대구지방법원 경주지원 2025타경521. 경주시 동천동 원화로에 접한 토지와 단층 점포 건물이 경매로 나왔습니다. 토지면적은 121.0㎡, 공부상 건물 용도는 점포 및 당구장이며 감정평가 조사 당시에는 공실로 파악됐습니다. 건물 외에 변소가 있고, 매각물건명세서에는 일괄매각 및 제시외 건물 포함이 명시되어 있습니다.

권리 흐름에서 가장 중요한 것은 2019년 2월 21일 경주축산업협동조합 근저당권입니다. 이 근저당이 말소기준권리이며 이후 경매개시결정과 경북신용보증재단의 가압류가 설정됐습니다. 매각에 따른 등기상 권리 소멸 구조 자체는 비교적 명확합니다. 그러나 근저당권의 채권최고액이 이후 변경되었고, 임대관계가 미상이라는 점 때문에 배당 안전성과 현장 점유 상태를 별도로 확인해야 하는 물건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2019년 근저당

말소기준권리는 2019.02.21 설정된 경주축산업협동조합 근저당권입니다. 이보다 앞선 경주새마을금고 근저당권은 이미 말소됐고, 경북신용보증재단의 가압류와 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후의 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.

신청채권자의 경매 청구액은 200,777,266원입니다. 이는 최초 근저당 설정액 48,000,000원보다 훨씬 크고, 최종 변경된 채권최고액 204,000,000원과 비교해야 하는 금액입니다. 채권최고액은 실제 채권잔액과 동일한 개념이 아니므로, 배당요구 및 채권계산서 확인 없이는 최종 배당액을 확정할 수 없습니다.

② 점유·임대관계 — 공실과 임차인 부재는 다르다

감정평가 당시 건물의 이용상태는 공부상 점포 및 당구장이나 현재 공실로 기재되어 있습니다. 확인된 신고 임차인은 없지만, 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 따라서 공실 조사 결과만으로 현재 점유자가 전혀 없거나, 과거 임대차와 관련된 권리가 완전히 정리됐다고 단정할 수는 없습니다.

③ 가격 분석 — 감정가 70%가 곧 시세 할인은 아니다

이번 회차 최저매각가는 278,095,000원으로, 감정가 397,278,720원의 약 70%입니다. 한 번 유찰되면서 입찰 문턱은 낮아졌지만, 실제 시세와 비교한 할인율은 아직 판단하기 어렵습니다.

이 물건은 아파트처럼 동일 면적의 반복 거래로 가격을 손쉽게 비교할 수 있는 유형이 아닙니다. 도로에 접한 토지 121.0㎡와 점포 건물, 제시외 건물의 상태 및 활용 가능성이 함께 가격에 영향을 줍니다. 인근 토지 및 유사 점포 거래, 임대료 수준, 건물 상태 등을 검증하지 않은 채 감정가 대비 할인율만으로 투자 메리트를 부여하는 것은 적절하지 않습니다.

회차별 가격은 유찰을 가정한 시나리오이며 실제 후속 매각기일·최저가를 확정한 것은 아닙니다. 인수액 0원은 확인된 권리를 기준으로 한 추정치입니다. 취득세·명도비·수선비 등은 실질취득 추정에 포함되지 않았습니다.

④ 예상배당표 (매각가 278,095,000원 가정 · 최초 근저당액 적용 시뮬레이션)

아래는 집행비용, 최초 근저당 채권최고액, 가압류 청구액을 반영한 조건부 배당 시뮬레이션입니다. 실제 배당표와 다르며, 특히 근저당 변경액이 반영되지 않아 소유자 잔여금과 채권자 배당액을 확정할 근거로 사용할 수 없습니다.

위 표는 최초 근저당 채권최고액 48,000,000원을 적용한 계산 결과입니다. 근저당권은 이후 204,000,000원으로 변경됐고 신청채권자 청구액은 200,777,266원이므로, 실제 경주축산업협동조합 배당액 및 소유자 잔여금은 크게 달라질 수 있습니다. 당해세·우선변제권 등도 미반영입니다.

