대전지방법원 2025타경842. 서산시 석남동 서산천지미가 에이동 4층 404호로, 사건상 용도는 다세대이고 감정 당시에는 아파트로 이용 중인 집합건물입니다. 전용면적은 36.5393㎡이며, 철근콘크리트구조 9층 건물의 4층 물건입니다. 소유자 이선아는 2019.04.23. 거래가액 119,000,000원에 취득했고, 같은 날 주식회사 신한은행 앞으로 채권최고액 228,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다.
등기 초기에 설정됐던 서산새마을금고 근저당권들은 현재 기준권리로 그대로 남아 있는 것이 아닙니다. 2015.07.29. 설정된 채권최고액 5,460,000,000원의 근저당권은 2016.10.13. 해지로 말소됐고, 2017.02.01. 설정된 근저당권도 2019.04.23. 일부포기를 원인으로 이 호수의 등기에서 말소됐습니다. 따라서 이 물건에서 실질적으로 확인해야 할 말소기준권리는 2019.04.23. 신한은행 근저당권입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경842 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 서산시 석남동 45-3 서산천지미가아파트 에이동 4층 404호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 감정 당시 아파트로 이용 중 |
| 전용 / 건물 | 전용 36.5393㎡ · 철근콘크리트구조 슬래브지붕 9층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 이선아 (2019.04.23. 거래가액 119,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 100,000,000원 / 70,000,000원 (1회 유찰, 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 168,785,950원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 2019년 신한은행 근저당
2025.09.17. 주식회사 신한은행의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 신한은행 근저당권과 그 이후의 임차권 관계는 매각으로 정리되며, 매수인의 실질취득액은 최저매각가 70,000,000원과 동일합니다. 다만 두 임차인의 보증금이 확인되지 않아 최우선변제 대상 여부와 실제 배당액은 매각물건명세서 및 배당요구 관련 서류를 통해 별도로 확인해야 합니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 승계 보증금 0원
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이선희 주거 | 2019.10.21 2022.01.07 | 2025.11.12 배당요구 완료 | 대항력 없음 말소기준 이후 전입 | 금액 확인 필요 보증금 미확인 | 0원 |
| 정경희 | 2021.12.07 확인되지 않음 | 2025.10.13 배당요구 완료 | 대항력 없음 말소기준 이후 전입 | 금액 확인 필요 보증금 미확인 | 0원 |
두 사람 모두 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인입니다. 보증금은 합산하거나 추정하지 않았으며, 말소기준권리 이후 전입으로 매수인에게 승계되는 금액은 없습니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰가가 최근 평균과 사실상 같다
서산천지미가는 132세대, 2015.07.10. 사용승인 단지입니다. 대상 면적과 일치하는 전용 36.54㎡ 실거래는 총 6건이며, 최근 12개월 거래는 2건입니다. 과거 거래까지 포함한 전체 평균은 79,000,000원이지만, 2022년의 100,000,000원 거래 등 과거 고가 사례가 섞여 있으므로 가격 판단은 최근 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 36.54㎡ | 2층 | 81,000,000원 |
| 2026.05 | 36.54㎡ | 4층 | 60,000,000원 |
| 2022.11 | 36.54㎡ | 2층 | 84,000,000원 |
| 2022.08 | 36.54㎡ | 4층 | 100,000,000원 |
| 2022.05 | 36.54㎡ | 7층 | 89,000,000원 |
| 2022.04 | 36.54㎡ | 6층 | 60,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 36.54㎡ | 2건 | 70,500,000원 |
최저매각가이자 실질취득액인 70,000,000원은 최근 12개월 평균 70,500,000원의 99.3%입니다. 차이는 500,000원에 불과해 취득세·명도비용·수리비 등을 감안하면 경매 할인이라고 평가하기 어렵습니다. 최신 거래인 2026.06. 2층 81,000,000원보다는 낮지만, 바로 전월에는 대상 물건과 같은 4층에서 60,000,000원 거래가 있었습니다.
