대전지방법원 천안지원 2025타경12663. 천안시 서북구 백석동 브라운스톤 천안 109동 204호, 전용 84.992㎡ 아파트입니다. 소유자 박도영이 2020년 11월 거래가 192,000,000원에 취득한 물건으로, 채권자 연제백이 청구금액 222,358,355원으로 강제경매를 신청했습니다. 감정가는 209,000,000원이지만 세 차례 유찰되면서 현재 최저가는 71,687,000원입니다.

일반적인 경매라면 이 정도 가격 하락은 눈길을 끌 만합니다. 하지만 이 물건에는 말소기준권리보다 앞서는 주택임차권등기가 있습니다. 연제백의 임차보증금 210,000,000원은 현재 최저매각가보다 훨씬 큽니다. 입찰가격이 낮아질수록 배당받지 못한 보증금은 커지고, 매수인이 인수하는 금액도 함께 증가하는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 경매개시결정보다 앞선 임차권

이 사건에서 가장 중요한 것은 권리의 시간적 선후관계입니다. 말소기준으로 표시된 강제경매개시결정은 2025.11.11 접수됐지만, 연제백의 임차권등기는 그보다 앞선 2025.01.15에 접수됐습니다. 임차권등기에 기재된 주민등록일자와 확정일자는 각각 2020.12.01, 2020.11.30입니다.

따라서 후순위 권리처럼 매각으로 모두 소멸하는 구조가 아닙니다. 특히 매각물건명세서에 연제백의 임차보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 이는 단순한 권리 가능성 검토가 아니라 입찰가격에 직접 반영해야 할 조건입니다.

② 임차인 분석 — 확정된 인수와 미상 위험을 나눠 봐야 한다

확인되는 실제 점유·임차 관련 인적 항목은 맹혜영과 연제백, 2명입니다. 보증기관의 대위변제나 승계에 따른 중복신고 항목은 없습니다. 다만 두 사람의 전입일이 동일하므로, 별개 임대차인지, 동일 세대나 계약에 관계된 사람인지 원본 서류로 확인해야 합니다. 두 사람의 보증금을 임의로 합산하거나 동일인으로 처리해서는 안 됩니다.

또한 연제백은 등기부상 임차권자이면서 이번 강제경매의 신청채권자입니다. 따라서 임차보증금 배당청구와 경매신청 청구금액을 서로 독립된 별개의 채권으로 단순 합산해서는 안 됩니다. 청구원인, 집행권원, 임대차계약 원본 및 채권 동일성을 대조할 필요가 있습니다. 임차인과 신청채권자가 동일하다는 사실만으로 가장임차인이라고 단정할 수는 없습니다.

③ 시세 비교 — 32.8%라는 숫자의 착시

브라운스톤 동일 평형인 전용 84.99㎡대 최근 실거래 12건을 기준으로 최근 12개월 평균 거래가는 218,508,333원입니다. 가장 최근인 2026년 7월 거래가는 230,000,000원입니다.

현재 최저가 71,687,000원은 최근 실거래 평균의 32.8%에 불과하지만, 이 비율은 매수인이 인수하는 보증금을 전혀 반영하지 않은 수치입니다. 시세와 비교해야 하는 금액은 최저가가 아니라 실질취득 추정액 211,690,366원입니다.

최근 실거래 범위는 195,000,000원부터 250,000,000원까지입니다. 그중 동일한 2층 거래도 220,000,000원에 존재합니다. 다만 개별 호수의 향·수리 상태·점유관계가 서로 다르므로 해당 거래가를 이 물건의 확정 시세로 볼 수는 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 71,687,000원 가정)

집행비용은 추정액이며 당해세·최우선변제 등은 별도 반영되지 않았습니다. 신청채권자와 임차권자가 모두 연제백이므로 청구금액을 독립 채권으로 중복 합산하지 않아야 합니다. 실제 배당액과 인수액은 최종 배당절차 및 채권관계 확인에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 추가 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총비용은 비슷하다

대항력 있는 선순위 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 경우, 배당으로 충당되지 못한 보증금은 매수인 인수액으로 이동합니다. 따라서 낙찰가격 자체가 낮아져도 실질취득비용은 보증금 수준에서 크게 벗어나지 않습니다.

