대전지방법원 2024타경4372. 충청남도 당진시 읍내동 187 일원의 토지와 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 감정 이용상태는 단독주택이고, 건물은 벽돌구조 철근콘크리트지붕 단층으로 조사됐습니다. 등기상 부동산은 당진시 읍내동 187-16, 187-18이며, 토지 자료상 면적은 722㎡입니다.
권리구조의 기준점은 2020.12.15. 설정된 중소기업은행 근저당권 204,000,000원입니다. 이후 등기된 케이비국민카드·전북신용보증재단·소상공인시장진흥공단· 신용보증기금 가압류와 박찬호의 강제경매개시결정, 중소기업은행의 임의경매개시결정, 국의 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 물건은 권리 소멸 여부만 확인하고 끝낼 수 있는 단순 주택이 아닙니다. 목록 1~4와 7~10은 일괄매각이고, 목록 6은 지분매각입니다. 제시외 건물 ㉡·㉢은 매각에 포함되지만 제시외 비닐하우스 ㉠, 컨테이너박스, 수목은 제외됩니다. 건물 내부는 폐문부재로 확인하지 못했고 임대관계도 미상으로 조사됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경4372 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 당진시 읍내동 187 · 등기상 187-16, 187-18 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 단독주택 이용 |
| 건물 구조 | 벽돌구조 (철근)콘크리트지붕 단층 |
| 토지 | 722㎡ · 지목 전 · 주상나지 · 평지 · 사다리형 · 소로각지 |
| 소유자 | 박경우 (2018.10.16. 협의분할에 의한 상속, 2019.03.27. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 1,397,902,900원 / 978,532,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 박찬호 / 80,222,134원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 매각범위 | 목록 1~4, 7~10 일괄매각 · 목록 6 지분매각 · 제시외 건물 ㉡·㉢ 포함 |
| 매각 제외 | 제시외 비닐하우스 ㉠ · 컨테이너박스 · 수목 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수권리는 없다
말소기준권리는 2020.12.15. 중소기업은행 근저당권입니다. 그 이후의 가압류 4건, 강제경매개시결정, 임의경매개시결정, 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리와 법정지상권은 해당 없음으로 기재돼 있어 등기상 매수인이 승계할 권리는 확인되지 않습니다.
② 가격 판단 — 감정가 70%지만 시세 비교는 불가
현재 최저매각가는 978,532,000원으로 감정가 1,397,902,900원의 70%입니다. 그러나 동일 물건 또는 인근 유사 단독주택·토지의 실거래 자료가 없어, 이 비율만으로 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.
특히 본건은 단독주택과 여러 토지 목록, 지분매각 대상, 제시외 건물 및 매각 제외물이 함께 존재합니다. 감정가와 최저가의 차이보다 먼저 각 목록의 위치·지분·경계와 포함되는 시설의 실제 상태를 확인해야 실질적인 취득가치를 판단할 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 978,532,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,185,320원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 204,000,000원 | 204,000,000원 |
| 2. 가압류 · 케이비국민카드 | 14,963,648원 | 14,963,648원 |
| 3. 가압류 · 전북신용보증재단 | 45,000,000원 | 45,000,000원 |
| 4. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 19,789,229원 | 19,789,229원 |
| 5. 강제경매 · 박찬호 | 80,222,134원 | 80,222,134원 |
| 6. 가압류 · 신용보증기금 | 6,792,500원 | 6,792,500원 |
| 7. 임의경매 · 중소기업은행 | 80,222,134원 | 80,222,134원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 515,357,035원 |
현재 최저가 가정에서는 반영된 채권 450,989,645원이 전액 배당되고 매수인 인수액은 0원입니다. 소유자 잔여액은 당해세·임차인 최우선변제 미반영 기준으로 실제 배당에서는 변동될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 가정 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 978,532,000원 | 0원 | 515,357,035원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 684,972,400원 | 0원 | 224,733,031원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 479,480,679원 | 0원 | 21,296,227원 | 0원 |
세 시나리오 모두 반영 채권은 전액 배당되는 것으로 계산돼, 낙찰가가 낮아져도 매수인에게 전가되는 미배당액은 없습니다. 다만 이는 제공된 예상배당 항목을 기준으로 한 계산이며, 가격 적정성이나 현장 점유 문제까지 해소한다는 의미는 아닙니다.
