대구지방법원 2025타경10756. 경상북도 경주시 양남면 환서리 897에 위치한 특수용도 건물 및 토지 경매입니다. 감정평가상 이용상태는 저온저장고, 공동선과장, 공동집하장 및 기숙사, 작업장으로 구성됩니다. 토지는 창고용지 1,294.0㎡이며, 일괄매각에 제시외 건물이 포함됩니다.
소유자는 양남파프리카영농조합법인입니다. 2012년 대한민국의 가압류가 말소기준권리로 잡혀 있으며, 2019년 설정된 박수창의 근저당권과 이후의 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 그러나 등기상 소멸과 실제 점유·임대관계는 별개입니다. 권리의 등기상 정리 가능성은 확인되지만, 현장 인도와 실제 활용 가능성까지 확인된 상태는 아닙니다.
감정가 대비 최저가가 크게 낮아진 것은 사실입니다. 하지만 농업 관련 시설은 일반 주거용 부동산처럼 감정가와 최저가만으로 가격을 평가하기 어렵습니다. 농업진흥구역 등의 토지이용 제한, 시설의 사용 가능 상태, 기존 설비의 가치, 매수 후 적합한 사용자를 확보할 수 있는지가 실질적인 판단 기준입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10756 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경주시 양남면 환서리 897 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 저온저장고·공동선과장·공동집하장 및 기숙사·작업장 |
| 소유자 | 양남파프리카영농조합법인 |
| 토지 | 창고용지 · 1,294.0㎡ · 평지 · 세로장방형 · 소로한면 |
| 건물 이용상태 | 저온저장고, 공동선과장, 공동집하장 및 기숙사, 작업장 |
| 건물 구조 | 일반철골구조 패널지붕 단층 · 샌드위치패널 벽체 · 콘크리트 바닥 위 하드너 마감 |
| 감정가 | 457,951,540원 |
| 최저매각가 | 157,077,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 신청채권 청구액 | 167,703,650원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 등기 확인일 | 2026.07.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2012년 대한민국 가압류
말소기준권리는 2012.12.27. 접수된 갑구 2번 대한민국 가압류입니다. 청구금액은 167,703,650원이며 소관은 경산세무서입니다. 이후 설정된 박수창의 근저당권과 레반투안·근로복지공단의 가압류, 현재 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
농업협동조합중앙회와 양남농업협동조합의 가압류는 이미 말소되어 있습니다. 과거 박수창의 임의경매개시결정도 취하로 말소되었으며, 경주시 압류 역시 해제 후 말소되었습니다. 한국자산관리공사 관련 공매공고 부기등기도 말소된 이력이 있습니다.
② 가격 분석 — 34.3%는 시세 대비 할인율이 아니다
감정가 457,951,540원인 물건이 3회 유찰되면서 현재 최저가가 157,077,000원까지 내려왔습니다. 감정가 대비 비율은 약 34.3%입니다. 다만 이 비율은 과거 감정평가액과 현재 최저매각가의 비교일 뿐, 실제 시장에서 거래 가능한 가격에 대한 할인율이 아닙니다.
| 구분 | 금액 | 감정가 대비 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 감정가 | 457,951,540원 | 100% | 감정평가 기준금액 |
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 157,077,000원 | 34.3% | 현재 최저매각가 |
| 4회 유찰 시 | 109,953,900원 | 24.01% | 유찰 시나리오 |
| 5회 유찰 시 | 76,967,730원 | 16.81% | 유찰 시나리오 |
현재 최저가와 후속 유찰 시나리오의 차이는 크지만, 최저가가 추가로 내려간다고 해서 실질적인 투자 가치가 자동으로 높아지는 것은 아닙니다. 시설을 활용할 수 없다면 보수·용도 변경·매각 과정에서 별도 부담이 발생할 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 157,077,000원 가정)
현재 최저가에 매각되는 것으로 가정한 배당 추정입니다. 집행비용을 제외한 배당가능액은 154,077,922원이며, 추정 채권총액 247,072,782원에 비해 부족합니다. 예상 채권 미배당액은 92,994,860원입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,999,078원 |
| 1. 갑구 2번 가압류 · 대한민국 | 167,703,650원 | 154,077,922원 |
| 2. 갑구 7번 가압류 · 레반투안 | 11,369,132원 | 0원 |
| 3. 갑구 8번 가압류 · 근로복지공단 | 8,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 1번 근저당권 · 박수창 | 60,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 14번 강제경매개시결정 · 대한민국 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권 합계 | 247,072,782원 | 154,077,922원 |
| 채권 미배당 | — | 92,994,860원 |
집행비용은 추정치입니다. 대한민국의 강제경매개시결정에 관한 별도 채권액은 미상으로 추가 합산하지 않았습니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았으며 실제 배당액과 순위는 확정된 배당표에 따라 달라질 수 있습니다. 채권 미배당액은 매수인 인수액이 아닙니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경주시 양남면 환서리 전방마을 북서측 인근에 위치합니다. 지방도 주변 경지정리지대로 전·답 등 농경지가 혼재하며, 남동측 인근에는 농촌마을이 형성되어 있습니다.
- 교통. 지방도에 접하여 차량 출입이 용이하며, 감정평가상 대중교통 사정은 편리한 것으로 기재되어 있습니다.