③ 예상배당표 (매각가 70,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,660,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사 신한은행 | 168,785,950원 채권최고액 228,000,000원 | 68,340,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 등기에서 유효한 신한은행 근저당권을 기준으로 한 단순 추정입니다. 임차인 보증금이 확인되지 않아 소액임차인 최우선변제 가능성과 당해세는 반영하지 않았으며, 해당 항목이 확인되면 신한은행 배당액이 달라질 수 있습니다. 임차인에게 배당 부족이 생기더라도 두 임차인은 말소기준권리 이후 전입이므로 매수인 인수액은 0원입니다.
회차별 가격 시나리오
| 회차 가정 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 1회 유찰 회차 | 70% | 70,000,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 가정 | 49% | 49,000,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 가정 | 34.3% | 34,300,000원 | 0원 |
권리 인수액이 없는 구조이므로 추가 유찰 시 실질취득액도 매각가와 함께 내려갑니다. 2회 유찰 가정 가격 49,000,000원은 최근 거래 하단 60,000,000원보다 낮아져 가격 안전마진이 뚜렷해지지만, 실제 다음 회차 진행 여부와 최저매각가는 법원 공고를 다시 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 서산시 석남동에 위치하며, 부근은 단독주택·아파트·상가 등으로 형성돼 있습니다. 남동측 인근에 서산중학교가 있습니다.
- 교통. 물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 9층 건물로, 위생·급배수·난방·승강기·화재 관련 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로·토지. 2필지 일단의 토지를 아파트 부지로 이용하며, 폭 8m 미만 소로3류에 접합니다. 용도지역은 제2종일반주거지역입니다.
- 규제. 가축사육제한구역과 해맑은유치원 상대보호구역에 포함됩니다. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 총 132세대이고 확인된 동일 면적 거래는 6건, 최근 12개월 거래는 2건입니다. 최근 가격이 60,000,000원과 81,000,000원으로 벌어져 개별 호수 상태에 따른 가격 편차가 큽니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소등기 원문 확인. 2015년·2017년 서산새마을금고 근저당의 말소 내용과 2019.04.23. 신한은행 근저당이 현재 유효한 첫 담보권인지 최신 등기부에서 다시 대조하세요.
- 임차인 보증금 확인. 이선희·정경희의 보증금이 확인되지 않았습니다. 매수인 승계는 없지만, 소액임차인 최우선변제 여부에 따라 배당표가 달라질 수 있습니다.
- 점유·명도 확인. 실제 임차인 2명이 조사됐으므로 현재 점유자, 임대차 종료 여부, 배당 후 퇴거 일정과 명도비용을 현장에서 확인하세요.
- 가격 상한 보수적 설정. 현재 70,000,000원은 최근 평균 70,500,000원과 거의 같고, 같은 층 최근 거래 60,000,000원보다 높습니다. 수리비와 취득 부대비용을 반영해 응찰가를 정해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래가격이 이전 거래보다 15.3% 낮습니다. 과거 전체 평균 79,000,000원을 가격 기준으로 삼지 말고 최신 거래와 현장 매물 호가를 우선 확인하세요.
- 관리비·시설 상태. 체납 관리비 중 공용부분과 내부 수리 범위, 승강기·난방 등 설비 상태를 관리주체와 현장 방문을 통해 확인하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 보수적으로”
이 물건의 장점은 명확합니다. 실제 임차인 2명이 존재하지만 모두 2019.04.23. 신한은행 근저당권보다 늦게 전입했고, 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권이 없습니다. 매수인 인수액은 0원이고, 실질취득액은 낙찰가와 동일합니다.
그러나 현재 최저매각가 70,000,000원은 최근 12개월 평균 70,500,000원의 99.3%입니다. 같은 4층에서 2026.05. 60,000,000원 거래도 있었고, 최근 시세는 이전 거래보다 15.3% 하락했습니다. 감정가 100,000,000원에서 한 차례 유찰됐다는 사실만으로는 싸다고 볼 수 없습니다. 권리관계는 안정적이지만 가격 안전마진은 거의 없는 회차로, 내부 상태와 명도비용을 확인한 뒤 최근 시세보다 충분히 낮은 응찰가를 설정하는 것이 핵심입니다.