대구지방법원 2025타경10840. 경주시 황성동 ‘황성현대2차’ 202동 11층 1112호, 전용 71.175㎡ 아파트입니다. 소유자 이미선 씨는 2016.11.02. 거래가 139,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 교보생명보험주식회사 명의의 채권최고액 132,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 설정된 근저당·압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기부에서 먼저 눈에 들어오는 것은 2014.07.24. 설정된 전세금 20,000,000원의 선순위 전세권입니다. 그러나 해당 전세권은 2016.07.29. 해지를 원인으로 설정등기가 말소됐고, 말소기준 근저당은 그 뒤인 2016.11.02. 설정됐습니다. 따라서 이 전세권을 매수인이 승계하는 구조는 아니며, 현재 산정된 매수인 인수액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10840 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경주시 황성동 533-2 현대아파트 제202동 제11층 제1112호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 71.175㎡ · 철근콘크리트조 15층 중 11층 · 남동향 |
| 소유자 | 이미선 (2016.11.02. 거래가 139,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 84,000,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 근로복지공단 / 587,054,180원 |
| 말소기준권리 | 2016.11.02. 교보생명보험주식회사 근저당권 · 채권최고액 132,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권은 이미 말소, 인수는 0원
확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있어, 이를 곧바로 ‘점유자 없음’이나 ‘대항력 임차인 없음’으로 단정해서는 안 됩니다. 실제 점유자가 발견되더라도 보증금·전입일·확정일자가 확인되지 않으면 대항력 여부는 가능·미상 단계입니다. 입찰 전 현황조사서, 매각물건명세서와 전입세대 열람을 대조해야 합니다.
② 시세 비교 — 77.8%의 가격 여유, 그러나 하락 추세
황성현대2차는 368세대, 1992.03.28. 사용승인된 아파트입니다. 대상 면적과 일치하는 전용 71.18㎡ 실거래 12건이 확인되며, 전체 평균은 122,166,666원입니다. 다만 전체 평균에는 2023~2024년의 130,000,000원대와 140,000,000원대 이상 거래가 함께 포함돼 있어, 현재 가격 판단은 최근 12개월 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 71.18㎡ | 13 | 110,000,000원 |
| 2026.03 | 71.18㎡ | 4 | 102,000,000원 |
| 2025.11 | 71.18㎡ | 6 | 110,000,000원 |
| 2025.10 | 71.18㎡ | 12 | 110,000,000원 |
| 2025.02 | 71.18㎡ | 8 | 112,000,000원 |
| 2025.01 | 71.18㎡ | 1 | 110,000,000원 |
| 2024.10 | 71.18㎡ | 4 | 131,000,000원 |
| 2024.09 | 71.18㎡ | 1 | 110,000,000원 |
| 2024.05 | 71.18㎡ | 11 | 147,000,000원 |
| 2024.02 | 71.18㎡ | 6 | 141,000,000원 |
| 2023.08 | 71.18㎡ | 3 | 130,000,000원 |
| 2023.07 | 71.18㎡ | 9 | 153,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 71.18㎡ | 4건 | 108,000,000원 |
최신 거래는 2026.03.의 110,000,000원이고, 최근 12개월 4건 평균은 108,000,000원입니다. 최저가이자 실질취득액인 84,000,000원은 최근 평균의 77.8%로, 현재 회차에는 수치상 가격 여유가 있습니다. 다만 최근 거래 구간은 이전 거래 구간보다 16.4% 낮아진 하락 추세입니다. 전체 평균 122,166,666원 대비 68.8%라는 수치만으로 할인 폭을 과대평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 84,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,912,000원 |
| 을구 1번 전세권 · 주식회사서원유통 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 을구 3번 근저당 · 교보생명보험주식회사 | 132,000,000원 | 62,088,000원 |
| 을구 4번 근저당 · 주식회사어드벤스대부 | 37,500,000원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 부이응옥한티엔 | 8,490,464원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 경북신용보증재단 | 10,000,000원 | 0원 |
