광주지방법원 2024타경9158. 담양군 무정면 오룡리 727의 공장용지 9,833㎡와 공장·사무실, 기숙사 등을 일괄매각하는 사건입니다. 현 소유자는 유한회사백림이며, 말소기준권리는 2017.04.27. 설정된 수협은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 1,011,600,000원이었고 2018.12.14. 변경계약으로 1,149,600,000원이 됐습니다. 그 이후 설정된 근저당·가압류·경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조이므로, 등기부만 보면 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
다만 이 사건은 등기 순위만 확인하고 끝낼 수 있는 물건이 아닙니다. 현황조사와 매각조건에는 다수의 점유 신고, 미등기 매매를 근거로 한 소유 주장, 제시외 건물과 기계기구, 매각 제외 시설, 인접 필지와의 경계 불명확, 유치권 신고가 함께 적혀 있습니다. 즉 등기상 인수 위험은 낮지만 인도·사용·철거·소유권 분쟁의 실행 위험은 높은 공장 경매입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경9158 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 담양군 무정면 오룡리 727 · 영천성도길 320 |
| 이용상태 | 공장 및 사무실 등 · 기숙사 |
| 토지 | 공장용지 9,833㎡ · 공업용 · 평지 · 사다리형 · 소로한면 |
| 건물 구조 | 일반철골구조 기타지붕 지상 2층 공장 · 일반철골구조 기타지붕 단층 기숙사 |
| 소유자 | 유한회사백림 (2017.04.27. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 3,400,850,560원 / 1,904,476,000원 (2회 유찰·감정가 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 1,488,330,826원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
| 공시지가 | 63,900원/㎡ |
① 권리 흐름 — 등기상 인수액은 0원
2006년과 2014년에 설정됐던 수산업협동조합중앙회 근저당권은 각각 2014.09.17.과 2016.11.24. 말소됐습니다. 2016년 임의경매 사건 역시 2016.11.24. 매각과 함께 말소됐고, 이후 박용길을 거쳐 2017.04.27. 유한회사백림으로 소유권이 이전됐습니다.
현재 권리분석의 기준은 2017.04.27. 수협은행 근저당권입니다. 뒤에 설정된 수협은행 추가 근저당, 선부현 근저당, 가압류, 2024타경9158 및 2025타경32084 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 2023년 최성실 명의 가처분은 2023.11.15. 해제로 이미 말소됐습니다.
② 점유·임차 신고 — 6건 모두 말소기준일 이후
| 점유·임차 신고인 | 전입일 | 사용 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 빅뱅마켓(주),황두석 | 2021.07.21 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 농업회사법인(유)정진푸드,소병석 | 2019.12.17 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서주헌 | 2023.06.19 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최상 | 2023.03.02 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신성균 | 2022.03.07 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 영호유화(주),최성실 | 2020.08.12 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
조사된 점유·임차 신고는 6건이며 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 전입일은 모두 2017.04.27. 말소기준권리보다 늦어 대항력은 인정되지 않는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않으므로 우선변제 여부와 실제 점유 범위는 매각물건명세서 및 현장조사를 통해 다시 확인해야 합니다.
③ 가격 구조 — 56%라도 ‘시세보다 싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 1,904,476,000원으로 감정가 3,400,850,560원의 56%입니다. 권리상 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득 금액도 1,904,476,000원입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 자료가 확인되지 않아 이 금액이 실제 공장·토지 시장가보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.
특히 이 물건은 일반적인 토지·건물만이 아니라 제시외 건물, 공장저당 설비, 소재불명 설비, 매각 제외 기계기구와 점유자 소유 주장까지 섞여 있습니다. 감정가 대비 할인율은 높아 보여도 실제 사용 가능한 자산의 범위와 철거·이전·분쟁 비용을 확인하지 않으면 명목 할인율이 실질 할인으로 이어지지 않을 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,904,476,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 21,444,760원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 수산업협동조합중앙회 | 2,600,000,000원 | 1,883,031,240원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 수산업협동조합중앙회 | 1,800,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 5번 근저당 · 수협은행 | 1,011,600,000원 | 0원 |
| 4. 을구 6번 근저당 · 수협은행 | 318,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 7번 근저당 · 정상도 | 120,000,000원 | 0원 |
| 6. 을구 9번 근저당 · 광주중부신용협동조합 | 384,000,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 9번 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 97,345,676원 | 0원 |
| 8. 을구 11번 근저당 · 선부현 | 300,000,000원 | 0원 |
| 9. 갑구 12번 가압류 · 수협은행 | 236,054,402원 | 0원 |
| 10. 갑구 13번 가압류 · 전남신용보증재단 | 83,394,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 시뮬레이션의 총 채권액은 6,950,394,078원, 총 배당액은 1,883,031,240원, 미배당액은 5,067,362,838원입니다. 소유자 잔여액과 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 가장 큰 변수 — 유치권·소유 주장·매각 제외
- 미등기 매수·소유 주장. 점유자는 2019.12.경 유한회사백림과 매매계약을 체결하고 잔금을 납부했으나 등기를 하지 못했다고 주장하며, 부동산·건물 내부 기계기구·제시외 건물· 이동식 컨테이너 등의 소유를 주장하고 있습니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물은 포함되며 공장 및 광업재단 저당법 제6조의 태양광발전설비 외 7식도 포함됩니다. 이 가운데 5식은 중복되고 2식은 소재불명으로 적혀 있습니다.
