대전지방법원 2025타경12510. 천안시 서북구 성정동 743-6의 토지와 철근콘크리트조 5층 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 지상 1~5층은 숙박시설, 지하 1층은 펌프실로 이용되고 있습니다. 사용승인일은 1995.08.21이고, 토지 면적은 411㎡입니다. 매각물건명세서 비고에 따라 제시외 건물 ㄱ·ㄴ도 매각에 포함됩니다.
가격은 감정가 1,840,392,200원에서 한 차례 유찰돼 1,288,275,000원으로 낮아졌습니다. 그러나 숙박시설은 객실 가동률·임대차·시설 상태·영업 지속 가능성에 따라 가치 편차가 크고, 이 자료에는 가격을 직접 비교할 실거래 표본이 없습니다. 따라서 감정가 대비 30% 하락만으로 시세보다 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경12510 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 성정동 743-6 · 충청남도 천안시 서북구 양지10길 48 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 1~5층 숙박시설 · 지하1층 펌프실 |
| 토지 | 대 411㎡ · 일반상업지역 · 상업용 · 평지 · 세로장방 · 소로한면 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 · 1995.08.21 사용승인 |
| 소유자 | 손명화 (2023.05.16 증여로 소유권 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 1,840,392,200원 / 1,288,275,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 군산시수산업협동조합 / 907,189,997원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 ㄱ·ㄴ 포함 |
① 권리 흐름 — 2001년 기준권리와 건물 말소기록의 교차 확인
소유권은 2001.12.24 신찬용에게 이전됐다가 2020.08.11 아시아신탁주식회사로 신탁됐고, 2023.05.16 신탁재산이 다시 신찬용에게 귀속된 뒤 같은 날 손명화에게 증여됐습니다. 같은 날 군산시수산업협동조합 명의로 채권최고액 1,044,000,000원의 근저당권이 설정됐으며, 이 근저당권은 경매개시 이후 주식회사하이원자산관리대부로 이전됐습니다.
이전된 근저당권부 채권에는 제이비우리캐피탈주식회사 채권최고액 1,044,000,000원과 박정남 채권최고액 107,400,000원의 근질권이 설정돼 있습니다. 이들은 독립된 부동산 근저당을 새로 설정한 것이 아니라 16번 근저당권부 채권에 설정된 권리이므로, 원래 근저당권의 배당금에 관한 이해관계로 확인해야 합니다.
② 가격과 유찰 시나리오 — 할인율보다 운영가치 확인이 먼저
현재 최저가는 감정가의 70%인 1,288,275,000원입니다. 다음 회차가 동일 시나리오대로 진행될 경우 2회 유찰 시 901,792,500원, 3회 유찰 시 631,254,750원으로 낮아집니다. 다만 숙박시설은 주거용 집합건물처럼 동일 평형 거래가로 가격을 단순 비교하기 어렵습니다. 객실 수입, 공실, 수선비, 소방·승강기 설비, 제시외 건물의 상태를 반영한 별도 수익가치 검토가 필요합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 1,288,275,000원 | 1,272,992,250원 | 4,653,929,806원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 901,792,500원 | 890,374,575원 | 5,036,547,481원 |
| 3회 유찰 시 · 34.3% | 631,254,750원 | 622,542,202원 | 5,304,379,854원 |
총 채권액은 5,926,922,056원으로 계산돼 현재 최저가에서도 배당재원이 크게 부족합니다. 신청채권자의 청구액은 907,189,997원이지만 세 시나리오 모두 신청채권자 배당액은 0원으로 계산됩니다. 이는 선순위로 계산된 담보권이 매각대금을 모두 소진하기 때문입니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,288,275,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 15,282,750원 |
| 2. 근저당 · 주식회사한빛은행 | 684,000,000원 | 684,000,000원 |
| 3. 근저당 · 안성농업협동조합 | 840,000,000원 | 588,992,250원 |
| 4. 근저당 · 안성농업협동조합 | 140,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 서운농업협동조합 | 728,000,000원 | 0원 |
| 6. 근저당 · 안성농업협동조합 | 728,000,000원 | 0원 |
| 7. 근저당 · 주식회사국민은행 | 679,200,000원 | 0원 |
| 8. 근저당 · 백제새마을금고 | 910,000,000원 | 0원 |
| 9. 근저당 · 백제새마을금고 | 65,000,000원 | 0원 |
| 10. 근저당 · 군산시수산업협동조합 | 1,044,000,000원 | 0원 |
| 11. 가압류 · 충남신용보증재단 | 92,833,358원 | 0원 |
| 12. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 15,888,698원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 계산상 집행비용을 제외한 매각대금은 주식회사한빛은행과 안성농업협동조합 선순위 근저당에 배분되고, 그 뒤 권리에는 미배당이 발생합니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산됐습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 토지 공동담보의 존속 여부와 실제 배당요구에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 별빛우물성정시장 남동측 인근이며, 주변은 근린생활시설과 숙박시설 등이 혼재된 상가지대입니다.
