기일미진행
이 매각기일은 진행되지 않았습니다.
표시된 매각기일(2026.07.21)은
더 이상 유효하지 않을 수 있습니다.
입찰 전 담당 경매계(770-4368)에 반드시 확인하세요.
특수권리·특수조건
3
-
분묘기지권
[목록 19] 지상 소유자 미상의 분묘 소재하며, 분묘기지권 성립할 여지 있음
-
토지만매각
[목록 1,2] 지상에 이동 용이한 컨테이너형 창고 및 농업시설건물이 다수 소재하나, 매각에서 제외
-
맹지
도로접면 맹지 (4713033032106290011, 2026년)
NPL 후보 아님 · 등기부를 확인했으나 NPL 후보로 볼 채권자가 없습니다.
명세서 기재 다음 매각예정
2026.09.29
4회 · 최저 182,594,000원
B
매력지수58
유찰 4회
부동산임의경매
2025타경10522 · 경주지원 · 토지
2427㎡
최저매각가
5차 · 유찰 4회
가격 메리트
372,641,000원
3억 7,264만
감정가 1,552,021,600원
입찰 보증금
3,726만원
최저가의 10% · 37,264,100원
감정가 대비
▼ 76.0%
싸게 매수
감정가
15.52억원
최근 결과
4
회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것
4회 유찰 후 가격은 내려왔지만 토지·개발성·분묘 리스크 확인이 필요한 기타+토지 물건입니다.
-
가격
최저가 372,641,000원은 감정가 1,552,021,600원의 24% 수준으로 4회 유찰 후 진행
-
자금
입찰보증금 약 37,264,100원 · 매수인 인수액 0원
-
리스크
근저당 소멸형이나 분묘기지권 가능성·토목공사 상태·매각 제외 시설 확인 필요
매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 4회 유찰 후
다음 기일 대기.
변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
권리분석 리포트
기본정보
지도/위치
변경이력
명세서
감정평가서
사진 (34)
법원경매 권리분석 · 기타 + 토지
4회 유찰 후 가격은 낮아졌다 — 경주 내남면 박달리 산847-11
대구지방법원 2025타경10522 · 경상북도 경주시 내남면 박달리 산847-11
감정가 15.52억 · 최저매각가 3.73억(4회 유찰) · 매각기일 2026.07.21 · 임의경매(울산광역시산림조합)
58점
매력지수 B등급 · 4회 유찰로 가격은 낮아졌으나 토지 활용·현장 확인 리스크가 남는 물건
인수 권리는 없고 가격 조정 폭은 크지만 분묘기지권 가능성, 토목공사 및 개발 관련 확인 필요성이 있어 종합 B.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 권리상으로는 매각으로 후순위 권리가 소멸되는 구조라 인수 부담은 0원입니다. 다만 일반 아파트처럼 가격만 비교할 물건이 아니라, 보전관리지역 토지·근린생활시설·분묘·현황과 공부 차이 확인이 핵심입니다.
대구지방법원 2025타경10522. 경상북도 경주시 내남면 박달리 산847-11 소재 기타+토지 물건입니다. 감정가는 15억5,202만원이었지만 4회 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 3억7,264만원까지 내려왔습니다.
등기상 말소기준권리는 2023.10.16 설정된 울산광역시산림조합 근저당권입니다. 이후 국 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 매수인이 승계하는 권리는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10522 |
|---|
| 소재지 | 경상북도 경주시 내남면 박달리 산847-11 |
|---|
| 용도 / 토지 | 기타 + 토지 · 목장용지 · 토지면적 2,427㎡ |
|---|
| 소유자 | 임범학 |
|---|
| 감정가 / 최저가 | 1,552,021,600원 / 372,641,000원 |
|---|
| 신청채권자 / 청구 | 울산광역시산림조합 / 800,000,000원 |
|---|
| 매각기일 | 2026.07.21 |
|---|
① 권리 흐름 — 인수 권리 없음
근저당권 2건은 모두 매각으로 소멸 대상이며, 국 압류와 임의경매개시결정도 소멸합니다. 다만 권리와 별개로 현장 상태 확인이 필요한 물건입니다.
