대전지방법원 2025타경815. 태안초등학교 서측 인근의 토지와 조적조 슬래브지붕 2층 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 지층은 공부상 제조업소 등으로 이용되고, 1~2층은 주택 등으로 이용 중입니다. 토지는 제1종일반주거지역의 대 282㎡로 평지·사다리형이며 소로 한 면에 접합니다.
소유자는 김선예이며 2009.08.27 매매로 소유권을 취득했습니다. 현재 경매는 태안군산림조합이 신청했고 청구액은 209,058,132원입니다. 현존 등기 연혁을 기준으로 보면 2013.04.29 설정된 태안군산림조합 근저당권 208,000,000원이 현재 경매와 직접 연결되는 권리입니다. 이후의 2024.03.28 국세 압류와 2025.09.05 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경815 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 태안군 태안읍 남문리 377 · 충청남도 태안군 태안읍 성안1길 34 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 지층 제조업소 등 · 1~2층 주택 등 · 일괄매각 |
| 건물 구조 | 조적조 슬래브지붕 2층건물 · 외벽 드라이비트 마감 등 · 섀시 창호 등 |
| 토지 | 대 282㎡ · 제1종일반주거지역 · 평지 · 사다리형 · 소로 한 면 |
| 소유자 | 김선예 (2009.08.27 매매로 소유권 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 291,903,340원 / 204,332,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 태안군산림조합 / 209,058,132원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 오래된 등기와 현행 권리를 분리해야 한다
2005년 이후 설정된 동원상호저축은행·태안새마을금고·안면새마을금고·하나은행의 근저당도 각각 해지 또는 말소됐습니다. 2013.04.29 태안군산림조합 근저당 이후 남아 있는 권리는 2024.03.28 서산세무서장 압류와 2025.09.05 임의경매개시결정입니다. 매각물건명세서에는 매수인이 인수할 권리와 법정지상권 모두 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 전입자 1명, 대항력 없음
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박수경 | 목록 1, 2 | 2014.12.08 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
박수경의 전입일은 2014.12.08로, 현행 말소기준으로 판단되는 2013.04.29 태안군산림조합 근저당보다 늦습니다. 따라서 전입신고만으로 매수인에게 대항할 수 없고, 보증금이 확인되지 않았더라도 매수인이 보증금을 승계하는 구조는 아닙니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다.
③ 가격 점검 — 70% 유찰가만으로는 메리트를 단정할 수 없다
감정가는 291,903,340원이고 현재 최저매각가는 204,332,000원으로 감정가의 70%입니다. 인수액이 없으므로 현재 회차의 실질취득액도 204,332,000원입니다. 다만 비교 가능한 최근 실거래 평균이나 최신 거래가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 결론 내릴 근거는 부족합니다.
④ 예상배당표 (매각가 204,332,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,660,648원 |
| 1. 원북새마을금고 근저당 | 260,000,000원 | 200,671,352원 |
| 2. 원북새마을금고 근저당 | 60,000,000원 | 0원 |
| 3. 서령새마을금고 가압류 | 26,482,427원 | 0원 |
| 4. 동원상호저축은행 근저당 | 85,000,000원 | 0원 |
| 5. 태안새마을금고 근저당 | 85,000,000원 | 0원 |
| 6. 안면새마을금고 근저당 | 182,000,000원 | 0원 |
| 7. 하나은행 근저당 | 168,000,000원 | 0원 |
| 8. 태안군산림조합 근저당 | 208,000,000원 | 0원 |
| 9. 강병수 가압류 | 44,669,135원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
위 배당 시뮬레이션의 총 채권액은 1,119,151,562원, 배당액은 200,671,352원, 미배당액은 918,480,210원입니다. 다만 2001년 원북새마을금고 근저당과 다수 후속 근저당은 등기 연혁상 이미 말소된 이력이 있으므로, 실제 배당표는 현행 등기와 조세채권을 기준으로 반드시 재산정해야 합니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 선순위로 차감될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 태안초등학교 서측 인근으로 단독주택·다가구주택과 생활편익시설 등이 혼재하며, 주위 환경과 입지조건은 보통입니다.
- 교통. 대상 물건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근 버스정류장까지의 거리와 운행빈도를 고려한 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 지층은 공부상 제조업소 등, 1~2층은 공부상 주택 등으로 이용 중인 복합 이용 건물입니다.
- 토지. 토지면적 282㎡의 대지로 평지·사다리형이며 소로 한 면에 접합니다. 공시지가는 285,600원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 상대보호구역, 태안초등학교 상대보호구역, 역사문화환경보존지역에 포함되고 소로2류에 접합니다.
- 건물 상태. 조적조 슬래브지붕 2층건물로 외벽은 드라이비트 마감 등이며, 위반건축물과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 제조업소와 주택이 혼재된 기타 용도 건물로 일반 아파트보다 수요층이 제한될 수 있고, 실거래 비교자료가 없어 매각가 검증 난도가 높습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최신 등기부 재확인. 2001년 근저당과 2005년 강제경매 말소 이력을 원본 등기부에서 대조하고, 현재 말소기준을 확정해야 합니다.
- 배당표 재산정. 이미 말소된 근저당이 배당 시뮬레이션에 포함된 부분을 제거하고 태안군산림조합 근저당과 조세채권을 기준으로 다시 계산해야 합니다.
- 국세 확인. 국세 압류가 당해세에 해당하면 배당 순위가 달라질 수 있으므로 세목·법정기일·체납액을 확인해야 합니다.
- 전입자 보완조사. 박수경의 보증금·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서와 주민등록 전입세대확인서로 대조해야 합니다.
- 지층 이용 확인. 제조업소 이용 상태, 진입 동선, 환기·방수·누수와 실제 영업 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 인근 단독·다가구·근린주택 및 토지 거래를 별도로 조사해 건물 가치와 토지 가치를 분리 검토해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 건물과 토지의 목록별 지분·경계·현황을 지적도와 건축물대장으로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·조세채권을 직접 확인한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — 권리 인수보다 ‘등기 정합성과 가격 검증’이 관건
전입자 박수경은 말소기준보다 늦게 전입해 대항력이 없고, 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 없습니다. 따라서 매수인 인수액은 0원이며 현재 회차의 실질취득액은 204,332,000원입니다.
하지만 이 사건의 핵심은 단순한 인수 여부가 아닙니다. 2001년에 설정된 원북새마을금고 근저당이 2005년 강제경매 매각으로 말소됐는데도 배당 시뮬레이션에서는 선순위로 반영돼 있습니다. 이 충돌을 해결하지 않은 채 배당표를 신뢰해서는 안 됩니다. 여기에 제조업소와 주택이 혼재된 기타 용도 물건이고 실거래 비교자료도 없어, 감정가의 70%라는 할인율만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 인수 위험은 낮지만, 등기 정합성과 적정가격 검증이 끝나기 전까지는 보수적으로 접근할 물건입니다.
