대구지방법원 2025타경541. 경주시 외동읍 입실리 1280-10 토지와 순금1길 3-6 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 이용상태는 다가구주택이며, 철근콘크리트구조 4층 건물로 2층은 6가구, 3층은 5가구, 4층은 3가구로 이용 중입니다. 토지는 대지 323㎡이고, 매각물건명세서상 일괄매각입니다.
등기 구조만 보면 말소기준은 명확합니다. 2016.09.12. 새중앙새마을금고 근저당 456,000,000원이 기준이고, 이후 전세권·임차권·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 다가구주택 경매는 등기부보다 점유자별 전입일·보증금·배당요구가 중요합니다. 이 사건에는 점유·임차 관련 기록이 다수 존재하고, 보증금이 확인되지 않은 점유자가 많습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경541 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경주시 외동읍 입실리 1280-10 · 경상북도 경주시 외동읍 순금1길 3-6 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 감정 이용상태 다가구주택 · 일괄매각 |
| 건물 이용 | 철근콘크리트구조 4층 · 2층 다가구주택 6가구 · 3층 5가구 · 4층 3가구 |
| 토지 | 대 323㎡ · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) · 공시지가 462,200원/㎡ |
| 소유자 | 박송은 (소유권보존 당시 박영희, 2020.06.16. 개명) |
| 감정가 / 최저가 | 971,899,000원 / 680,329,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 새중앙새마을금고 / 351,080,330원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차관계는 별도
말소기준 근저당 이후 설정된 전세권과 임차권은 등기상 매각으로 소멸합니다. 2019.02.14. 주식회사노루로지넷 전세권 35,000,000원은 2021.03.16. 해지를 원인으로 말소됐습니다. 이후 201호 전세권 40,000,000원, 205호 이민혁 전세권 35,000,000원, 최창근 임차권 30,000,000원, 501호 주식회사에이피엠 전세권 55,000,000원 등이 설정됐습니다.
② 임차인·점유 현황 — 실제 임차인 26명, 승계 중복 1건
확인된 기록은 모두 27건이지만, RAHMAN LUTHFUR는 박춘옥 보증금에 대한 보증기관 대위·승계 중복신고로 분류돼 별도 임차보증금이나 별도 임차인 수에 합산하지 않습니다. 따라서 실제 임차인은 26명입니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 / 차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박춘옥 | 목록 1, 2번 305호 | 2024.06.07 / 미상 | 미상 | 2025.10.31 | 없음 | 미상 | - |
| 권동진 | 목록 1, 2번 501호 | 2023.04.12 / 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | - |
| 김지운 | 목록 1, 2번 205호 | 2024.01.09 / 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | - |
| 이정은 | 목록 1, 2번 302호 | 2018.12.03 / 미상 | 35,000,000원 | 2025.12.01 | 없음 | 미상 | - |
| 최승철 | 목록 1, 2번 301호 | 미상 / 미상 | 40,000,000원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | - |
| JIN WENZI | 목록 1, 2번 201호 | 2023.04.10 / 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | - |
| CUI MINGBI | 목록 1, 2번 201호 | 2023.04.10 / 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | - |
| PIAO JINHUA | 목록 1, 2번 306호 | 2025.05.03 / 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | - |
| HUANG DONGZHU | 목록 1, 2번 305호 | 2023.03.11 / 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | - |
| CUI HONG | 목록 1, 2번 503호 | 2024.06.04 / 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | - |
| CUI CHENGZHE | 목록 1, 2번 301호 | 2021.05.17 / 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | - |
| JIN JINZI | 목록 1, 2번 301호 | 2021.05.17 / 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | - |
| LIANG CHUNXI | 목록 1, 2번 303호 | 2016.09.06 / 미상 | 미상 | 미상 | 있음 | 미상 | - |
| JIN ZHENAI | 목록 1, 2번 303호 | 2019.01.11 / 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | - |
| HUANG YONGZHE | 목록 1, 2번 305호 | 2023.12.26 / 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | - |
| XU LONG | 목록 1, 2번 306호 | 2018.09.07 / 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | - |
| RAHMAN LUTHFUR | 목록 1, 2번 502호 | 2025.08.07 / 미상 | 5,000,000원 / 월 250,000원 중복 합산 제외 | 미상 | 없음 | 미상 | 박춘옥 승계 |
| JIANG HUA | 목록 1, 2번 503호 | 2020.02.14 / 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | - |
