대전지방법원 2024타경4372. 당진시 읍내동 소재 기타 + 토지 물건으로, 감정평가상 건물은 단독주택으로 이용 중입니다. 현 소유자 박경우는 2018년 10월 16일 협의분할에 의한 상속을 원인으로 소유권을 취득했고, 2019년 3월 27일 소유권이전등기가 접수됐습니다. 말소기준권리는 2020년 12월 15일 중소기업은행 근저당권 204,000,000원입니다. 그 뒤의 카드사·보증기관·공단 가압류, 경매개시결정, 국의 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리만 보면 매수인이 떠안을 등기상 금액은 없습니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리 해당 없음, 법정지상권 해당 없음으로 기재돼 있습니다. 다만 감정평가에서는 임대관계를 미상으로 보고 있고, 수차례 방문에도 출입문 폐문·부재로 내부 확인이 되지 않았습니다. 따라서 권리 인수와 별개로 실제 점유관계와 내부 이용상태는 입찰 전 확인 대상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경4372 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 당진시 읍내동 187 · 등기 부동산: 읍내동 187-16, 187-18 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 감정평가상 단독주택 이용 |
| 소유자 | 박경우 · 2018.10.16 협의분할에 의한 상속, 2019.03.27 소유권이전 접수 |
| 감정가 / 최저가 | 1,397,902,900원 / 479,480,000원 (3회 유찰, 감정가 대비 34.3%) |
| 신청채권 청구액 | 80,222,134원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 매각구성 | 목록 1~4, 7~10 일괄매각 · 목록 6 지분매각 · 제시외 건물 ㉡, ㉢은 목록 2, 3, 5 매각에 포함 |
| 매각 제외 | 제시외 비닐하우스 ㉠ · 컨테이너박스 · 수목 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2020.12.15 중소기업은행 근저당권입니다. 이후 설정된 케이비국민카드 14,963,648원, 전북신용보증재단 45,000,000원, 소상공인시장진흥공단 19,789,229원, 신용보증기금 6,792,500원의 가압류와 박찬호의 강제경매개시결정, 중소기업은행의 임의경매개시결정, 국의 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 가격 위치 — 34.3%까지 내려왔어도 ‘시세보다 싸다’는 근거는 없다
현재 최저매각가는 479,480,000원으로 감정가 1,397,902,900원의 약 34.3%입니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래 수치가 없어 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 단정할 수 없습니다. 특히 이 사건은 단독주택 이용 건물과 토지가 결합되어 있고, 일괄매각·지분매각 및 제시외 물건의 포함·제외가 함께 존재하므로 매각대상 자체를 정확히 특정한 뒤 가격을 검증해야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 479,480,000원 | 34.3% | 0원 | 21,295,555원 |
| 4회 유찰 시 | 335,636,000원 | 24.01% | 120,852,549원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 234,945,199원 | 16.81% | 220,133,679원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 479,480,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,194,800원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 204,000,000원 | 204,000,000원 |
| 2. 가압류 · 케이비국민카드 | 14,963,648원 | 14,963,648원 |
| 3. 가압류 · 전북신용보증재단 | 45,000,000원 | 45,000,000원 |
| 4. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 19,789,229원 | 19,789,229원 |
| 5. 경매개시결정 · 박찬호 | 80,222,134원 | 80,222,134원 |
| 6. 가압류 · 신용보증기금 | 6,792,500원 | 6,792,500원 |
| 7. 경매개시결정 · 중소기업은행 | 80,222,134원 | 80,222,134원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 21,295,555원 |
현재 최저가 479,480,000원 가정에서는 배당 시뮬레이션상 채권자 미배당액이 0원이고 소유자 잔여가 21,295,555원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 당진초등학교 남동측 인근이며, 주위에는 단독주택·근린생활시설·아파트단지·농경지가 혼재합니다. 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 단독주택으로 이용 중이며 벽돌구조 (철근)콘크리트지붕 단층입니다. 난방·위생·급배수 설비가 구비돼 있습니다.
- 내부 확인. 수차례 방문했으나 출입문 폐문·부재로 내부 확인이 불가해 건축도면·외부관찰·탐문조사 등을 참고해 이용상태가 확인됐습니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이 포함되며, 일부 토지에는 준보전산지·하수처리구역·가축사육제한구역·역사문화환경보존지역·상대보호구역 등이 관련됩니다.
- 토지 참고. 토지 정보상 722㎡, 지목 전, 주상나지, 평지·사다리형·소로각지이며 공시지가는 698,200원/㎡입니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 표시되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각범위부터 확정. 일괄매각 목록과 목록 6 지분매각의 범위를 원본 물건목록·감정평가서·현황조사와 대조해야 합니다.
- 제시외 물건 구분. 건물 ㉡·㉢은 매각에 포함되지만 비닐하우스 ㉠·컨테이너박스·수목은 제외됩니다. 현장에서 위치와 이용관계를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최저가 479,480,000원이 감정가의 34.3%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고, 토지와 건물의 실제 상태·매각지분·제외물건을 반영해 적정가를 별도로 검토해야 합니다.
- 점유 확인. 임대관계가 미상이고 내부 확인도 되지 않았으므로 실제 점유자·인도 가능성·내부 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 세금·배당 변동. 국의 압류가 등기돼 있고 배당표는 당해세·최우선변제를 반영하지 않은 시뮬레이션이므로 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·물건목록을 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘무엇을 얼마에 사는지’가 더 중요하다
이 사건은 말소기준 이후 권리가 매각으로 소멸하고, 명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없어 매수인 인수액 0원이라는 점은 분명한 장점입니다. 현재 최저가도 1,397,902,900원에서 479,480,000원까지 내려와 감정가의 34.3% 수준입니다.
하지만 이 숫자만으로 가격 메리트를 결론내리기는 어렵습니다. 비교 가능한 실거래 수치가 없고, 토지와 단독주택 이용 건물이 결합된 데다 일괄매각·지분매각·제시외 물건의 포함과 제외가 동시에 존재합니다. 따라서 이 물건은 권리 인수 위험보다는 매각범위·점유·현물 상태와 가격 검증이 핵심인 사건입니다. 현재 회차의 실질취득금액은 인수액이 없으므로 479,480,000원입니다.
