대구지방법원 2025타경10522. 경상북도 경주시 내남면 박달리 일대의 토지와 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 감정가가 15억 원을 넘지만 5회 유찰을 거쳐 최저매각가는 약 2억 6,085만 원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인입니다. 그러나 이 물건의 핵심은 왜 이렇게 여러 차례 유찰되었는지를 확인하는 것입니다.
권리관계의 중심에는 소유자 임범학과 채권자 울산광역시산림조합이 있습니다. 2023년 10월 16일 설정된 채권최고액 1,040,000,000원의 근저당권이 말소기준이며, 같은 날 추가로 설정된 65,000,000원의 근저당권도 확인됩니다. 이후 국가 압류와 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 일반적인 등기상 말소 구조는 비교적 명확하지만, 현장 이용 및 매각 범위와 관련된 문제는 별개입니다.
특히 매각물건명세서에는 소유자 미상의 분묘와 분묘기지권 성립 가능성이 명시되어 있습니다. 또한 토목공사가 시행된 여러 토지가 주거나지 상태이고, 이동식 컨테이너형 창고와 농업시설 일부는 매각에서 제외됩니다. 근저당권이 소멸한다고 해서 이런 현장 위험까지 자동으로 사라지는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10522 (임의경매 · 경주지원) |
|---|---|
| 대표 소재지 | 경상북도 경주시 내남면 박달리 산847-11 |
| 건물 등기 소재지 | 경상북도 경주시 내남면 박달리 629-7 가동 도로명주소: 경상북도 경주시 내남면 박달로 555-13 |
| 물건종류 / 용도 | 기타 + 토지 · 일괄매각 감정평가상 기호 5 건물은 근린생활시설 |
| 건물 구조 | 기호 5: 일반목구조, 기타지붕, 단층 · 일부 무벽체 · 위생·급배수·난방설비 |
| 소유자 | 임범학 (단독소유) |
| 감정가 | 1,552,021,600원 |
| 최저매각가 | 260,849,000원 (5회 유찰 · 감정가의 약 16.81%) |
| 신청채권자 | 울산광역시산림조합 |
| 청구액 | 800,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.10.16. 을구 1번 울산광역시산림조합 근저당권 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 일부 이동식 시설 매각 제외 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2023년 산림조합 근저당
말소기준권리는 2023.10.16. 을구 1번 울산광역시산림조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,040,000,000원이며 공동담보목록 제2023-148호가 기재되어 있습니다. 동일 근저당권자의 을구 2번 근저당권은 채권최고액 65,000,000원, 공동담보목록 제2023-970호입니다.
두 근저당권은 모두 매각으로 소멸할 것으로 분석되며, 이후의 국가 압류와 임의경매개시결정 등기도 소멸 대상입니다. 다만 국가 압류의 등기 말소와 세금의 실제 배당 우선순위는 별개이므로 당해세·법정기일 등은 추가 확인해야 합니다. 또한 제시된 근저당권은 공동담보를 포함하고 있어 채권최고액의 단순 합계가 실제 확정 채무액을 의미하지는 않습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 미상
현황조사와 매각물건명세서에 임진상이 확인됩니다. 대상은 목록 2번과 5번이며 전입신고일은 2025.05.19입니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 보증기관의 대위신고나 중복신고가 아니므로 실제 임차인 1명으로 봅니다.
| 임차인 / 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임진상 목록 2, 5번 |
2025.05.19 확정일자 미상 |
미상 | 없음 기재 전입일 기준 |
확인 필요 확정일자·배당요구 미상 |
승계신고 아님 인수 0원 추정 |
전입신고일 2025.05.19는 말소기준권리 설정일 2023.10.16보다 늦습니다. 따라서 기재된 전입일을 기준으로는 말소기준 근저당권에 대항하기 어렵습니다. 현재 분석에서는 해당 임차인의 보증금이 매수인에게 승계되는 것으로 계산하지 않았습니다.