- 교통. 물건까지 일반차량 출입이 가능하고 교통상황은 보통입니다.
- 용도. 1~5층은 숙박시설, 지하1층은 펌프실로 이용 중입니다. 급배수·난방·화재탐지 및 경보·승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 도시지역·일반상업지역이며 소로2류에 접합니다. 지목은 대, 면적은 411㎡, 공시지가는 1,390,000원/㎡입니다.
- 형상. 평지의 세로장방 토지로 도로접면은 소로한면입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 숙박시설은 주거용보다 매수층이 제한되고, 운영실적과 시설 상태에 따라 가격 편차가 큰 용도입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 토지 등기 원본. 2001.12.24 주식회사한빛은행 공동담보 근저당이 토지에서 존속하는지 확인하고, 건물 등기의 2004.02.25 말소 기록과 대조하세요.
- 배당표 재산정. 실제 존속 권리만 반영해 선순위 채권과 신청채권자 배당액을 다시 계산하세요.
- 점유·임대차. 숙박시설 운영자, 사업자등록 명의, 객실 장기점유자, 임대차계약과 보증금·전입·확정일자를 조사하세요.
- 제시외 건물. 매각 포함 대상인 ㄱ·ㄴ의 위치·면적·구조·현황과 인허가 여부를 현장에서 확인하세요.
- 운영수익. 객실 가동률, 숙박매출, 공실, 인건비, 공과금과 수선비를 확인해 수익가치 기준의 입찰상한을 산정하세요.
- 시설 상태. 1995.08.21 사용승인 건물의 승강기·화재탐지·경보·급배수·난방설비 수선 필요성을 점검하세요.
- 영업·인허가. 숙박시설 영업신고의 승계 가능 여부와 소방·위생 관련 행정사항을 확인하세요.
- 명도비용. 임대관계가 미상인 만큼 운영자 또는 점유자와의 인도 협의 기간과 비용을 입찰가에 반영하세요.
맺으며 — “70% 가격보다 토지 등기와 점유가 먼저”
이 물건은 1회 유찰돼 최저가가 1,288,275,000원까지 내려왔고, 제공된 배당 계산에서는 매수인 인수액이 0원입니다. 하지만 권리분석의 핵심은 할인율이 아닙니다. 일괄매각 기준권리는 2001년 주식회사한빛은행 근저당으로 계산된 반면 건물 등기에는 2004년 말소 기록이 있고, 숙박시설의 임대관계도 확인되지 않았습니다.
토지 등기에서 공동담보 근저당의 존속이 확인되고, 현장조사에서 대항력 있는 점유자가 없으며, 숙박시설의 운영가치와 시설비용이 입찰가를 뒷받침할 때 비로소 인수 0원 구조를 신뢰할 수 있습니다. 등기상 계산은 소멸형, 실무 결론은 확인 전 보류. 이 사건의 승부처는 최저가가 아니라 토지 공동담보와 실제 영업·점유관계를 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.