대전지방법원 2025타경12700. 천안시 서북구 쌍용동 파크밸리 동일하이빌 112동 16층 1601호 아파트입니다. 소유자는 유영동이고, 2011.03.23 소유권이전 당시 거래가액은 602,310,000원입니다. 권리분석의 출발점은 같은 날 설정된 농업협동조합중앙회 근저당권 430,800,000원입니다. 이 권리가 말소기준이 되며, 이후 설정·등기된 근저당권, 압류, 가압류, 가처분 및 경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 사건은 권리보다 가격 판단이 더 중요합니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 1,200,000,000원입니다. 동일 단지 유사 면적 거래의 전체 평균은 1,055,000,000원이지만, 가격 메리트 판단에는 최근 거래가 더 중요합니다. 최근 12개월 평균은 1,030,000,000원, 최신 2026.06 거래는 1,020,000,000원이고 최근과 과거 거래의 추세는 -4.0%입니다. 따라서 전체 평균만 보고 할인으로 해석할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경12700 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 쌍용동 2100 파크밸리 동일하이빌 112동 16층1601호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용 중임 |
| 건물 | 철근콘크리트조 경사지붕 18층 건물 내 제16층 제1601호 |
| 소유자 | 유영동 · 2011.03.23 소유권이전 · 거래가액 602,310,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,200,000,000원 / 1,200,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸형
임차인은 없습니다. 따라서 대항력·우선변제·보증금 승계 문제는 발생하지 않고, 예상 배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준은 2011.03.23 접수된 농업협동조합중앙회 근저당권입니다. 이후 농업협동조합중앙회 추가 근저당, 농협은행주식회사 근저당, 이충영 근저당, 주진호 근저당과 압류·가압류·가처분·경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 거래 기준으로는 신건이 높다
파크밸리동일하이빌은 964세대, 사용승인일은 2011.02.11입니다. 비교 대상 면적은 236.311㎡이고 면적 매칭이 확인됩니다. 최근 거래 12건의 전체 평균은 1,055,000,000원이지만, 최근 12개월 평균은 1,030,000,000원이며 최신 거래는 2026.06 · 1,020,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 243.12㎡ | 11 | 1,020,000,000원 |
| 2025.09 | 236.31㎡ | 5 | 870,000,000원 |
| 2025.09 | 243.12㎡ | 2 | 1,050,000,000원 |
| 2025.07 | 236.31㎡ | 16 | 1,060,000,000원 |
| 2025.07 | 243.12㎡ | 9 | 1,150,000,000원 |
| 2025.05 | 236.31㎡ | 4 | 1,170,000,000원 |
| 2025.05 | 243.12㎡ | 1 | 1,050,000,000원 |
| 2025.05 | 236.31㎡ | 5 | 980,000,000원 |
| 2025.05 | 236.31㎡ | 11 | 1,120,000,000원 |
| 2025.01 | 236.31㎡ | 9 | 900,000,000원 |
| 2024.08 | 236.31㎡ | 18 | 1,200,000,000원 |
| 2024.07 | 243.12㎡ | 10 | 1,090,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 1,055,000,000원 |
거래 범위는 870,000,000원~1,200,000,000원이고 전체 평균은 1,055,000,000원입니다. 그러나 현재 최저가 1,200,000,000원은 최근 12개월 평균의 116.5%입니다. 최신 거래 1,020,000,000원도 현재 최저가보다 낮으며, 최근 거래 추세 역시 -4.0%입니다. 따라서 신건을 두고 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,200,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 14,400,000원 |
| 1. 근저당 · 농업협동조합중앙회 | 430,800,000원 | 430,800,000원 |
| 2. 근저당 · 농업협동조합중앙회 | 430,800,000원 | 430,800,000원 |
| 3. 근저당 · 농협은행주식회사 | 63,600,000원 | 63,600,000원 |
| 4. 근저당 · 이충영 | 234,000,000원 | 234,000,000원 |
| 5. 근저당 · 주진호 | 200,000,000원 | 26,400,000원 |
| 6. 가압류 · 충남신용보증재단 | 59,080,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 1,418,280,000원 중 예상 배당은 1,185,600,000원, 미배당은 232,680,000원입니다. 주진호 근저당은 일부 배당되고 충남신용보증재단 가압류는 예상배당 0원입니다. 국세·지방세 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 회차별 가격·미배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,200,000,000원 | 232,680,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 960,000,000원 | 470,280,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 768,000,000원 | 660,360,000원 | 0원 |
유찰이 진행되면 후순위 채권자의 미배당은 커지지만, 제공된 시나리오에서는 모든 회차에서 매수인 인수액이 0원입니다. 따라서 유찰의 핵심 효과는 권리 위험 증가가 아니라 입찰가격 자체의 하락입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 천안쌍용중학교 북측 인근이며 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스승강장, 봉명역, 쌍용역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 경사지붕 18층 건물 내 16층 1601호이며 위생·급배수·난방·소화전·승강기·화재탐지 설비가 있습니다.
- 토지. 아파트단지 부지로 이용 중이며 남측으로 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역(쌍용지구), 중로1류·소로1류 접함. 공시지가는 1,277,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 특이사항 없음. 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세를 우선. 전체 평균 1,055,000,000원보다 최근 12개월 평균 1,030,000,000원과 최신 거래 1,020,000,000원을 우선해 입찰가를 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -4.0%이므로 과거 고가 거래를 근거로 신건 가격을 정당화하기 어렵습니다.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 여부에 따라 후순위 배당 결과가 달라질 수 있습니다.
- 후순위 미배당. 현재 회차에서도 채권 미배당이 232,680,000원 발생하며, 유찰 시 470,280,000원·660,360,000원으로 증가합니다.
- 매수인 인수. 제공된 모든 회차 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다.
맺으며 — “권리는 합격, 신건 가격은 보수적으로”
이 사건은 임차인이 없고 말소기준 이후 권리들이 소멸하는 구조라 권리분석 자체는 단순한 편입니다. 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 현재 최저가 1,200,000,000원은 최근 12개월 평균 1,030,000,000원의 116.5%이고, 최신 거래는 1,020,000,000원입니다. 최근 추세도 -4.0%입니다. 따라서 이 물건의 핵심은 권리 안전성이 아니라 신건 가격이 최근 시장보다 높은 점입니다. 권리는 합격이지만, 현재 회차 가격은 보수적으로 볼 사건입니다.