③ 가격 분석 — 5회 유찰, 그러나 시세 검증은 별개
현재 최저매각가는 260,849,000원입니다. 감정가 1,552,021,600원 대비 약 16.81% 수준입니다. 감정가에 비해 크게 낮아진 것은 사실이지만, 이 물건에는 일반 주택과 다른 토지 이용·인허가·점유 위험이 존재합니다.
비교 가능한 최근 실거래가격이 확인되지 않으므로 감정가 대비 할인율을 실제 시장가격 대비 할인율로 해석할 수 없습니다. 토목공사가 시행된 주거나지의 활용 가능성, 분묘가 위치한 토지의 이용 제한, 제외 시설의 철거·정리 문제 등을 반영한 별도 가치 검토가 필요합니다.
| 매각 시나리오 | 매각가 | 채권자 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 감정가의 약 17% |
260,849,000원 | 256,397,114원 | 848,602,886원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 감정가의 약 12% |
182,594,300원 | 179,237,980원 | 925,762,020원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 감정가의 약 8% |
127,816,009원 | 125,226,585원 | 979,773,415원 | 0원 |
6회·7회 유찰은 가정 시나리오이며, 확정된 향후 매각가격이나 매각기일이 아닙니다. 미배당은 채권자에게 배당되지 못하는 추정 금액으로, 매수인 인수금액을 의미하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 260,849,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권최고액 등 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,451,886원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 울산광역시산림조합 | 1,040,000,000원 | 256,397,114원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 울산광역시산림조합 | 65,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | 1,105,000,000원 | 260,849,000원 |
추정 집행비용 4,451,886원을 제외한 256,397,114원이 선순위 근저당권자에게 배당되는 구조입니다. 후순위 근저당권과 소유자에게 돌아갈 잔여액은 없고, 근저당권 채권최고액 합계 기준 미배당은 848,602,886원입니다.
위 예상배당은 채권최고액을 기준으로 한 계산 모델입니다. 실제 피담보채무액, 공동담보 배당관계, 국가 압류에 따른 조세채권의 우선순위, 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 별도로 반영되지 않아 최종 배당액이 달라질 수 있습니다.
⑤ 현장 위험 — 분묘·토목공사·매각 제외 시설
이 사건의 위험은 한 항목으로 끝나지 않습니다. 분묘가 있는 토지와 토목공사가 진행된 토지, 제외 시설이 있는 토지는 각각 다른 문제를 갖고 있습니다. 따라서 전체를 하나의 가격으로만 평가하기보다 목록별 이용 가능성과 권리 부담을 나누어 검토해야 합니다.
⑥ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경상북도 경주시 내남면 박달리 소재 박달저수지 북동측 인근입니다. 주변은 농경지, 임야, 전원주택, 개발부지 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 시외곽지역에 위치하여 대중교통 사정은 다소 불편한 것으로 평가되어 있습니다. 실수요자와 개발 목적 매수자의 접근성 검토가 필요합니다.
- 건물 용도. 감정평가상 기호 5 건물의 이용상태는 근린생활시설입니다. 일반목구조의 단층 건물이며 일부 무벽체 구조입니다. 아파트나 일반 공동주택과 동일한 시세·환금성 기준을 적용하기 어렵습니다.
- 토지 이용. 확인된 토지 자료는 보전관리지역, 지목 목장용지, 면적 2,427㎡, 완경사·부정형 토지입니다. 해당 면적은 개별 토지 자료에 해당하며 일괄매각 전체 면적으로 단정할 수 없습니다.
- 접도. 해당 토지의 도로접면은 세로한면(불)로 표시되어 있습니다. 전체 매각 부동산의 출입 및 개발 가능성은 필지별 도로 연결관계를 확인해야 합니다.
- 규제. 보전관리지역 및 가축사육제한구역이 확인됩니다. 일부 목록에는 도로 일부 포함 및 소로2류 저촉 사항도 기재되어 있어 필지별 규제 확인이 필요합니다.
