대구지방법원 2025타경581. 경주시 석장동 1099-2에 있는 건물과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 사무실·휴게실·주방·욕실·화장실로 이용되고, 제시외 캐노피와 기계기구도 매각에 포함됩니다. 토지는 820㎡의 주유소용지로, 생산녹지지역 안에서 상업용으로 이용되는 물건입니다.
등기 흐름만 보면 현재 말소기준은 2022.07.27 국민은행 근저당권 780,000,000원입니다. 이후의 포항수산업협동조합 가압류, 이춘란의 소유권이전청구권 가등기, 강제경매개시결정, 경북 신용보증재단 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 말소기준보다 앞선 2017.11.10 전입자 김진호가 있어, 권리분석의 핵심은 등기부보다 임차관계 확인에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경581 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경주시 석장동 1099-2 · 경상북도 경주시 석현로 29 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 사무실·휴게실·주방·욕실·화장실 · 캐노피 |
| 토지 | 820㎡ · 주유소용지 · 상업용 · 생산녹지지역 · 평지 · 사다리형 · 중로 한면 |
| 소유자 | 김명섭 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,044,723,160원 / 731,306,000원 (1회 유찰·70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 포항수산업협동조합 / 422,086,207원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 캐노피 및 기계기구 포함 |
① 권리 흐름 — 등기보다 점유자가 먼저다
2009년과 2015년에 설정된 대구은행 근저당권은 2018.07.31 말소됐고, 2018년과 2019년에 설정된 우리은행 근저당권도 2022.07.27 말소됐습니다. 2011년 주식회사 유원의 가압류 역시 2012.10.30 말소됐습니다. 따라서 이들 과거 권리는 등기상 이미 정리된 권리입니다.
현재 말소기준권리는 을구 6번 국민은행 근저당권입니다. 그 뒤에 설정된 포항수산업협동조합 가압류와 경북 신용보증재단 가압류는 매각으로 소멸합니다. 이춘란의 가등기도 말소기준 뒤에 접수됐으나, 별도 확인사항에 담보가등기 가능성이 표시되어 있으므로 가등기의 정확한 성격과 법원 명세서 기재를 원본으로 확인해야 합니다.
② 점유자 분석 — 대항력 ‘확정’이 아니라 ‘가능·미상’
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김진호 | 목록 1번 일부 | 2017.11.10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 |
③ 가격 판단 — 감정가 70%가 곧 시세 할인은 아니다
현재 최저매각가는 731,306,000원으로 감정가 1,044,723,160원의 70%입니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래가가 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 판단할 근거가 없습니다.
이 물건은 일반 공동주택이 아니라 토지 820㎡와 사무실, 캐노피, 기계기구가 함께 매각되는 복합 물건입니다. 생산녹지지역, 주유소용지, 소하천구역 저촉 및 소하천예정지 접함 등 개별 조건도 있어 일반 주거용 부동산보다 비교 거래를 찾기 어렵고 매수층도 제한될 수 있습니다. 따라서 가격 판단은 단순한 유찰률이 아니라 토지·건물·기계기구별 가치와 실제 사용 가능성을 나눠 검토해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 731,306,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,713,060원 |
| 을구 1번 근저당 · 대구은행 | 390,000,000원 | 390,000,000원 |
| 갑구 2번 가압류 · 주식회사 유원 | 6,300,000원 | 6,300,000원 |
| 을구 2번 근저당 · 대구은행 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 을구 3번 근저당 · 우리은행 | 600,000,000원 | 145,292,940원 |
| 을구 5번 근저당 · 우리은행 | 240,000,000원 | 0원 |
| 을구 6번 근저당 · 국민은행 | 780,000,000원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 포항수산업협동조합 | 50,000,000원 | 0원 |
| 갑구 6번 강제경매 · 포항수산업협동조합 | 미상 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 경북 신용보증재단 | 27,500,001원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
| 채권 미배당 합계 | 2,273,800,001원 | 1,552,207,061원 |
채권배당 계산상 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있으나, 김진호의 보증금이 미상이므로 실제 임차보증금 승계액까지 0원이라고 확정할 수 없습니다. 당해세·최우선변제와 임차보증금은 최종 확인에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동국대학교 경주병원 북서측 인근으로, 주변은 단독주택·근린생활시설·농경지·임야 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 물건까지 차량과 농기계 출입이 가능하고, 인근 교통시설과의 거리 및 편의성을 고려한 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 콘크리트지붕 단층 사무실과 일반철골조 불소수지강판지붕 단층 캐노피로 구성됩니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 전기판넬 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 820㎡ 주유소용지이며 생산녹지지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역에 포함됩니다.
- 추가 제한. 소하천구역에 저촉되고 소하천예정지에 접합니다. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 사무실·토지·캐노피·기계기구가 결합된 물건으로 일반 주택보다 수요층이 좁고, 개별 시설의 활용성과 인허가 조건에 따라 매각 가능성이 달라질 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김진호 보증금 확인. 임대차계약서, 보증금, 점유 개시와 현재 점유, 주민등록 유지 여부를 확인해 매수인 승계 가능액을 계산해야 합니다.
- 대항력 요건 확인. 2017.11.10 전입일만으로 대항력을 단정하지 말고, 목록 1번 일부의 실제 주거·점유 상태와 인도 시점을 확인해야 합니다.
- 배당요구 확인. 확정일자와 배당요구 여부가 미상이므로, 매각물건명세서와 배당요구종기 서류를 대조해야 합니다.
- 가등기 성격 확인. 이춘란의 2025.09.02 가등기가 소유권이전청구권 가등기인지 담보가등기인지 원본으로 확인해야 합니다.
- 말소기록과 배당표 재검증. 이미 말소된 과거 근저당과 가압류가 예상배당에 포함된 불일치를 해소한 뒤 배당과 인수 여부를 판단해야 합니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 비교가 없으므로 토지·건물·캐노피·기계기구를 구분해 현장가치와 대체 취득비용을 확인해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 생산녹지지역, 소하천구역 저촉, 소하천예정지 접함, 상대보호구역 등 이용 제한과 현재 용도의 적법성을 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 캐노피와 기계기구의 실제 현존 여부, 소유관계, 작동 상태 및 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장점유를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가의 70%”보다 보증금 한 줄이 중요하다
현재 최저가는 731,306,000원으로 감정가의 70%까지 내려왔습니다. 그러나 최근 실거래가가 없어 가격 메리트를 입증할 수 없고, 말소기준보다 먼저 전입한 김진호의 보증금도 확인되지 않았습니다. 여기에 감정평가상 임대관계 조사와 점유자 조사 결과가 서로 다르고, 예상배당표에는 이미 말소된 권리가 반영돼 있습니다.
후순위 등기권리 자체는 대체로 소멸 구조지만, 이 사건의 실질 위험은 임차보증금 승계 가능성과 자료 간 불일치입니다. 보증금이 확인되기 전에는 실질취득액을 계산할 수 없으며, 사무실·생산녹지 토지·캐노피·기계기구가 결합된 특수성 때문에 환금성도 보수적으로 봐야 합니다. 결론은 가격 판단 이전에 점유·보증금·배당관계 확인이 선행돼야 하는 입찰 보류형입니다.