최저가는 최근 시세와 거의 같다 — 등기 말소 이력과 배당표 정합성이 핵심인 서산천지미가 401호

대전지방법원 2025타경842. 서산시 석남동 서산천지미가아파트 에이동 4층 401호로, 사건상 용도는 다세대이고 감정평가 이용상태는 아파트입니다. 전용면적은 36.5393㎡이며, 철근콘크리트구조 슬래브지붕 9층 건물의 4층 물건입니다. 감정가는 100,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 70,000,000원입니다.

표면적인 권리구조는 단순해 보입니다. 현재 소유자 이선아가 2019.04.23 거래가 119,000,000원에 취득하면서 주식회사신한은행 근저당권 228,000,000원을 설정했고, 신한은행이 168,785,950원을 청구해 임의경매를 신청했습니다. 임차인 정경희와 이선희의 전입일은 각각 2021.12.07, 2019.10.21로 신한은행 근저당 설정일보다 늦어 대항력이 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 현존 권리와 말소 이력을 분리해서 봐야 한다

2015.07.29 천지건설주식회사 명의로 소유권보존과 서산새마을금고 근저당권 5,460,000,000원이 설정됐지만, 해당 을구 1번 근저당은 2016.10.13 해지를 원인으로 말소됐습니다. 이후 2017.02.01 설정된 서산새마을금고 근저당도 2019.04.23 일부포기를 원인으로 말소된 것으로 기재돼 있습니다.

같은 날 이선아가 소유권을 취득하고 주식회사신한은행 근저당권 228,000,000원을 설정했습니다. 이 권리는 말소 기록이 없고 경매신청채권자도 신한은행이므로, 현존 등기 기준으로는 이 근저당이 실질적인 말소기준 후보입니다. 이후 전입한 두 임차인은 모두 매각으로 대항할 수 없고, 명세서에도 매수인이 인수할 권리는 없다고 기재돼 있습니다.

② 임차인 — 실제 임차인 2명, 대항력은 없지만 계약금액은 미상

두 사람 모두 보증기관이나 대위변제 신고자가 아닌 실제 임차인 2명입니다. 전입일은 현존 신한은행 근저당 설정일인 2019.04.23보다 늦으므로 대항력은 없지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 범위는 판단할 수 없습니다. 두 사람 모두 배당요구를 했으나, 점유 범위와 실제 임대차계약 내용은 현장 및 원문 서류 확인이 필요합니다.

③ 시세 비교 — 70,000,000원은 최근 평균과 거의 같다

서산천지미가 전용 36.54㎡의 확인된 실거래는 6건입니다. 전체 평균은 79,000,000원이지만, 오래된 2022년 거래가 포함돼 있으므로 가격 판단은 최근 12개월 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 70,500,000원이고, 현재 최저가는 이 금액의 99.3%입니다.

최신 거래는 2026.06의 81,000,000원이지만, 직전 2026.05 같은 4층 거래는 60,000,000원입니다. 최근 표본이 2건에 불과하고 거래가 편차도 크며, 최근 거래 평균은 과거 거래 평균보다 15.3% 하락했습니다. 따라서 최저가 70,000,000원은 최신 거래보다 낮다는 이유만으로 싸다고 판단할 수 없고, 최근 평균과 사실상 비슷한 가격으로 봐야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 70,000,000원 가정)

제시된 배당 시나리오상 총 채권액은 6,234,000,000원, 채권자 배당액은 68,340,000원, 미배당액은 6,165,660,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 을구 1번과 을구 3번의 말소 기록이 배당표에 반영되지 않은 것으로 보이므로 실제 배당순위는 원본 확인이 필요합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 신청채권자는 미배당

제시된 시나리오에서는 어느 회차에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 신청채권자 신한은행의 청구액은 168,785,950원이지만, 배당표가 말소된 선순위 근저당을 먼저 배당하도록 구성돼 있어 현재 회차부터 3회 유찰 시나리오까지 신청채권자 배당액은 모두 0원으로 산정돼 있습니다. 이 역시 최신 등기와 실제 배당순위를 확인해야 하는 이유입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)

• 이용상태. 사건상 용도는 다세대이며, 감정평가상 401호는 아파트로 이용 중입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
• 규모. 서산천지미가는 132세대, 준공일 2015.07.10, 대상 면적은 전용 36.5393㎡입니다.
• 입지. 주변은 단독주택·아파트·상가가 혼재하고, 남동측 인근에 서산중학교가 있습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 9층 건물이며 위생·급배수·난방·승강기·화재관련 설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 소로3류, 폭 8m 미만 도로와 접합니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다. 공시지가는 472,600원/㎡입니다.
• 환금성. 동일 면적 실거래가 60,000,000원부터 100,000,000원까지 분산돼 있고 최근 12개월 표본은 2건입니다. 가격 편차와 제한된 최근 표본을 감안한 보수적 접근이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소기준 재확인. 2015.07.29 서산새마을금고 근저당은 2016.10.13 말소 기록이 있습니다. 최신 등기 원본에서 현존 권리와 말소기준을 다시 확인하세요.
• 배당표 정합성. 예상배당에는 말소 기록이 있는 을구 1번·3번이 포함돼 있습니다. 법원 배당자료와 등기부를 직접 대조해야 합니다.
• 임차인 계약 확인. 실제 임차인 2명의 보증금·확정일자·점유 부분이 미상입니다. 대항력은 없지만 명도와 배당관계를 위해 계약서 및 현장조사가 필요합니다.
• 가격 상한 보수화. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 99.3%이고 거래 추세는 -15.3%입니다. 전체 평균 79,000,000원만 보고 저평가로 판단하지 마세요.
• 같은 층 거래 비교. 2026.05 전용 36.54㎡ 4층 거래가 60,000,000원입니다. 대상도 4층이므로 내부 상태와 향·수리비를 확인해야 합니다.
• 매각 진행 확인. 매각기일은 2026.07.21이고 등기 발급일은 2026.07.27입니다. 매각 결과·변경·재진행 여부를 법원 원문에서 확인하세요.
• 관리비·점유 확인. 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 체납 관리비와 실제 점유자, 인도 협의 가능성을 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·문건접수 내역·실거래 원문을 직접 확인하세요.

맺으며 — 권리보다 ‘자료 정합성’과 ‘가격’이 승부처

매각물건명세서상 인수권리는 없고, 실제 임차인 2명도 현존 신한은행 근저당보다 늦게 전입해 대항력이 없습니다. 따라서 확인된 범위의 매수인 인수액은 0원이고 실질취득비용은 70,000,000원입니다.

하지만 이 물건을 단순한 권리안전형으로 결론 내리기에는 확인할 부분이 큽니다. 등기 이력상 말소된 서산새마을금고 근저당이 배당표와 말소기준 자료에는 살아 있는 것처럼 반영돼 있고, 임차인 보증금과 확정일자도 확인되지 않았습니다. 가격 역시 최근 12개월 평균 70,500,000원의 99.3%로 거의 같고 거래 추세는 -15.3%입니다. 명시 인수는 없지만, 가격 메리트도 크지 않으며 원본 대조 없이는 배당구조를 신뢰하기 어렵습니다. 권리 자체보다 자료의 정합성을 먼저 해결한 뒤 입찰가를 판단해야 하는 물건입니다.