- 공시지가. 확인된 토지 자료상 개별공시지가는 1,680원/㎡입니다. 공시지가가 전체 일괄매각 물건의 거래가격이나 개발가치를 나타내는 것은 아닙니다.
- 환금성. 농경지·임야·개발부지가 혼재하는 외곽지역이고 일괄매각에 따른 매수자층 제한 가능성이 있습니다. 분묘와 인허가 문제도 환금성을 낮출 수 있는 요인입니다.
⑦ 입찰 전 확인 체크리스트
- 분묘기지권. 목록 19번 분묘의 위치·설치 경위·연고자·권리 성립 가능성·이장 가능 여부를 확인해야 합니다. 해당 토지의 이용 제한 범위를 반드시 파악해야 합니다.
- 매각목록 대조. 대표 소재지 박달리 산847-11과 확인된 건물 등기 소재지 박달리 629-7 가동이 각각 어떤 매각목록에 해당하는지 대조해야 합니다.
- 공동담보 범위. 울산광역시산림조합 근저당권의 공동담보목록 제2023-148호 및 제2023-970호를 확인하고 매각목록별 담보관계를 검토해야 합니다.
- 토목공사·인허가. 목록 6~15번 및 17번의 건축신고, 공사 적법성, 개발행위 관련 허가, 명의변경 가능 여부를 관계기관에 확인해야 합니다.
- 제외 시설. 목록 1, 2번의 컨테이너형 창고와 농업시설 소유자를 확인하고 철거·이동 비용 및 인도 가능성을 조사해야 합니다.
- 임차인 점유. 임진상의 보증금·확정일자·배당요구·실제 점유 범위와 임대차계약 내용을 확인해야 합니다. 명도 및 인도 관련 비용도 별도로 검토해야 합니다.
- 국가 압류와 세금. 양산세무서장 처분에 따른 압류 관련 조세채권의 성격 및 실제 배당 우선순위를 확인해야 합니다.
- 토지 경계·접도. 일괄매각 전체 필지의 지적도·현황 경계·진입로·도로 저촉·현장 시설 배치를 확인해야 합니다.
- 시장가치 검증. 감정가 대비 할인율이 아니라 인근 유사 토지 및 건물의 최근 거래가격과 실제 이용 가능성을 기준으로 응찰가를 산정해야 합니다.
- 매각 원본 확인. 입찰 전 최신 등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 매각목록 및 기일 변경 여부를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가의 17%가 반드시 싼 것은 아니다”
이 사건은 숫자와 실체가 크게 다르게 보일 수 있는 경매입니다. 감정가 1,552,021,600원에서 최저가 260,849,000원까지 하락했고, 확인된 근저당권과 후순위 압류는 매각으로 소멸할 것으로 분석됩니다. 금전채무의 매수인 인수는 0원으로 추정되지만, 그것만으로 안전한 경매라고 결론 내리기는 어렵습니다.
핵심은 분묘기지권의 성립 가능성, 토목공사 부지의 인허가, 매각 제외 시설, 점유·명도 및 전체 매각목록의 권리관계입니다. 여기에 5회 유찰과 외곽지역의 제한적인 환금성, 최근 실거래 비교자료 부재까지 겹쳐 있습니다.
따라서 이 물건은 단순히 감정가 대비 할인율만 보고 접근할 수 있는 대상이 아닙니다. 등기상 말소 구조는 비교적 명확하지만, 현장 이용 위험은 높고 적정 시장가격도 검증되지 않았습니다. 분묘·인허가·제외 시설 문제를 모두 조사하여 실제 사용 가능 면적과 활용 가치를 확인하기 전까지는 신중한 접근이 필요합니다.
종합 판단: D등급. 낮은 최저매각가보다 법적 이용 가능성, 현장 부담 및 처분 가능성 확인이 먼저인 고위험 일괄매각 물건입니다.