⑤ 매각범위 — 가장 먼저 경계를 확인해야 한다
- 일괄매각. 목록 1~4와 7~10은 함께 매각됩니다.
- 지분매각. 목록 6은 지분만 매각되므로 전체 소유권 취득으로 오인하면 안 됩니다.
- 제시외 건물 포함. 감정평가서상 ㉡·㉢은 목록 2·3·5와 함께 매각에 포함됩니다.
- 매각 제외. 제시외 비닐하우스 ㉠, 컨테이너박스, 수목은 매각 대상에서 제외됩니다.
- 등기 소재지. 건물 등기에는 당진시 읍내동 187-16, 187-18이 표시돼 있습니다.
⑥ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 당진초등학교 남동측 인근이며, 단독주택·근린생활시설·아파트단지·농경지가 함께 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 조사됐습니다.
- 건물. 벽돌구조 철근콘크리트지붕 단층이며, 난방·위생·급배수 설비가 구비돼 있습니다.
- 내부 확인. 수차례 방문했으나 폐문부재로 내부 확인이 불가해 건축도면·외부관찰·탐문을 참고해 이용상태를 판단했습니다.
- 토지 조건. 지목 전, 주상나지, 평지, 사다리형, 소로각지이며 공시지가는 698,200원/㎡입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 하수처리구역·가축사육제한구역·역사문화환경보존지역 등의 조건이 확인됩니다.
- 기타 제한. 일부 토지는 상대보호구역과 준보전산지 조건이 확인되고, 소로1류에 접합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항과 공부와의 차이는 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 현장 경계 확인. 각 목록의 위치와 경계, 722㎡ 토지와 등기상 187-16·187-18의 관계를 지적도와 현장에서 대조하세요.
- 지분 범위 확인. 목록 6의 매각 지분과 공유관계를 원본 서류에서 확인하세요.
- 포함·제외 시설 식별. 제시외 건물 ㉡·㉢과 제외되는 비닐하우스 ㉠·컨테이너박스·수목을 현장에서 구분하세요.
- 점유자 확인. 임대관계와 내부 이용상태가 미상이므로 현황조사 이후의 점유 변동, 전입세대와 사업자등록 여부를 확인하세요.
- 가격 조사. 비교 실거래 자료가 없으므로 인근 단독주택·토지의 실제 거래와 개별 필지별 활용가치를 별도로 조사하세요.
- 세금·배당 확인. 소유자 잔여액은 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 수치이므로 최신 배당요구와 세금 관련 서류를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 목록 번호와 매각 범위를 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 통과, 가격과 범위는 보류”
이 사건의 등기상 권리구조는 비교적 명확합니다. 2020.12.15. 중소기업은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸하며 예상 인수액도 0원입니다. 현재 회차뿐 아니라 2회·3회 유찰 가정에서도 반영된 채권은 모두 배당되는 것으로 계산됩니다.
하지만 투자 판단의 핵심은 권리보다 매각범위와 가격입니다. 지분매각 목록이 있고, 제시외 건물 일부는 포함되지만 비닐하우스·컨테이너박스·수목은 제외됩니다. 내부 상태와 임대관계는 확인되지 않았고 비교 실거래 자료도 없습니다. 따라서 감정가의 70%라는 이유만으로 저가 매수라고 평가할 수 없습니다. 인수권리는 없지만, 현장·경계·점유·가격 검증을 마친 뒤에만 입찰가를 정할 수 있는 물건입니다.