대전지방법원 2025타경51485. 태안군 안면읍 창기리 261의 토지와 경량철골 건물이 일괄매각되는 사건입니다. 토지는 964.0㎡, 농림지역·농업보호구역이며, 건물은 2024년 8월 사용승인된 경량철골구조 판넬지붕입니다. 일반건축물대장상 거실 겸 주방, 욕실 겸 화장실, 풀장 등의 구조로 기재돼 있으나, 현황상 중2층이 존재하고 그 부분은 마감공사가 진행 중인 것으로 평가됐습니다.
권리 구조 자체는 비교적 선명합니다. 말소기준권리는 2024년 11월 6일 설정된 태안새마을금고 근저당권 180,000,000원이고, 이후 장경석·신용보증기금·주식회사기린메이트의 가압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 명시된 인수권리와 법정지상권도 각각 해당사항 없음입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경51485 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 태안군 안면읍 창기리 261 · 등마루1길 132 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 경량철골구조 건물 · 일괄매각 |
| 토지 | 964.0㎡ · 지목 대 · 농림지역 · 농업보호구역 · 공시지가 53,000원/㎡ |
| 현재 소유자 | 김기순 9분의 3 · 김순선 9분의 2 · 김순영 9분의 2 · 김형석 9분의 2 |
| 감정가 / 최저가 | 375,210,000원 / 128,696,000원 (3회 유찰, 감정가 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 태안새마을금고 / 152,820,850원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 ㉠, ㉡, ㉢, ㉣, ㉤, ㉥, ㉦ 포함 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2024.11.06 태안새마을금고 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 가압류 4건과 2025.07.07 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2025.04.09에는 김병규에서 김기순·김순영·김순선·김형석으로 상속에 따른 소유권이전이 이루어졌습니다.
② 가격 구조 — 감정가 34.3%지만 ‘시세 할인’과는 다르다
감정가 375,210,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 128,696,000원, 감정가의 34.3%입니다. 다음 시나리오에서는 4회 유찰 시 90,087,200원, 5회 유찰 시 63,061,039원으로 낮아집니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 128,696,000원 | 126,094,256원 | 525,901,249원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 90,087,200원 | 88,065,630원 | 563,929,875원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 63,061,039원 | 61,525,940원 | 590,469,565원 | 0원 |
여기서 중요한 점은 미배당액과 매수인 인수액은 전혀 다른 숫자라는 것입니다. 최저가가 내려가면 채권자 미배당은 커지지만, 이 사건의 후순위 권리들은 매각으로 소멸하므로 현재 자료상 그 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 128,696,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,601,744원 |
| 1. 근저당 · 태안새마을금고 | 180,000,000원 | 126,094,256원 |
| 2. 가압류 · 장경석 | 17,747,800원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 162,911,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사기린메이트 | 96,651,677원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 194,685,028원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 651,995,505원 중 채권자 예상배당은 126,094,256원, 미배당은 525,901,249원입니다. 신청채권자 청구액은 152,820,850원으로 현재 최저가 가정에서는 전액 충족되지 않습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 물건 상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안면읍 행정복지센터 북측 원거리, 안면대교 동측 근거리, 창기저수지 남서측 인근에 위치하며 주변은 임야·숙박시설·주택·농경지가 산재합니다.
- 교통. 서측 근거리에 국도 77호선이 통과하고 인근 버스정류장이 있으나, 운행주기 등을 고려할 때 대중교통 이용은 다소 불편한 지역으로 평가됐습니다.
- 건물. 2024년 8월 사용승인된 경량철골구조 판넬지붕 건물이며, 거실 겸 주방·욕실 겸 화장실·풀장 등의 구조입니다.
- 현황 차이. 실제 중2층이 존재하며 그 부분은 마감공사가 진행 중인 것으로 판단됐습니다.
- 설비. 위생설비·전기설비·LPG 보일러 난방설비·풀장설비 등이 있으나 정상가동 여부는 불분명합니다.
- 토지 규제. 농림지역·농업보호구역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다. 용도·운영계획에 맞는 이용 가능성 확인이 중요합니다.
- 토지 형태. 지목은 대, 토지이용상황은 단독, 평지·부정형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 공부와 현황. 기호(6)의 제시목록상 지목은 답이나 서측 일부는 도로, 동측 일부는 콘크리트 포장된 나지 상태로 평가됐습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2024.11.06 태안새마을금고 근저당권과 후순위 권리의 소멸 관계를 원본 등기와 매각물건명세서에서 최종 대조하세요.
- 점유관계 확인. 신고·확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 인도 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 중2층·제시외 건물 확인. 실제 중2층의 마감 상태와 제시외 건물 ㉠~㉦의 위치·상태·사용가능성을 직접 확인하세요.
- 설비 작동 확인. LPG 보일러·위생·전기·풀장설비의 정상가동 여부가 불분명하므로 수리비가 발생할 가능성을 현장에서 점검하세요.
- 토지 규제 확인. 농림지역·농업보호구역·가축사육제한구역의 이용 제한이 향후 계획과 충돌하지 않는지 확인하세요.
- 감정가 할인 착시 경계. 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 시세 메리트를 단정하지 말고, 현장 상태와 실제 거래 가능 가격을 별도로 검증하세요.
맺으며 — 권리보다 물건성과 환금성이 핵심
이 사건은 권리분석만 놓고 보면 말소기준이 명확하고 후순위 가압류·경매개시결정이 매각으로 소멸하며, 명시 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없습니다. 현재 기준 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 투자 판단의 중심은 권리보다 물건 자체에 있습니다. 이미 3회 유찰되어 최저가가 128,696,000원까지 내려왔지만, 농림지역·농업보호구역의 964.0㎡ 토지, 중2층 마감 진행 상태, 풀장 및 설비 가동 여부 불분명, 일부 토지의 공부와 현황 차이, 대중교통 불편이라는 요소가 함께 존재합니다. 따라서 이 사건은 “권리상 인수는 0원이지만, 낮은 최저가만으로 가격 메리트를 확정할 수 없는 물건”으로 보는 것이 적절합니다.