실질취득 추정액 = 해당 회차 매각가격 + 연제백의 예상 인수보증금. 회차별 집행비용 추정을 반영한 금액이며, 맹혜영의 별도 인수 가능성과 취득 관련 부대비용은 포함하지 않았습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 충청남도 천안시 서북구 백석동 소재 한들초등학교 북서측 인근입니다. 주변은 아파트단지, 근린생활시설 및 도시개발사업 진행구역 등으로 구성돼 있으며, 접근성과 주변환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근 시내간선도로에 버스정류장이 있습니다. 서측 왕복 8차선, 북측 왕복 4차선 간선도로와 남측·서측 왕복 2차선 포장도로를 통해 접근할 수 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 사용승인일 2006.05.30. 급배수·위생설비, 승강기, 도시가스, 난방 및 소화전설비를 갖추고 있으며, 방3·거실·주방/식당·욕실2·발코니 구조의 아파트로 이용 중입니다.
• 토지·규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역입니다. 일부 교육환경보호구역 및 가축사육제한구역 관련 제한이 있으며, 공시지가는 1,336,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 특이사항이 보고되지 않았습니다.
• 환금성. 901세대 단지이며 전용 84.99㎡대의 최근 실거래 12건이 확인됩니다. 다만 거래가격이 195,000,000원부터 250,000,000원까지 분포해 개별 물건의 층·향·상태에 따른 가격 차이를 고려해야 합니다. 특히 본건은 선순위 임차권 인수구조가 일반적인 매매·경매물건과 다른 부담 요인입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차권 확인. 을구 5번 연제백의 보증금 210,000,000원과 배당 후 미변제액 인수 문구를 매각물건명세서 원본에서 재확인해야 합니다.
• 맹혜영의 임대차관계 확인. 보증금, 계약서, 확정일자, 점유현황과 연제백과의 관계를 확인해야 합니다. 독립적인 선순위 임대차가 존재한다면 추가 인수위험이 남을 수 있습니다.
• 채권 중복 계산 방지. 신청채권자 연제백과 임차권자 연제백의 청구원인, 배당요구 및 집행권원을 대조해야 합니다.
• 실질취득 기준으로 가격 산정. 최저가 71,687,000원이 아니라 연제백 인수액을 합한 211,690,366원을 최근 시세와 비교해야 합니다. 추가 임차보증금이나 취득비용이 확정되면 총취득비용을 다시 계산해야 합니다.
• 추가 유찰 착시 경계. 유찰이 계속되더라도 연제백 미배당 보증금이 증가하므로 실질취득비용이 크게 줄어들지 않는다는 점을 고려해야 합니다.
• 점유·명도 확인. 임차권등기 상태와 현재 실제 점유자를 확인하고, 매수인이 인수하는 임대차의 종료 및 보증금 반환에 따른 인도 문제를 검토해야 합니다.
• 관리비·원본 대조. 미납 관리비 중 매수인에게 승계될 수 있는 부분을 확인하고, 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·실거래 원본을 입찰 전 다시 대조해야 합니다.

맺으며 — “7,168만원에 낙찰받아도 7,168만원짜리 집이 아니다”

천안 브라운스톤 204호는 감정가 209,000,000원에서 세 차례 유찰돼 최저가가 71,687,000원까지 내려온 물건입니다. 하지만 매각물건명세서에 명시된 연제백의 선순위 임차보증금 210,000,000원을 고려하면 이야기는 완전히 달라집니다.

현재 회차 예상 인수액은 140,003,366원. 낙찰가와 합친 실질취득금액은 211,690,366원으로, 최근 동일 평형 실거래 평균인 218,508,333원에 근접합니다. 더욱이 맹혜영의 보증금과 별도 임대차 여부가 확인되지 않아, 현재 계산액을 최종 취득비용의 확정치로 볼 수도 없습니다.

이 물건의 핵심은 유찰 횟수가 아니라 선순위 임차권의 잔액 인수입니다. 추가 유찰로 입찰가격이 하락하더라도 매수인 인수액은 그만큼 커지는 구조입니다. 따라서 낮아 보이는 최저가에 가격 가점을 부여하기 어렵고, 연제백의 실제 인수범위와 맹혜영의 임대차관계가 명확해지기 전에는 취득비용 및 권리위험을 보수적으로 평가해야 합니다.