광주지방법원 2024타경9158. 담양군 무정면 오룡리 727의 토지와 건물로, 감정평가상 건물은 공장 및 사무실, 별도 건물은 기숙사로 이용 중입니다. 토지 면적은 9,833㎡, 지목은 공장용지입니다. 현재 소유자는 유한회사백림이고, 2017.04.27. 설정된 수협은행 근저당권이 말소기준입니다. 그 이후의 근저당권·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 단순한 “등기부 정리형”으로 보면 안 됩니다. 현황조사·매각물건명세서에는 여러 점유관계가 확인되고, 별도의 점유자는 2019.12경 유한회사백림과 매매계약 후 잔금을 납부했으나 등기를 하지 못했다며 부동산·기계기구·제시외 건물 등에 대한 소유를 주장하고 있습니다. 여기에 영호유화 주식회사의 유치권 신고까지 겹쳐 있어 명도와 실제 인도 범위가 권리분석의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경9158 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 담양군 무정면 오룡리 727 · 전라남도 담양군 무정면 영천성도길 320 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 공장 및 사무실 · 기숙사 |
| 토지 | 공장용지 · 9,833㎡ · 계획관리지역 · 공업용 · 평지 · 사다리형 · 소로한면 |
| 소유자 | 유한회사백림 |
| 감정가 / 최저가 | 3,400,850,560원 / 1,523,581,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 1,488,330,826원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 매각조건 주요사항 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 태양광발전설비 외 7식 포함(5식 중복, 2식 소재불명) |
① 권리 흐름 — 등기권리보다 점유 리스크가 중요
말소기준은 2017.04.27. 수협은행 근저당권입니다. 이후 설정된 수협은행 추가 근저당, 선부현 근저당, 수협은행·전남신용보증재단 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
② 점유·임차관계 — 6명 모두 말소기준 이후
조사된 점유·임차관계는 6명입니다. 전입일은 모두 2017.04.27. 말소기준권리보다 늦어 제공된 판단에서는 대항력이 없는 것으로 정리되어 있습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부와 실제 계약관계는 별도 확인이 필요합니다.
| 점유자·임차인 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 빅뱅마켓(주),황두석 | 2021-07-21 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 농업회사법인(유)정진푸드,소병석 | 2019-12-17 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 서주헌 | 2023-06-19 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 최상 | 2023-03-02 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 신성균 | 2022-03-07 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 영호유화(주),최성실 | 2020-08-12 | 없음 | 미상 | 아님 |
③ 가격 — 3회 유찰이지만 ‘싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 3,400,850,560원, 현재 최저매각가는 1,523,581,000원으로 감정가의 44.8% 수준입니다. 이미 3회 유찰됐다는 사실만 보면 할인 폭은 큽니다. 하지만 비교할 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 없으므로 이 비율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 충분하다고 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,523,581,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 17,635,810원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 수협은행 | 1,011,600,000원 | 1,011,600,000원 |
| 3. 을구 6번 근저당권 · 수협은행 | 318,000,000원 | 318,000,000원 |
| 4. 을구 11번 근저당권 · 선부현 | 300,000,000원 | 176,345,190원 |
| 5. 갑구 12번 가압류 · 수협은행 | 236,054,402원 | 0원 |
| 6. 갑구 13번 가압류 · 전남신용보증재단 | 83,394,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,949,048,402원 중 예상 배당액은 1,505,945,190원, 미배당은 443,103,212원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 토지·시설·경계 리스크
- 경계. 인접필지 434-3, 753-6, 735-1번지 등과 경계구분 없이 이용 중으로 정확한 지적경계 확인을 위해 지적경계복원측량이 필요합니다.
- 제시외 시설. 제시외 건물은 일괄매각에 포함되지만, 장어가공라인설비·폐수처리시설·냉각기 등 제시외 기계기구는 매각에서 제외됩니다.
- 이동식 시설. 이동식컨테이너와 휴게시설은 이동·철거가 용이한 것으로 보아 매각 제외입니다.
- LPG저장소. 저장탱크는 타인소유이며 이동 또는 철거가 용이한 것으로 평가되어 매각 제외입니다.
- 태양광설비. 공장및광업재단저당법 제6조 태양광발전설비 외 7식이 포함되며, 5식은 중복되고 2식은 소재불명으로 기재되어 있습니다.
- 현장 적치물. 본건 지상에 건축자재인 타일 등이 적재되어 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 외당마을 남서측 근거리에 위치하며 주택, 농경지, 소규모 공장, 개발예정지가 혼재한 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 9,833㎡ 공장용지로 계획관리지역에 포함되고, 주거개발진흥지구·지구단위계획구역에도 포함됩니다.
- 규제. 경관녹지, 소로2류·소로3류, 중로2류, 소하천, 소하천구역·예정지, 주차장 및 가축사육제한구역 등에 저촉됩니다.
- 공시지가. 63,900원/㎡입니다.
- 환금성. 공장·토지·기숙사·설비가 결합된 대형 물건이고 이미 3회 유찰된 상태라 일반 주거용보다 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 유치권 확인. 영호유화 주식회사의 440,000,000원 신고 내용, 유치권부존재확인소송 1심 판결 내용과 이후 진행상태를 확인하세요.
- 미등기 소유 주장자. 2019.12경 매매계약 및 잔금납부를 주장하는 점유자의 계약서·점유 범위·인도 의사를 확인해야 합니다.
- 점유자 6명. 모두 말소기준 후 전입이지만 실제 사용 구역, 보증금, 임대차계약, 사업자등록 관계를 현장에서 대조하세요.
- 경계복원측량. 인접필지와 경계 없이 이용 중인 만큼 낙찰 전 실제 사용면적과 법정 경계를 구분할 필요가 있습니다.
- 매각 포함·제외 구분. 제시외 건물, 태양광설비, 장어가공라인, 폐수처리시설, 냉각기, 컨테이너, LPG저장소가 각각 낙찰 대상에 포함되는지 다시 구분하세요.
- 가격 검증. 최저가가 감정가의 44.8%라도 최근 실거래 시세가 없어 할인율만으로 저가 여부를 판단하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 유치권 신고 및 관련 소송 기록을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 들어갈 물건은 아니다
이 사건은 숫자만 보면 감정가 3,400,850,560원에서 최저가 1,523,581,000원으로 내려와 44.8%까지 할인된 물건입니다. 등기부상 말소기준 이후 권리는 소멸하고 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 실제 판단의 중심은 그 숫자가 아닙니다.
440,000,000원 유치권 신고, 미등기 매수 후 소유를 주장하는 점유자, 매각 제외 기계·시설, 6명의 점유·임차관계, 지적경계복원측량 필요성이 동시에 존재합니다. 시세 자료도 없어 감정가 대비 할인만으로 가격 가점을 주기 어렵습니다. 따라서 결론은 등기권리는 정리되지만 현장·점유·유치권 리스크가 큰 복합형 물건입니다. 낙찰가보다 먼저 확인해야 할 것은 “무엇을 실제로 인도받을 수 있는가”입니다.
