대전지방법원 2025타경12663. 천안시 서북구 백석동 ‘브라운스톤’ 109동 204호, 전용 84.992㎡ 아파트입니다. 이 물건은 표면 가격만 보면 감정가 209,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 102,410,000원까지 내려온 물건입니다. 하지만 권리관계의 중심은 할인율이 아니라 을구 5번 주택임차권입니다. 연제백은 보증금 210,000,000원, 전입 2020.12.01, 확정일자 2020.11.30으로 기재돼 있고, 2025.01.15 임차권등기까지 마쳤습니다. 말소기준인 2025.11.11 강제경매개시결정보다 앞선 권리라 배당으로 전액 변제되지 않는 잔액은 매수인이 승계합니다.
현 최저가 102,410,000원을 전제로 한 배당에서는 집행비용 2,233,740원을 먼저 제외한 뒤 연제백에게 100,176,260원이 배당됩니다. 보증금 잔액 109,823,740원은 그대로 매수인 부담이므로, 최저가에 낙찰받는다고 가정해도 확정 권리만 반영한 실질취득은 212,233,740원입니다. 즉 이 물건은 낙찰가가 낮아질수록 임차보증금 미배당 인수가 늘어 총 취득부담이 보증금 수준에서 크게 내려가지 않는 대항력 인수형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경12663 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 백석동 930 브라운스톤 천안 제109동 제2층 제204호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.992㎡ · 방3·거실·주방/식당·욕실2·발코니 등 · 9층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 박도영 (2020.11.30 소유권이전 · 거래가액 192,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 209,000,000원 / 102,410,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 연제백 / 222,358,355원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 핵심은 선순위 임차권 승계
등기상 과거 전세권은 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 핵심은 2025.01.15 접수된 을구 5번 주택임차권입니다. 연제백의 임차권은 전입 2020.12.01, 확정일자 2020.11.30, 보증금 210,000,000원으로 기재돼 있으며, 말소기준인 2025.11.11 강제경매개시결정보다 먼저 존재합니다. 매각물건명세서에도 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
| 임차인 | 점유·전입 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 맹혜영 204호 · 주거 | 전입 2020.12.01 | 보증금 미상 확정일자 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 연제백 건물 전부 · 임차권등기 | 전입 2020.12.01 점유개시 2020.11.30 | 210,000,000원 2020.11.30 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 有 109,823,740원 |
② 시세 비교 — 1.02억이 아니라 2.12억으로 비교해야 한다
브라운스톤 동일 면적대 전용 84.99㎡의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 218,508,333원이고, 최신 거래는 2026.07 230,000,000원입니다. 경매 최저가 102,410,000원만 놓고 보면 최근 평균의 46.9%에 불과하지만, 이 사건은 그 숫자로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.99㎡ | 9 | 230,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 9 | 210,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 7 | 243,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 4 | 220,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 12 | 220,000,000원 |
| 2026.05 | 84.99㎡ | 7 | 195,000,000원 |
| 2026.05 | 84.99㎡ | 7 | 209,100,000원 |
| 2026.04 | 84.99㎡ | 5 | 210,000,000원 |
| 2026.04 | 84.99㎡ | 9 | 215,000,000원 |
| 2026.03 | 84.99㎡ | 3 | 200,000,000원 |
| 2026.03 | 84.99㎡ | 2 | 220,000,000원 |
| 2026.03 | 84.99㎡ | 4 | 250,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 218,508,333원 |
현 최저가에 연제백 인수액을 합친 실질취득 212,233,740원은 최근 12개월 평균 218,508,333원의 약 97.1%입니다. 차이는 6,274,593원, 약 2.9% 수준에 그칩니다. 최신 거래 230,000,000원과 비교해도 약 92.3%입니다. 따라서 “감정가의 절반이니 싸다”는 판단은 성립하지 않습니다. 선순위 보증금 승계와 맹혜영의 미확정 위험까지 감안하면 가격 할인 폭은 크지 않습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 49% | 102,410,000원 | 109,823,740원 | 212,233,740원 |
| 3회 유찰 시 · 34.3% | 71,687,000원 | 140,003,366원 | 211,690,366원 |
| 4회 유찰 시 · 24.01% | 50,180,900원 | 161,122,356원 | 211,303,256원 |
③ 예상배당표 (매각가 102,410,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,233,740원 |
| 1. 임차인 연제백 보증금 | 210,000,000원 | 100,176,260원 |
| 2. 갑구 7번 경매개시결정 · 연제백 | 222,358,355원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현 최저가 배당 가정에서 연제백의 임차보증금 미배당액 109,823,740원은 매수인 인수로 계산됩니다. 경매 신청채권 청구액 222,358,355원에 대한 별도 배당은 0원으로 산정돼 있습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한들초등학교 북서측 인근으로, 주변은 아파트단지·근린생활시설·도시개발사업 진행구역 등으로 형성돼 있으며 접근성과 주변환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근 시내간선도로에 버스정류장이 있으며, 대중교통 이용 편의도는 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물, 사용승인일 2006.05.30. 급배수·위생·승강기·도시가스·난방·소화전 설비를 갖췄습니다.
- 도로. 단지 서측 왕복 8차선, 북측 왕복 4차선 간선도로와 남측·서측 왕복 2차선 도로로 접근 가능하며 도로여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 공시지가 1,336,000원/㎡. 공부와의 차이는 특이사항 없음으로 기재돼 있습니다.
- 환금성 참고. 브라운스톤은 901세대, 전용 84.99㎡ 최근 12건 거래가 195,000,000원~250,000,000원 범위에 형성돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 배제. 102,410,000원을 시세와 직접 비교하지 말고, 연제백 미배당액을 더한 실질취득 212,233,740원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 연제백 승계 확인. 임차권등기·매각물건명세서상 배당 미변제 잔액이 매수인에게 인수되는 구조를 원본에서 재확인해야 합니다.
- 맹혜영 계약관계 확인. 전입일은 2020.12.01이나 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 임대차계약서, 점유관계, 보증금 귀속을 확인해야 합니다.
- 연제백의 이중 지위 확인. 임차권자이면서 경매 신청채권자로 기재된 관계와 청구채권 222,358,355원의 발생 근거를 대조해야 합니다.
- 유찰 전략 착각 금지. 3회·4회 유찰로 매각가가 내려가도 연제백 인수액이 늘어나 실질취득은 약 211,000,000원대에 머뭅니다.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비와 실제 배당에 영향을 주는 세금·최우선변제 항목은 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차관계·실거래 자료를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “반값 경매”가 아니라 “보증금 승계 경매”
이 물건의 숫자만 보면 감정가 209,000,000원에서 최저가 102,410,000원까지 내려와 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 하지만 연제백의 대항력 있는 보증금 210,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에, 현 회차에서만 109,823,740원을 매수인이 인수합니다. 결과적으로 확정분 실질취득은 212,233,740원으로 최근 12개월 평균 218,508,333원과 큰 차이가 없습니다.
더 낮은 회차로 내려가더라도 낙찰가 감소분 상당 부분이 임차보증금 인수액 증가로 전환됩니다. 여기에 맹혜영의 보증금·확정일자가 미상이라 추가 위험까지 남습니다. 따라서 이 사건은 “최저가가 싸다”가 아니라 “얼마를 승계하는가”가 핵심인 물건입니다. 권리 위험에 비해 확인 가능한 가격 차이가 크지 않아, 현 자료만으로는 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