| 갑구 9번 가압류 · 근로복지공단 | 342,065,840원 | 0원 |
| 갑구 10번 경매개시결정 | 587,054,180원 | 0원 |
| 갑구 12번 가압류 · 한국자산관리공사 | 24,336,755원 | 0원 |
| 갑구 13번 가압류 · 현대2차 입주자대표회의 | 6,138,760원 | 0원 |
| 갑구 15번 가압류 · 이건우·이창태 | 1,494,290원 | 0원 |
| 갑구 16번 경매개시결정 · 근로복지공단 | 587,054,180원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재가 84,000,000원 가정 시 집행비용 1,912,000원과 전세권 항목 20,000,000원, 교보생명보험 근저당 62,088,000원으로 매각대금 전액이 소진되고, 후순위 권리와 소유자 잔여는 0원으로 산정됩니다. 다만 전세권은 등기상 2016.07.29. 해지 말소됐고, 2018년 종전 경매개시결정도 2018.10.15. 말소된 이력이 있으므로 실제 배당대상과 순위는 배당요구 내역 및 원본 서류를 대조해야 합니다. 국세·지방세 당해세도 미반영될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 유림초등학교 남동측 인근으로, 주변은 아파트단지·근린생활시설·일반주택·학교 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 간선도로 접근성과 시내버스 이용 편의성을 포함한 교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 중 11층, 남동향입니다. 급배수·위생·화재경보·옥내소화전·승강기·도시가스·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 단지 남동측·남서측은 폭 약 8미터 포장도로, 북동측·북서측은 폭 약 6미터 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 상대·절대보호구역, 역사문화환경보존지역과 관련됩니다. 공시지가는 701,700원/㎡입니다.
- 공부 차이. 황성동 533-2 토지는 제시 면적 16,087㎡에서 2004.02.05. 황성동 533-2 15,727㎡와 황성동 533-9 360㎡로 지적분할됐습니다.
- 환금성. 동일 면적 거래는 확인되지만 최근 12개월 평균 108,000,000원으로 이전 거래보다 낮아졌고, 단지 경매 낙찰률도 0.0%로 집계돼 보수적인 매도가 산정이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 전세권 원본 대조. 2014년 전세권은 2016.07.29. 말소됐으므로 매수인 인수권리는 아니지만, 예상배당 산정에는 20,000,000원이 반영돼 있습니다. 매각물건명세서와 배당요구 내역을 반드시 대조하세요.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자, 전입일, 보증금, 확정일자를 확인하기 전에는 대항력 여부를 단정하지 마세요.
- 세금 우선순위. 국세·지방세 압류 4건의 세목·법정기일과 당해세 여부를 확인하세요. 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 구축 비용 반영. 1992.03.28. 사용승인 건물입니다. 내부 수리비, 설비 노후도, 장기수선 관련 비용을 현장 확인 후 응찰가에 반영해야 합니다.
- 관리비 확인. 현대2차 입주자대표회의의 6,138,760원 가압류가 확인됩니다. 미납 관리비의 발생 원인과 공용부분 승계 범위를 관리사무소에 확인하세요.
- 하락장 보정. 전체 실거래 평균 122,166,666원이 아니라 최근 12개월 평균 108,000,000원과 최신 거래 110,000,000원을 기준으로 출구가격을 계산하세요.
- 추가 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 58,799,999원, 3회 유찰 시 41,159,999원으로 산정돼 있으나, 낮은 최저가만큼 경쟁과 물건 상태를 함께 점검해야 합니다.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·전입세대 열람·세금 및 관리비 내역을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “가격은 유리하지만, 확인 없는 안전형은 아니다”
이 물건의 가장 큰 장점은 등기상 인수액 0원과 실질취득 84,000,000원입니다. 최근 12개월 평균 108,000,000원의 77.8%이므로, 감정가 120,000,000원에 비해 가격 부담도 낮아졌습니다. 말소기준보다 앞선 전세권 역시 2016.07.29. 이미 말소돼 선순위 권리 승계 문제는 없습니다.
그러나 최근 가격 추세가 -16.4%이고, 임대관계가 미상이며, 국세·지방세 압류 4건과 입주자대표회의 가압류도 확인됩니다. 특히 예상배당 산정에 이미 말소된 전세권 항목이 포함돼 있으므로 배당표와 등기부의 불일치를 원문에서 정리해야 합니다. 결론은 가격은 검토할 만하지만, 점유·세금·배당관계를 확인한 뒤에만 접근할 수 있는 B등급 물건입니다.