞습니다.
