최저가는 1.46억이지만, 실질취득은 약 2.13억 — 브라운스톤 천안 204호

대전지방법원 2025타경12663. 천안시 서북구 백석동 브라운스톤 천안 109동 204호, 전용 84.992㎡ 아파트입니다. 감정가는 209,000,000원이고 1회 유찰된 최저매각가는 146,300,000원입니다. 숫자만 보면 62,700,000원이 내려간 것처럼 보이지만, 이 사건에는 보증금 210,000,000원의 선순위 주택임차권이 있습니다. 현재 최저가를 기준으로 임차인 연제백이 예상 배당받는 금액은 143,451,800원이고, 남는 66,548,200원은 매수인이 인수합니다.

따라서 입찰 판단의 출발점은 최저가 146,300,000원이 아니라 실질취득액 212,848,200원입니다. 낙찰가가 더 내려가면 임차인의 미배당액이 늘어나기 때문에, 2회 유찰 시 실질취득액은 212,233,740원, 3회 유찰 시에도 211,690,366원입니다. 낙찰가만 낮아질 뿐 총 취득부담은 임차보증금 210,000,000원 수준에 계속 묶이는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심

이 사건의 말소기준은 2025.11.11. 강제경매개시결정입니다. 연제백은 2020.11.30. 점유를 시작하고 확정일자를 받았으며, 2020.12.01. 주민등록을 마쳤습니다. 이후 2025.01.15. 보증금 210,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤으므로 말소기준보다 앞선 대항력 있는 임차권입니다. 배당으로 전액 변제되지 않는 보증금 잔액은 매수인이 인수합니다.

2006년 케이씨엘 유한회사의 전세권 80,000,000원은 2008.08.22. 말소됐고, 같은 날 설정된 주식회사케이씨텍의 전세권 100,000,000원도 2011.12.21. 말소됐습니다. 두 과거 전세권은 현재 매수인이 인수할 권리가 아닙니다.

임차인 현황 — 확인된 인수와 미확정 위험을 분리해야 한다

보증기관의 대위·승계 신고는 없고, 조사상 임차인은 2명입니다. 연제백의 인수액 66,548,200원은 현재 최저가와 예상배당을 기준으로 산정할 수 있지만, 맹혜영은 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 전입일은 말소기준보다 빠르므로 대항력 가능성은 있으나 현재 자료만으로 확정할 수 없습니다. 두 사람이 동일 임대차 관계인지, 별개의 계약인지도 원본 서류로 확인해야 하며, 별도 보증금이 존재한다면 총 인수부담은 66,548,200원보다 커질 수 있습니다.

② 시세 비교 — 최저가가 아니라 212,848,200원으로 비교

브라운스톤 동일 면적 전용 84.99㎡의 최근 12개월 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 218,508,333원, 최신 거래는 2026년 7월 230,000,000원입니다.

실거래 범위는 195,000,000원~250,000,000원이고, 최근 12개월 평균은 218,508,333원입니다. 현재 회차의 실질취득액 212,848,200원은 평균보다 5,660,133원 낮은 97.4%입니다. 최신 거래 230,000,000원보다는 17,151,800원 낮지만, 같은 2층의 2026년 3월 거래 220,000,000원과 비교하면 차이는 7,151,800원에 불과합니다.

③ 예상배당표 (매각가 146,300,000원 가정)

집행비용을 제외한 매각대금 전액이 연제백의 임차보증금에 배당되는 가정입니다. 당해세·최우선변제는 미반영되어 실제 배당액과 인수액은 달라질 수 있습니다. 맹혜영의 보증금은 확인되지 않아 위 인수액에 포함되지 않았습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 한들초등학교 북서측 인근으로, 주변은 아파트단지·근린생활시설·도시개발사업 진행구역 등으로 형성되어 있으며 접근성과 주변환경은 보통입니다.
• 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근 시내 간선도로에 버스정류장이 있습니다. 노선버스 운행여건을 포함한 대중교통 편의도는 보통입니다.
• 도로. 단지 서측 왕복 8차선, 북측 왕복 4차선 간선도로와 남측·서측 왕복 2차선 포장도로를 통해 접근할 수 있어 도로여건은 무난합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 9층 아파트로 급배수·위생·승강기·도시가스·난방·소화전설비를 갖추고 있습니다. 이용상태는 방3·거실·주방/식당·욕실2·발코니 등의 아파트입니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 1,336,000원/㎡입니다. 가축사육제한구역과 유치원 절대·상대보호구역에 포함 또는 저촉됩니다.
• 환금성. 901세대 단지이고 최근 동일 면적 거래가 195,000,000원~250,000,000원에 분포합니다. 거래 자료는 충분하지만 가격 편차가 있어 층·상태에 따른 개별 검토가 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 입찰 상한은 실질취득액으로 계산. 낙찰가에 연제백의 미배당 보증금을 더해 판단해야 합니다. 현재 회차의 출발 금액은 212,848,200원입니다.
• 맹혜영 임대차 원본 확인. 보증금·확정일자·배당요구 여부와 연제백 임대차와의 관계를 확인하기 전에는 최종 인수총액을 확정할 수 없습니다.
• 연제백 채권 관계 확인. 임차권자와 신청채권자가 동일하므로 임대차계약서, 보증금 지급 자료, 임차권등기명령 및 강제경매 집행권원의 관계를 확인해야 합니다.
• 배당표 재산정. 당해세·최우선변제 등이 추가되면 연제백의 배당액이 줄고 매수인 인수액이 증가할 수 있습니다.
• 점유·명도 확인. 조사상 임차인이 2명이므로 실제 점유자, 인도 가능 시기와 명도 협의 조건을 현장에서 확인해야 합니다.
• 기일 상태 확인. 등기 발급일은 2026.07.27이고 매각기일은 2026.07.21이므로 매각결과 또는 변경된 기일을 법원 원본에서 확인해야 합니다.
• 관리비 확인. 관리사무소를 통해 체납관리비와 매수인 부담 가능성이 있는 공용부분 비용을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임대차계약서·배당요구서와 실거래 원본을 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “1.46억짜리 경매”가 아니라 “약 2.13억짜리 인수형”

이 물건의 핵심은 146,300,000원의 최저매각가가 아닙니다. 연제백의 보증금 미배당액 66,548,200원을 더한 212,848,200원의 실질취득액입니다. 이 금액은 최근 12개월 실거래 평균 218,508,333원의 97.4%로, 권리 위험을 감수할 만큼 큰 가격 차이가 아닙니다.

더 낮은 회차로 내려가도 실질취득액은 약 2.12억 수준에서 거의 변하지 않습니다. 여기에 맹혜영의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 별도 인수 위험까지 남습니다. 과거 전세권은 말소되어 문제가 없지만, 현재 주택임차권과 미확정 점유가 결론을 좌우합니다. 외형상 최저가는 낮지만, 실질가격은 시세에 가깝고 인수총액은 아직 확정되지 않은 물건입니다.