회차별 잔여금은 각 시나리오에서 산출된 조건부 계산값입니다. 경매 신청 청구액 200,777,266원 및 최종 근저당 채권최고액 204,000,000원과 일치하도록 검증된 실제 배당 전망은 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 경주시 황성동 소재 신라중학교 동측 인근입니다. 주변은 로변 상가지대와 후면 일반주택지대로 형성되어 있어 주거와 상업 기능이 혼재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 위치합니다. 감정평가상 전반적인 교통 사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 토지. 토지면적 121.0㎡, 평지의 사다리형 대지이며 광대로 한 면에 접합니다. 공시지가는 1,465,000원/㎡입니다.
• 용도지역·규제. 제2종일반주거지역이며 대로2류(폭 30m~35m)에 접합니다. 가축사육제한구역과 서라벌여자중학교·신라중학교 관련 상대보호구역이 포함되어 용도 변경 또는 신규 영업 계획 시 관련 제한을 검토해야 합니다.
• 건물 현황. 주 건물은 철근콘크리트조 단층으로 외벽 페인트, 내부 벽지 등 마감재, 타일 바닥, 새시창호가 기재되어 있습니다. 급배수 및 위생설비가 있고 별도의 변소 건물이 존재합니다.
• 지붕 차이. 매각물건명세서에 건물 공부상 지붕은 '토기와지붕', 현황은 '강판기와지붕'으로 명시되어 있습니다. 건물의 실제 상태와 관련 공부를 대조해야 합니다.
• 환금성. 도로 접면과 주변 상업·주거 혼재는 활용 가능성을 검토할 요소이지만, 공실 점포의 매수·임차 수요, 건물 유지보수 비용 및 재활용 가능성이 확인되지 않아 매각 용이성을 단정하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 근저당 실제 채권액 재확인. 경주축산업협동조합 근저당의 최종 채권최고액 204,000,000원, 신청 청구액 200,777,266원 및 채권계산서 내용을 대조하고 배당 시뮬레이션을 다시 검증해야 합니다.
• 토지·건물 일괄매각 확인. 건물과 공동담보 토지의 등기, 매각목록, 권리관계 및 공유지분 정리를 확인해야 합니다.
• 제시외 건물 확인. 매각물건명세서상 제시외 건물이 포함되어 있으므로 현장 배치와 감정평가 내용을 대조하고 사용·관리 상태를 점검해야 합니다.
• 공실 현황 확인. 실제 현장 점유자와 영업 여부, 임대차계약 및 사업자등록 상태를 확인하세요. 임대관계가 미상인 만큼 점유자의 대항력도 현장 조사 전에는 단정할 수 없습니다.
• 시세와 수익성 검증. 감정가 대비 70%라는 사실만으로 응찰하지 말고, 인근 유사 점포·토지 거래, 가능한 임대료, 공실 기간 및 수선비를 분석해야 합니다.
• 건물 상태 조사. 토기와지붕과 강판기와지붕의 차이, 노후도, 누수 및 설비 상태를 확인하고 필요한 보수비를 산정해야 합니다.
• 토지 규제 확인. 제2종일반주거지역, 교육환경 상대보호구역 및 가축사육제한구역과 관련하여 예정한 영업 업종이나 용도 변경이 가능한지 확인해야 합니다.
• 추가 비용 확인. 미납 공과금, 관리비, 취득 관련 비용, 점유 정리비용 등을 실제 취득비용에 별도로 반영해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 직접 확인하세요.

맺으며 — “70% 할인보다 실제 가치와 권리 확인이 먼저”

경주 동천동 733-445 점포·토지는 한 차례 유찰되어 최저매각가가 278,095,000원까지 내려왔습니다. 등기상 말소기준권리와 후순위 권리의 소멸 구조는 비교적 분명하며, 확인된 신고 임차인에 대한 인수액도 현재 0원으로 추정됩니다.

그렇지만 배당액과 투자 가치는 별개의 문제입니다. 경주축산업협동조합 근저당은 최초 48,000,000원에서 최종 204,000,000원으로 증액됐음에도, 배당 시뮬레이션은 최초 금액을 사용하고 있습니다. 실제 청구액 200,777,266원을 고려하면 이 계산의 잔여금과 채권 만족 여부를 그대로 신뢰해서는 안 됩니다.

또한 공실 점포의 임대관계는 미상이며, 최근 거래를 기준으로 한 적정 시세도 확정할 수 없습니다. 토지 입지와 도로 접면의 활용 가능성은 검토할 가치가 있지만 건물 현황, 제시외 건물, 실제 점유 및 임대수익까지 확인해야 합니다.

결론은 권리상 인수 0원 추정, 가격 메리트 미확인, 입찰 판단 보류입니다. 감정가 대비 할인율에 주목하기보다 실제 근저당 채권액을 재검증하고, 현장 점유 및 주변 거래를 확인한 후 매수 상한가를 정하는 것이 적절합니다.