인수 0원이어도, 창고·토지의 경계와 지상권 말소 확인이 먼저 — 경주 안강리 316-1

대구지방법원 2025타경605. 경주시 안강읍 안강리 316-1 소재 창고와 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 세멘트부록조 스레이트 위 칼라쉬트지붕 단층 창고이고, 제시외 건물도 매각에 포함됩니다. 소유자 윤성현 씨는 2020년 3월 27일 매매를 원인으로 2020년 4월 16일 소유권을 취득했으며, 같은 날 경주농업협동조합 앞으로 채권최고액 252,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 현재 권리분석의 말소기준권리입니다.

말소기준 이후에는 조화선 명의 소유권이전청구권 가등기와 국세 압류, 임의경매개시결정이 이어집니다. 이 권리들은 후순위이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 설정됐던 여러 근저당은 2003년·2009년·2014년·2016년·2020년에 각각 말소등기가 확인됩니다. 따라서 현재 등기만 놓고 보면 과거의 거액 채권최고액을 매수인이 그대로 떠안는 구조는 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 지상권은 말소 확인

임차인 없음. 임대관계가 확인되지 않았고, 임차보증금이나 대항력 임차인을 매수인이 승계하는 구조도 확인되지 않습니다. 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.

② 가격 비교 — 감정가 70%지만 ‘싸다’고 단정할 수 없다

현재 최저매각가는 225,704,000원으로 감정가 322,433,600원의 70% 수준입니다. 그러나 동일하거나 유사한 창고·토지의 최근 실거래 비교자료가 확인되지 않아, 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 판단할 근거가 부족합니다.

인수액이 없으므로 현재 회차의 실질취득금액은 최저가와 같은 225,704,000원입니다. 다만 이 물건은 아파트처럼 표준화된 주거상품이 아니라 창고와 토지를 함께 사는 일괄매각 물건입니다. 토지 경계, 제시외 건물, 건물 노후도와 실제 사용 가능성에 따라 가치 편차가 커 유찰률만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 225,704,000원 가정)

채권최고액 합계 6,192,000,000원을 기준으로 한 보수적 계산에서는 채권자 배당액이 221,744,144원, 미배당액이 5,970,255,856원입니다. 미배당 채권이 크더라도 그것이 곧 매수인의 인수액이 되는 것은 아니며, 계산상 매수인 인수는 0원입니다. 당해세와 실제 채권잔액에 따라 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 감정평가상 이용상태는 창고입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 몰탈, 바닥은 콘크리트, 창호는 목재창 등으로 조사됐습니다.
• 주위환경. 안강전자고교 서측 인근에 위치하며, 부근은 창고·단독주택·근린상가 등이 혼재합니다.
• 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 토지. 창고용지 787.6㎡, 평지·사다리형·세로각지(가)이며 공시지가는 290,000원/㎡입니다.
• 용도지역. 제1종일반주거지역이며 공장설립승인지역과 가축사육제한구역에 포함되고, 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다.
• 지적재조사. 목록1 토지는 등기상 274평으로 기재됐으나 2025년 12월 8일 지적재조사 완료 후 토지대장상 면적이 787.6㎡로 등재됐고, 감정평가도 787.6㎡를 기준으로 이뤄졌습니다.
• 경계 위험. 두 토지의 지적경계가 불명확해 인접 필지와 도로의 정확한 경계 확인을 위한 전문기관 경계측량이 권고됐습니다.
• 환금성. 아파트처럼 거래사례가 표준화된 물건이 아니며 창고의 노후도, 토지 경계, 실제 사용 가능 업종에 따라 매수층과 가격 편차가 클 수 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 목록3 지상권. 2016년 8월 10일 지상권의 대상과 범위, 신청채권자가 제출한 말소동의서의 효력 및 매각 후 말소촉탁 여부를 매각물건명세서 원문에서 확인하세요.
• 가등기 성격. 2021년 조화선 명의 가등기가 담보가등기인지 소유권이전청구권 보전가등기인지 확인하고, 매각으로 소멸한다는 문구를 원문과 대조하세요.
• 경계측량. 토지 경계가 불명확하므로 인접 필지·도로 침범 여부와 실제 사용면적을 전문기관 측량으로 확인하세요.
• 일괄매각 범위. 제시외 건물이 포함되므로 건물별 위치·면적·구조와 매각 포함 범위를 현장에서 대조하세요.
• 토지 면적. 등기상 274평과 토지대장상 787.6㎡가 다르므로 지적재조사 성과도와 토지대장, 감정평가서의 경계 표시를 함께 확인하세요.
• 세금 배당. 2024년 국세 압류와 당해세 존재 여부를 확인하세요. 당해세가 있으면 배당금에서 우선 차감돼 후순위 채권의 미배당액이 달라질 수 있습니다.
• 시세 조사. 감정가 70%라는 숫자만으로 입찰가를 정하지 말고, 안강읍 창고용지와 유사 창고의 최근 거래·임대료·보수 또는 철거비를 직접 조사하세요.
• 점유 확인. 임차인은 확인되지 않았지만 실제 점유자와 창고 사용 상태는 현장조사로 확인하고, 인도 절차 가능성을 검토하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 지적재조사 자료를 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원보다 현장 확인이 더 중요하다”

이 사건은 임차인이 없고, 2020년 경주농업협동조합 근저당 이후의 가등기·압류가 소멸하는 구조여서 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 목록3의 선순위 지상권도 말소동의서가 제출돼 인수위험이 낮아졌습니다.

그러나 권리분석이 끝났다고 바로 가격 메리트가 생기는 것은 아닙니다. 현재 실질취득금액은 최저가와 같은 225,704,000원이고, 이를 비교할 최근 실거래 근거가 없습니다. 여기에 창고·토지 일괄매각, 제시외 건물, 불명확한 지적경계, 등기 면적과 토지대장 면적의 차이까지 겹칩니다. 권리는 조건부 합격, 가격과 현장은 보류. 지상권 말소 범위와 경계측량, 실제 사용 가능성을 확인한 뒤 보수적으로 입찰가를 산정해야 하는 물건입니다.