- 토지. 지목은 창고용지이고 면적은 1,294.0㎡입니다. 평지의 세로장방형 토지이며 소로한면에 접합니다. 개별공시지가는 69,300원/㎡입니다.
- 용도지역. 농림지역에 해당하며 농업진흥구역이 포함됩니다. 가축사육제한구역도 포함되고 접도구역 저촉 및 도로구역 접함 사항이 있습니다. 구체적인 건축·사용·전용 가능 범위를 사전에 확인해야 합니다.
- 건물. 저온저장고·공동선과장·공동집하장 및 기숙사·작업장으로 이용됩니다. 일반철골구조 패널지붕 단층으로, 주요 건물의 층고는 약 5m입니다. 공동집하장 및 기숙사 건물에는 급배수·위생설비가 있습니다.
- 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다. 다만 제시외 건물과 내부 중2층 기숙사의 실제 구조 및 사용상태는 현장 대조가 필요합니다.
- 환금성. 농업 관련 시설로 이용 목적이 특정되어 있습니다. 비교 실거래가격과 실제 매수 수요가 확인되지 않았으므로 재매각 가능성을 낙관하기 어렵습니다. 설비 상태와 규제 조건을 반영한 별도 가치 검토가 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 시세 확인. 감정가 457,951,540원 대비 최저가 157,077,000원이라는 가격 차이만으로 저가 매수를 판단하지 마세요. 토지·건물·설비별 실질가치와 유사 시설의 거래사례를 검토해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지와 저온저장고·공동선과장·공동집하장 및 기숙사·작업장, 제시외 건물이 매각목록에 어떻게 포함되는지 원본과 대조하세요.
- 기숙사 점유. 목록 4 건물 내부의 방 5개와 주방이 있는 기숙사에 실제 거주자나 임차인이 있는지 확인하세요. 임대관계 미상을 임차인 없음으로 해석해서는 안 됩니다.
- 시설 가동 상태. 저온저장고의 냉동·냉장 설비, 선과장과 집하장의 작업설비, 전기·급배수 시설이 실제 사용 가능한 상태인지 점검하세요. 시설 상태에 따라 추가 지출이 달라질 수 있습니다.
- 토지 이용 제한. 농업진흥구역, 농림지역, 가축사육제한구역, 접도구역 및 도로구역 관련 제한을 확인하세요. 매수 주체의 취득·이용 요건도 실제 사용계획에 맞춰 검토해야 합니다.
- 공매 이력. 한국자산관리공사 관련 공매공고가 있었고 2025.09.18. 말소되었습니다. 기존 공매 해지 경위 및 경매 진행상태를 교차 확인하세요.
- 선행 가압류와 배당. 대한민국의 2012년 가압류가 말소기준권리입니다. 조세채권의 성격과 실제 배당관계, 후순위 근저당권 소멸 여부를 원본 등기부 및 매각물건명세서와 대조하세요.
- 추가 비용. 미납 공과금, 시설 유지·보수비, 인도 및 명도 비용 등 실제 취득 후 부담을 확인하세요. 산정 인수액 0원과 총취득비용 0원은 다른 의미입니다.
- 유찰 시나리오. 현재 최저가 157,077,000원, 4회 유찰 시 109,953,900원, 5회 유찰 시 76,967,730원입니다. 가격 하락 자체보다 실제 이용가치와 부담 비용을 기준으로 입찰가를 판단하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 매각목록 및 토지이용계획을 최신 자료로 확인하세요. 특히 2026.07.27. 이후의 권리변동과 2026.09.29. 매각 진행 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가의 34.3% ≠ 시세의 34.3%”
이 사건은 감정가 457,951,540원에서 3회 유찰되어 최저가가 157,077,000원까지 내려온 저온저장고·공동선과장·공동집하장 및 기숙사·작업장과 토지의 일괄매각 물건입니다. 등기상 말소기준 가압류 이후의 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되며, 현재 산정 인수액은 0원입니다.
하지만 감정가 대비 큰 할인폭을 가격 메리트로 바로 연결해서는 안 됩니다. 비교 실거래 시세가 확인되지 않고, 농림지역·농업진흥구역 등의 규제, 3회 유찰 이력, 특수용도 시설의 환금성, 임대관계 미상이라는 확인 과제가 남아 있습니다. 특히 기숙사 점유와 시설의 실제 가동 가능성은 취득 후 비용 및 활용가치에 직접 영향을 줄 수 있습니다.
현재 최저가에서 추정 채권 미배당은 92,994,860원이며 소유자 잔여금은 없습니다. 이 미배당액은 매수인 인수액과 구별해야 합니다. 등기상 권리가 정리된다는 점만으로 시설 상태와 점유 위험까지 해소되는 것은 아닙니다.
결론은 가격 판단 보류와 현장·법률 검증 우선입니다. 감정가 대비 34.3%라는 수치는 명확하지만, 실제 시세와 시설 가치가 확인되기 전에는 저렴하다고 평가하기 어렵습니다. 토지 규제, 건물 및 설비 상태, 기숙사 점유, 공매 이력과 매각조건을 확인한 후 총취득비용과 활용 가능한 가치를 비교해야 합니다.
