대구지방법원 2025타경10756. 경주시 양남면 환서리 897 소재 토지와 가동 등 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 기호 2는 저온저장고, 기호 3은 공동선과장, 기호 4는 공동집하장 및 기숙사, 기호 ㄱ은 작업장으로 이용 중입니다. 목록 4 건물 내부의 중 2층 구조 샌드위치패널조 기숙사도 건물에 포함해 평가됐고, 방 5개와 주방이 기재돼 있습니다.
권리의 출발점은 2012.12.27. 대한민국 명의의 가압류 167,703,650원입니다. 이 가압류가 말소기준이므로 이후 접수된 가압류·근저당권·경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 임차인 신고는 없지만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재돼 있어, 등기상 안전과 별개로 실제 점유자·사용관계 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10756 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경주시 양남면 환서리 897 |
| 등기 부동산 | 경상북도 경주시 양남면 환서리 897 가동 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 저온저장고 · 공동선과장 · 공동집하장 및 기숙사 · 작업장 |
| 토지 | 창고용지 1,294㎡ · 전창고 · 평지 · 세로장방 · 소로한면 |
| 소유자 | 양남파프리카영농조합법인 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 457,951,540원 / 320,566,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 대한민국 / 167,703,650원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 목록 4 내부 기숙사 포함 평가 |
① 권리 흐름 — 2012년 대한민국 가압류가 기준
말소기준권리는 갑구 2번 대한민국 가압류입니다. 이후 설정된 2017년 가압류 2건, 2019년 근저당권 60,000,000원, 현재 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 갑구 3번 농업협동조합중앙회 가압류와 갑구 4번 양남농업협동조합 가압류는 각각 2014.08.01.과 2014.08.05. 말소등기가 확인됩니다.
② 가격 판단 — 실거래 자료 없이 ‘70%’만으로 싸다고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 320,566,000원으로 감정가 457,951,540원의 70%입니다. 그러나 동일 용도 실거래나 최근 거래 자료가 없어 최저가가 시장가보다 낮은지 판단할 근거는 확인되지 않습니다. 저온저장고·선과장·집하장·기숙사·작업장이 결합된 농업시설이고, 토지는 농림지역과 농업진흥구역에 포함돼 있으므로 유찰률만으로 가격 메리트를 단정하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 320,566,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | 미상 | 5,287,924원 | 매각가의 1.6% 추정 |
| 갑구 2번 가압류 · 대한민국 | 167,703,650원 | 167,703,650원 | 청구금액 기준 |
| 갑구 3번 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 219,396,643원 | 147,574,426원 | 미배당 발생 · 2014.08.01. 말소등기 확인 |
| 갑구 4번 가압류 · 양남농업협동조합 | 38,717,055원 | 0원 | 미배당 발생 · 2014.08.05. 말소등기 확인 |
| 갑구 7번 가압류 | 11,369,132원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 갑구 8번 가압류 · 근로복지공단 | 8,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 을구 1번 근저당권 | 60,000,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 갑구 9번 경매개시결정 | 167,703,650원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 갑구 14번 강제경매개시결정 · 대한민국 | 미상 | 0원 | 채권액 미상 · 배당 계산 제외 |
| 소유자 교부 | 미상 | 0원 | 당해세·임차인 최우선변제 미반영 |
현재 회차에서는 채권총액 672,890,130원 중 315,278,076원이 배당되고, 357,612,054원이 미배당으로 계산됩니다. 예상배당표에는 이미 말소된 갑구 3번·4번 가압류도 포함돼 있으므로 실제 배당요구와 채권 존속 여부는 배당요구종기 서류 및 등기 원문과 대조해야 합니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 0원, 미배당은 증가
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 320,566,000원 | 315,278,076원 | 357,612,054원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 224,396,200원 | 220,454,653원 | 452,435,477원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 157,077,340원 | 154,078,257원 | 518,811,873원 | 0원 |
이 사건은 낙찰가가 내려가더라도 매수인이 떠안을 등기상 금액은 0원으로 계산됩니다. 다만 낮아진 가격은 채권자의 미배당을 늘릴 뿐이며, 실제 투자 매력은 시설의 잔존가치와 사용 가능성, 농업진흥구역 등 토지이용 제한, 현장 점유관계에 달려 있습니다.
⑤ 입지·시설·토지이용 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경주시 양남면 환서리 소재 전방마을 북서측 인근으로, 지방도 주변 경지정리지대에 전·답 등 농경지가 혼재하고 남동측 인근에 농촌마을이 형성돼 있습니다.
- 교통. 지방도에 접해 차량 출입이 용이하고 대중교통사정이 편리한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 일반철골구조 패널지붕 단층 건물로, 저온저장고·공동선과장·공동집하장 및 기숙사·작업장으로 이용됩니다.
- 기숙사. 공동집하장 내부에 중 2층 구조의 기숙사가 있고, 방 5개와 주방이 기재돼 있습니다. 급배수설비와 위생설비가 있습니다.
- 토지. 창고용지 1,294㎡, 평지의 세로장방형이며 소로한면에 접합니다. 공시지가는 69,300원/㎡입니다.
- 규제. 농림지역·농업진흥구역·가축사육제한구역에 포함되고 접도구역에 저촉되며 도로구역에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현장 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상이고 건물 내부에 기숙사가 있으므로, 점유자와 사용 사업체의 점유 근거를 확인해야 합니다.
- 공매 교차 확인. 2025.05.29. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 있었고 2025.09.18. 말소됐습니다. 공매대행의뢰 해지 이후 진행 상태를 교차 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물, 제시외 건물, 목록 4 내부 중 2층 기숙사가 매각·평가 범위에 포함되는지 매각물건명세서와 감정평가서 도면으로 대조해야 합니다.
- 배당표 원문 대조. 예상배당에는 2014년에 말소등기된 갑구 3번·4번 가압류가 포함돼 있어 실제 배당요구채권과 존속 여부를 확인해야 합니다.
- 설비 상태 확인. 저온저장고와 선과장·집하장 설비의 작동 여부, 전력·급배수 상태, 수리비를 현장에서 점검해야 합니다.
- 토지이용 제한 확인. 농업진흥구역·접도구역·가축사육제한구역 등에 따른 이용·증축·용도변경 가능 범위를 관계 기관에 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 동일 용도 최근 거래 자료가 없으므로 감정가의 70%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고, 토지와 건물·설비의 개별 가치를 별도로 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·공매 진행 자료를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 들어갈 물건은 아니다
이 사건은 말소기준이 2012년 대한민국 가압류로 오래 앞서 있어 등기상 권리 구조는 비교적 명확하고, 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 권리가 소멸한다는 사실이 곧 투자 안전성과 가격 경쟁력을 보장하지는 않습니다.
저온저장고·공동선과장·공동집하장·기숙사·작업장이 결합된 특수 농업시설이고, 토지는 농업진흥구역과 농림지역에 속합니다. 임대관계가 미상이며 과거 공매공고 이력도 있고, 배당표에는 이미 말소된 가압류가 포함돼 있어 원문 대조가 필요합니다. 결론은 등기상 인수는 0원이나, 현장 점유·시설 상태·토지 규제·공매 진행 여부를 확인하기 전에는 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.