- 매각 제외 기계기구. 장어가공라인설비, 폐수처리시설, 냉각기 등 제시외 기계기구는 매각에서 제외됩니다.
- 매각 제외 시설. 이동식 컨테이너와 휴게시설, 타인 소유로 표시된 LPG 저장소는 매각에서 제외됩니다.
- 현장 잔존물. 지상에 건축자재인 타일 등이 적재돼 있습니다.
따라서 낙찰 후 공장을 즉시 정상 가동할 수 있다고 전제해서는 안 됩니다. 포함 설비와 제외 설비를 개별 목록으로 대조하고, 각 시설의 소유자·가동 가능 여부·철거비·대체비용을 현장에서 확인해야 합니다. 유치권 판결과 별개로 점유자가 인도를 거부하거나 물건 반출을 둘러싼 분쟁을 제기할 가능성도 입찰가에 반영해야 합니다.
⑥ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 담양군 무정면 오룡리 외당마을 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 주택·농경지· 소규모 공장·개발예정지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 토지 형상. 공장용지 9,833㎡, 평지의 사다리형 토지이며 소로 한 면에 접합니다.
- 용도·규제. 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 지구단위계획구역에 포함되며 경관녹지·도로·소하천·주차장 등에 저촉됩니다. 가축사육제한구역과 소하천구역·소하천예정지도 함께 확인됩니다.
- 경계 위험. 인접 필지 434-3, 753-6, 735-1번지 등과 경계 구분 없이 이용 중이어서 정확한 지적경계 확인을 위한 지적경계복원측량이 필요합니다.
- 환금성. 공장·기숙사·대규모 토지와 특수 설비가 결합된 자산으로 일반 주거용 부동산보다 매수 수요가 제한될 수 있습니다. 2회 유찰 이력도 가격과 활용성 검증이 필요하다는 신호입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최신 등기부 재검증. 2006년 근저당의 말소 이력과 예상배당표 선순위 항목이 일치하지 않으므로 실제 현존 권리와 배당순위를 원본으로 다시 확인하세요.
- 유치권 판결 상태. 광주지방법원 2025가단42231 판결의 확정 여부, 항소 여부, 현재 점유 주체와 점유 장소를 확인하세요.
- 점유자 6건 현장 대조. 각 신고인의 실제 사용 공간, 계약서, 보증금, 확정일자, 사업자등록과 퇴거 의사를 확인하세요.
- 매각 포함 목록 특정. 제시외 건물과 태양광발전설비 외 7식의 위치·규격·소재 여부를 감정평가서 목록과 현장에서 하나씩 대조하세요.
- 매각 제외 목록 특정. 장어가공라인, 폐수처리시설, 냉각기, 이동식 컨테이너, 휴게시설, LPG 저장소의 소유관계와 철거 계획을 확인하세요.
- 경계복원측량. 인접 필지와 경계 없이 사용 중이므로 실제 사용면적과 진입로, 시설 침범 여부를 측량으로 확인하세요.
- 독립적인 가치평가. 비교 실거래 없이 감정가 대비 56%만으로 응찰가를 정하지 말고, 사용 가능한 토지·건물·포함 설비의 개별 가치와 분쟁 정리비를 합산해 상한가를 정하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 유치권 신고서와 관련 판결문을 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 안전한 공장”
이 사건은 등기부만 보면 말소기준권리 이후의 근저당·가압류·경매개시결정이 소멸하고, 매수인 인수액도 0원인 구조입니다. 그러나 실제 입찰 판단을 좌우하는 것은 등기 밖에 있습니다. 440,000,000원 유치권 신고, 미등기 매수를 주장하는 점유자, 6건의 점유·임차 신고, 경계복원측량, 소재불명 설비, 다수의 매각 제외 물건이 겹쳐 있습니다.
현재 최저가는 감정가의 56%지만 비교 가능한 실거래가 없어 가격 메리트를 확인할 수 없습니다. 유치권부존재확인소송 1심 승소는 긍정적 요소지만, 판결 확정과 현실 점유 해소를 별도로 확인해야 합니다. 결론은 등기 인수는 0원, 실행 위험은 높음, 가격 판단은 보류입니다. 현장 실사와 판결·등기· 설비 목록의 원본 대조 없이 할인율만 보고 접근하기에는 변수가 너무 많은 물건입니다.