② 임차 및 점유 분석
| 점유자 | 전입일 | 대항력 | 비고 |
|---|
| 임진상 | 2025.05.19 | 없음 | 전입신고가 말소기준권리 이후로 대항력 없음. 보증금 미상. |
⚠️ 임차 관련 확인 보증금은 확인되지 않았으며, 전입 시점은 말소기준권리 이후입니다. 대항력 있는 임차인 인수 위험은 확인되지 않습니다.
③ 예상 배당표 (매각가 372,641,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|
| 집행비용 | - | 6,016,974원 |
| 을구 1번 근저당권 · 울산광역시산림조합 | 1,040,000,000원 | 366,624,026원 |
| 을구 2번 근저당권 · 울산광역시산림조합 | 65,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
회차별 가격 변화
4회 유찰 후 현재 최저가 372,641,000원
④ 주요 리스크 분석
- 분묘 리스크. 목록 19 지상에 소유자 미상의 분묘 소재하며 분묘기지권 성립 가능성이 있습니다.
- 현황 확인. 일부 토지는 공부상 임야·목장용지이나 토목공사가 시행된 주거나지 상태로 확인됩니다.
- 시설물 확인. 이동 용이한 컨테이너형 창고 및 농업시설건물이 소재하나 매각 제외입니다.
- 입지. 박달저수지 북동측 인근으로 농경지·임야·전원주택·개발부지 등이 혼재합니다.
✅ 권리 관점 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 정리되어 매수인 인수 부담은 0원입니다.
⛔ 현장 관점 저렴해진 가격만 보고 접근하기보다 분묘 위치, 토목공사 상태, 건축신고 및 활용 가능성을 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현장 방문. 분묘 위치와 실제 이용 현황을 반드시 확인하세요.
- 관계기관 확인. 토목공사·건축신고·허가 관련 사항 확인이 필요합니다.
- 매각 제외 시설. 컨테이너 및 농업시설건물은 매각 대상인지 구분해야 합니다.
- 권리 검토. 등기부 원본과 매각물건명세서를 재확인하세요.
맺으며 — “가격은 내려왔지만 현장이 답이다”
이 물건은 4회 유찰로 가격 조정 폭은 크고, 권리상 인수 부담도 없습니다. 다만 기타+토지 물건 특성상 아파트처럼 단순 비교할 수 없습니다. 가격보다 토지 활용 가능성과 현장 리스크 확인이 낙찰 판단의 핵심입니다.
물건 전체 내역 (20)
#1
경상북도 경주시 내남면 박달리 산847-11
2427㎡
#2
경상북도 경주시 내남면 박달리 629-7
393㎡
#3
경상북도 경주시 내남면 박달리 629-22
109㎡
#4
경상북도 경주시 내남면 박달리 629-21
4968㎡
#5
· 가동
경상북도 경주시 내남면 박달리 629-7 가동
일반목구조 기타지붕 단층 제2종근린생활시설 56.16㎡
#6
경상북도 경주시 내남면 박달리 629-20
403㎡
#7
경상북도 경주시 내남면 박달리 629-19
317㎡
#8
경상북도 경주시 내남면 박달리 629-18
78㎡
#9
경상북도 경주시 내남면 박달리 629-15
405㎡
#10
경상북도 경주시 내남면 박달리 629-14
418㎡
#11
경상북도 경주시 내남면 박달리 629-13
432㎡
#12
경상북도 경주시 내남면 박달리 629-12
422㎡
#13
경상북도 경주시 내남면 박달리 629-11
3㎡
#14
경상북도 경주시 내남면 박달리 629-10
125㎡
#15
경상북도 경주시 내남면 박달리 629-8
306㎡
#16
경상북도 경주시 내남면 박달리 629-5
1244㎡
#17
경상북도 경주시 내남면 박달리 629-6
386㎡
#18
경상북도 경주시 내남면 박달리 산847-8
985㎡
#19
경상북도 경주시 내남면 박달리 산847
10548㎡
#20
경상북도 경주시 내남면 박달리 산847-1
1705㎡
상세 첫 화면은 판단 요약입니다. 입찰 보증금과 실거래 할인 폭을 먼저 보고, 그 다음 명세서와 변경이력으로 넘어가는 흐름이 가장 효율적입니다.