| ISLAM SAIFUL | 목록 1, 2번 206호 | 2024.08.20 / 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | - |
| AKTER NABILA | 목록 1, 2번 206호 | 2025.07.01 / 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | - |
| LIANG YINGZHE | 목록 1, 2번 303호 | 2025.10.17 / 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | - |
| RAJ NAZMUL SHADAT | 목록 1, 2번 203호 | 2025.11.04 / 미상 | 30,000,000원 / 월 50,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | - |
| MIMU TASNIM AHSAN | 목록 1, 2번 203호 | 2025.11.04 / 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | - |
| LIANG JINZHE | 목록 1, 2번 303호 | 2025.01.22 / 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | - |
| 최창근 | 건물 일부 2층 207호 30㎡ · 주거(임차권등기) | 전입 미상 / 2021.08.31 | 30,000,000원 | 2025.10.01 | 가능·미상 | 미상 | - |
| 샤하닷 | 미상 · 주거 | 미상 / 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | - |
| 진원쯔 | 미상 · 주거 | 미상 / 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | - |
③ 예상배당표 (매각가 680,329,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,203,290원 |
| 1. 근저당 · 새중앙새마을금고 | 456,000,000원 | 456,000,000원 |
| 2. 전세권 · 주식회사노루로지넷 | 35,000,000원 | 35,000,000원 |
| 3. 전세권 · 최명필·진원쯔 | 40,000,000원 | 40,000,000원 |
| 4. 전세권 · 이민혁 | 35,000,000원 | 35,000,000원 |
| 5. 가압류 · 롯데캐피탈 주식회사 | 6,373,823원 | 6,373,823원 |
| 6. 전세권 · 주식회사에이피엠 | 55,000,000원 | 55,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 43,751,887원 |
현재 회차 가정에서는 채권액 627,373,823원이 전액 배당되고 소유자 잔여 43,751,887원이 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 임차인 미상 보증금 인수 가능성도 별도입니다.
④ 가격·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 가격 판단. 감정가 971,899,000원에서 1회 유찰돼 최저가가 680,329,000원으로 내려왔지만, 실거래 비교자료가 없어 시세 대비 저렴한지 판단할 수 없습니다.
- 위치. 경주시 외동읍 입실리 입실교 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 아파트와 다가구주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 제반 차량 출입이 가능하고 대중교통 사정도 대체로 편리한 편입니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 장애물제한표면구역에 포함됩니다. 토지는 평지의 사다리형 대지로 세로한면(가)에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 다가구주택으로 위생·급배수·난방시설이 있으며, 공부와의 차이는 없습니다. 위반사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 다수 점유자가 있는 다가구주택과 토지의 일괄매각으로, 개별 주거호실보다 임차관계 확인과 명도 범위가 넓습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- LIANG CHUNXI 보증금 확인. 303호 임대차계약서, 보증금, 점유 지속 여부, 배당요구 여부를 확인하기 전에는 인수액을 계산할 수 없습니다.
- 대항력 가능·미상 점유자 확인. 최승철·최창근·샤하닷·진원쯔의 최초 전입일과 실제 점유일, 확정일자, 임대차계약 내용을 확인해야 합니다.
- 승계 중복 제외. RAHMAN LUTHFUR 기록은 박춘옥 보증금에 대한 대위·승계 중복으로 별도 보증금이나 별도 임차인으로 합산하지 않아야 합니다.
- 배당표 재검증. 말소된 주식회사노루로지넷 전세권이 배당 가정에 포함되고 최창근 임차권이 별도 항목으로 표시되지 않은 점을 원본 서류와 대조해야 합니다.
- 호실별 명도. 2층·3층·4층의 다수 점유자를 상대로 점유관계와 인도 범위를 호실별로 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물의 매각목록, 현황상 이용부분, 전세권 도면을 확인해 매각대상과 제외부분을 구분해야 합니다.
- 가격 상한. 실거래 시세가 확인되지 않고 인수액도 미정이므로 감정가 대비 할인율만으로 입찰가 상한을 정하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·전입세대 열람·배당요구서를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 할인”보다 “미상 보증금”이 크다
이 사건의 등기상 말소기준은 단순합니다. 새중앙새마을금고 근저당 이후의 권리는 매각으로 소멸하고, 현재 회차 예상배당도 채권 전액 배당과 소유자 잔여가 계산됩니다. 하지만 권리분석의 결론은 배당표에서 끝나지 않습니다.
303호 LIANG CHUNXI는 말소기준보다 앞선 2016.09.06. 전입으로 대항력이 있고 보증금은 미상입니다. 최승철·최창근·샤하닷·진원쯔도 전입일이 확인되지 않아 대항력을 없다고 단정할 수 없습니다. 이 금액과 순위가 확정되기 전에는 매수인의 실질취득액도 확정되지 않습니다.
따라서 감정가 971,899,000원에서 최저가 680,329,000원으로 내려왔다는 사실은 가격 메리트의 근거가 되지 못합니다. 등기권리는 소멸하지만 임차관계는 미완성이고, 현재 결론은 입찰 전 보증금·전입·배당요구 원본 확인이 반드시 필요한 고위험 확인형입니다.
