262,647,000원
대전지방법원 2025타경51485. 충청남도 태안군 안면읍 창기리 261의 토지와 주건축물제3동을 일괄매각하는 사건입니다. 건물 등기에는 2024.09.03 김병규 명의의 소유권보존이 기록돼 있고, 2024.11.06 태안새마을금고의 채권최고액 180,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 장경석·장영일, 신용보증기금, 주식회사기린메이트의 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
2025.04.09에는 2025.02.07 상속을 원인으로 김기순·김순선·김순영·김형석에게 소유권이 이전됐습니다. 현재 지분은 김기순 9분의 3, 김순선·김순영·김형석 각 9분의 2입니다. 소유권의 상속 이전과 별개로 선순위 태안새마을금고 근저당은 그대로 존속해 경매의 기준이 됐고, 신청채권자의 청구액은 152,820,850원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경51485 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 태안군 안면읍 창기리 261 · 충청남도 태안군 안면읍 등마루1길 132 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 주건축물제3동 · 토지 964.0㎡ |
| 건물 현황 | 2024년 8월 사용승인 · 경량철골구조 위 판넬지붕 · 거실 겸 주방, 욕실 겸 화장실, 풀장 · 실제 중2층 소재 및 마감공사 진행 중 |
| 현재 소유자 | 김기순 9분의 3 · 김순선 9분의 2 · 김순영 9분의 2 · 김형석 9분의 2 |
| 감정가 / 최저가 | 375,210,000원 / 262,647,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 태안새마을금고 / 152,820,850원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 ㉠, ㉡, ㉢, ㉣, ㉤, ㉥, ㉦ 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
매각물건명세서에 명시된 인수권리는 해당 사항이 없고, 법정지상권도 해당 사항이 없습니다. 조사된 임차인도 없습니다. 따라서 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 현재 회차와 추가 유찰 시나리오 모두 0원입니다.
② 가격 판단 — 감정가 70%지만 시세 검증은 불가능
현재 최저매각가는 262,647,000원으로 감정가 375,210,000원의 70%입니다. 그러나 이 물건과 직접 비교할 실거래 자료가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 판단할 수는 없습니다.
특히 용도가 일반적인 공동주택이 아니라 기타 + 토지이고, 실제 이용상태에 풀장과 중2층이 포함돼 있습니다. 농림지역·농업보호구역이라는 토지 규제, 설비 정상가동 여부, 중2층 마감공사의 완성도에 따라 실제 가치와 수선비가 크게 달라질 수 있으므로 감정가 할인율보다 현장 상태와 이용 가능성을 먼저 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 262,647,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,477,058원 |
| 1. 근저당 · 태안새마을금고 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 2. 가압류 · 장경석·장영일 | 17,747,800원 | 17,747,800원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 162,911,000원 | 60,422,142원 |
| 4. 가압류 · 주식회사기린메이트 | 96,651,677원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 194,685,028원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액과 청구금액을 기준으로 한 추정입니다. 총 채권액 651,995,505원 중 채권자 배당액은 258,169,942원, 미배당액은 393,825,563원입니다. 집행비용·확정채권액·조세와 배당요구 여부에 따라 실제 배당은 달라질 수 있으나, 후순위 채권의 미배당은 매수인 인수로 전환되지 않습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 262,647,000원 | 393,825,563원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 183,852,900원 | 471,516,546원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 128,697,029원 | 525,900,234원 | 0원 | 0원 |
④ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안면읍 행정복지센터 북측 원거리, 안면대교 동측 근거리, 창기저수지 남서측 인근이며 주변에는 임야·숙박시설·주택·농경지가 산재합니다.
- 교통. 서측 근거리에 국도 77호선이 통과하고 인근에 버스정류장이 있으나, 운행주기 등을 고려하면 대중교통 이용은 다소 불편한 지역입니다.
- 토지. 토지면적은 964.0㎡, 지목은 대, 이용상황은 단독이며 평지의 부정형 토지로 세로한면(가)에 접합니다. 공시지가는 53,000원/㎡입니다.
- 규제. 농림지역·농업보호구역·가축사육제한구역에 포함됩니다. 토지 이용과 영업·증축 가능성은 관련 규제를 별도로 확인해야 합니다.
- 설비. 위생·전기설비, LPG 보일러 난방, 풀장설비가 있는 것으로 보이나 정상가동 여부는 불분명합니다.
- 공부 차이. 제시목록상 지목이 답인 토지 일부는 서측 도로와 동측 콘크리트 포장 나지 상태로 조사됐습니다.
- 환금성. 일반 공동주택보다 이용 형태와 매수층이 제한될 수 있고, 비교 가능한 실거래 자료도 없어 매각 기간과 재매각 가격을 보수적으로 검토해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위. 토지·주건축물제3동과 제시외 건물 ㉠~㉦의 위치, 구조, 면적과 감정평가 반영 범위를 원본 감정평가서에서 대조하세요.
- 중2층 확인. 실제 중2층의 구조·마감 상태와 건축물대장 현황도의 일치 여부, 추가 공사비와 사용 가능성을 확인하세요.
- 설비 작동 점검. 풀장·LPG 보일러·전기·위생·난방설비의 누수, 고장과 정상가동 여부를 현장에서 점검하세요.
- 점유·명도. 조사된 임차인은 없지만 임대관계가 미상인 만큼 실제 점유자, 사용관계, 인도 가능 시점을 확인하세요.
- 토지 규제. 농림지역·농업보호구역·가축사육제한구역에서 현재 이용과 향후 활용이 가능한지 관계기관에 확인하세요.
- 도로·현황 차이. 일부 토지의 도로 및 콘크리트 포장 나지 이용 상태가 경계·통행·사용에 미치는 영향을 지적도와 현황측량으로 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 70%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고 주변 기타 건물·토지의 거래사례와 수선비를 반영해 입찰 상한을 정하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 법원 공고를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 소멸형, 승부처는 현장 상태”
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2024.11.06 태안새마을금고 근저당을 기준으로 후순위 가압류와 경매개시결정이 소멸하고, 명세서상 인수권리와 법정지상권도 없습니다. 최저가 기준 실질취득은 262,647,000원, 매수인 인수는 0원입니다.
하지만 가격과 물건 상태는 별개의 문제입니다. 비교 가능한 실거래 자료가 없고, 실제 중2층은 마감공사 중이며 풀장·난방·전기·위생설비의 정상가동 여부도 불분명합니다. 토지는 농림지역과 농업보호구역에 포함되고 대중교통도 다소 불편합니다. 따라서 결론은 “권리는 통과, 가격 판단은 보류, 현장 실사 필수”입니다. 감정가 대비 할인율보다 완공·수선비와 규제, 실제 점유관계를 확인한 뒤 접근해야 합니다.