현황조사
법원 집행관
경상북도 경주시 내남면 박달리 산847-11
2025년06월05일
- 본건 현장 방문하였으나 점유자 또는 이해관계인들을 만나지 못하여 임대차 관계 미상임.
- 일부 대지, 건물 1동.
경상북도 경주시 내남면 박달리 629-7
- 본건 현장 방문하였으나 점유자 또는 이해관계인들을 만나지 못하여 출입구에 안내문을 두었으며, 보고서 작성 전까지 연락이 없어 전입세대확인서에 등재된 임차인의 점유로 보고함. 단, 점유관계는 별도 확인이 필요함.
경상북도 경주시 내남면 박달리 629-22
- 본건 현장 방문하였으나 점유자 또는 이해관계인들을 만나지 못하여 임대차 관계 미상임.
- 대지 조성.
경상북도 경주시 내남면 박달리 629-21
- 본건 현장 방문하였으나 점유자 또는 이해관계인들을 만나지 못하여 임대차 관계 미상임.
- 대지 조성.
경상북도 경주시 내남면 박달리 629-7 가동
- 본건 현장 방문하였으나 점유자 또는 이해관계인들을 만나지 못하여 출입구에 안내문을 두었으며, 보고서 작성 전까지 연락이 없어 전입세대확인서에 등재된 임차인의 점유로 보고함. 단, 점유관계는 별도 확인이 필요함.
- 판넬 가건물 3동.
경상북도 경주시 내남면 박달리 629-20
- 본건 현장 방문하였으나 점유자 또는 이해관계인들을 만나지 못하여 임대차 관계 미상임.
- 대지 조성.
경상북도 경주시 내남면 박달리 629-19
- 본건 현장 방문하였으나 점유자 또는 이해관계인들을 만나지 못하여 임대차 관계 미상임.
- 대지 조성.
경상북도 경주시 내남면 박달리 629-18
- 본건 현장 방문하였으나 점유자 또는 이해관계인들을 만나지 못하여 임대차 관계 미상임.
- 대지 조성.
경상북도 경주시 내남면 박달리 629-15
- 본건 현장 방문하였으나 점유자 또는 이해관계인들을 만나지 못하여 임대차 관계 미상임.
- 대지 조성.
경상북도 경주시 내남면 박달리 629-14
- 본건 현장 방문하였으나 점유자 또는 이해관계인들을 만나지 못하여 임대차 관계 미상임.
- 대지 조성.
경상북도 경주시 내남면 박달리 629-13
- 본건 현장 방문하였으나 점유자 또는 이해관계인들을 만나지 못하여 임대차 관계 미상임.
- 대지 조성.
경상북도 경주시 내남면 박달리 629-12
- 본건 현장 방문하였으나 점유자 또는 이해관계인들을 만나지 못하여 임대차 관계 미상임.
- 대지 조성.
경상북도 경주시 내남면 박달리 629-11
- 본건 현장 방문하였으나 점유자 또는 이해관계인들을 만나지 못하여 임대차 관계 미상임.
- 대지 조성.
경상북도 경주시 내남면 박달리 629-10
- 본건 현장 방문하였으나 점유자 또는 이해관계인들을 만나지 못하여 임대차 관계 미상임.
- 대지 조성.
경상북도 경주시 내남면 박달리 629-8
- 본건 현장 방문하였으나 점유자 또는 이해관계인들을 만나지 못하여 임대차 관계 미상임.
- 대지 조성.
경상북도 경주시 내남면 박달리 629-5
- 본건 현장 방문하였으나 점유자 또는 이해관계인들을 만나지 못하여 임대차 관계 미상임.
경상북도 경주시 내남면 박달리 629-6
- 본건 현장 방문하였으나 점유자 또는 이해관계인들을 만나지 못하여 임대차 관계 미상임.
- 대지 조성.
경상북도 경주시 내남면 박달리 산847-8
- 본건 현장 방문하였으나 점유자 또는 이해관계인들을 만나지 못하여 임대차 관계 미상임.
경상북도 경주시 내남면 박달리 산847
- 본건 현장 방문하였으나 점유자 또는 이해관계인들을 만나지 못하여 임대차 관계 미상임.
경상북도 경주시 내남면 박달리 산847-1
- 본건 현장 방문하였으나 점유자 또는 이해관계인들을 만나지 못하여 임대차 관계 미상임.
기일 타임라인
결과 대기
5차 매각기일
2026-07-21
10:00
경매법정
최저매각가
3억 7,264만원
▼ 76% 감정가 15억 5,202만
입찰 보증금
3,726만원
최저가의 10%
매각결정기일
D+7
2026-07-28
14:00
1층 경매법정
낙찰자에 대한 매각허가/불허가 결정
4회차 추이
· ▼ 76%
15억 5,202만→3억 7,264만
회차 전체 보기 (5회)
| 회차 | 날짜 | 결과 | 최저가 |
|---|
| 1 |
2025-12-23 |
유찰 |
15억 5,202만원 |
| 2 |
2026-01-27 |
유찰 |
10억 8,641만원 |
| 3 |
2026-03-17 |
유찰 |
7억 6,049만원 |
| 4 |
2026-06-16 |
유찰 |
- |
| 5 |
2026-07-21 |
대기 |
3억 7,264만원 |
토지 개요
사건 매물
물건 #1
토지
99
경상북도 경주시 내남면 박달리 산847-11
물건 #2
토지
99
경상북도 경주시 내남면 박달리 629-7
물건 #3
토지
99
경상북도 경주시 내남면 박달리 629-22
물건 #4
토지
99
경상북도 경주시 내남면 박달리 629-21
물건 #5
가동
건물
99
일반건물
경상북도 경주시 내남면 박달리 629-7 가동
물건 #6
토지
99
경상북도 경주시 내남면 박달리 629-20
물건 #7
토지
99
경상북도 경주시 내남면 박달리 629-19
물건 #8
토지
99
경상북도 경주시 내남면 박달리 629-18
물건 #9
토지
99
경상북도 경주시 내남면 박달리 629-15
물건 #10
토지
99
경상북도 경주시 내남면 박달리 629-14
물건 #11
토지
99
경상북도 경주시 내남면 박달리 629-13
물건 #12
토지
99
경상북도 경주시 내남면 박달리 629-12
물건 #13
토지
99
경상북도 경주시 내남면 박달리 629-11
물건 #14
토지
99
경상북도 경주시 내남면 박달리 629-10
물건 #15
토지
99
경상북도 경주시 내남면 박달리 629-8
물건 #16
토지
99
경상북도 경주시 내남면 박달리 629-5
물건 #17
토지
99
경상북도 경주시 내남면 박달리 629-6
물건 #18
토지
99
경상북도 경주시 내남면 박달리 산847-8
물건 #19
토지
99
경상북도 경주시 내남면 박달리 산847
물건 #20
토지
99
경상북도 경주시 내남면 박달리 산847-1
토지 정보
VWorld
기본
지목
목장용지
· 임야대장
면적
2,427.0㎡
≈
734.2평
소유
개인
소재
경상북도 경주시 내남면 박달리 · 847-11
개별공시지가
공시 총액 (단가 × 면적)
407만원
1,680원/㎡ × 2,427.0㎡
▲
감정가 38064%
▲
+1.2%
· 연평균 +1.2%
· 2025년 대비
※ VWorld 토지(임야)대장 · 토지특성 · 이용계획 통합.
공시지가는 정부 1월 고시값(실거래·낙찰가 아님).
저촉·접합은 규제선 걸침/접함 — 도시계획시설·토지거래허가구역·문화재보호구역은 입찰 후 손실에 직결.
위치 / 로드뷰
경상북도 경주시 내남면 박달리 산847-11
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