대구지방법원 2025타경10872. 경주시 양남면 신대리 소재 토지와 단독주택을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 단독주택(펜션)으로 이용 중이며, 3층 철근콘크리트구조 및 경량철골구조 건물입니다. 매각에는 제시외 건물과 옥상 태양광시설도 포함됩니다. 토지는 610㎡이고 지목은 대, 계획관리지역·성장관리계획구역에 속합니다.
권리의 기준점은 2014년 10월 1일 신한은행 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 가압류 6건과 국민건강보험공단 압류, 현재 경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2014년 11월 설정됐던 이형숙 명의 근저당권은 2017년 5월 이미 말소됐고, 2024년 시작된 신한은행 경매도 2025년 10월 취하되어 등기가 말소됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10872 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경주시 양남면 신대리 20-47 · 등기표시 신대리 20-47, 20-66 · 솔숲3길 24 |
| 물건종류 / 이용상태 | 단독주택 + 토지 · 단독주택(펜션) 이용 |
| 토지 | 610㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 성장관리계획구역 · 공시지가 214,200원/㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 및 경량철골구조 · 3층 |
| 소유자 | 안병돈 |
| 감정가 / 최저가 | 987,052,700원 / 338,559,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 550,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 건물 옥상 태양광시설 포함 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸형
말소기준은 2014.10.01 신한은행 근저당권 660,000,000원입니다. 삼성카드·롯데카드·왕궁농업협동조합·신한카드·울산신용보증재단·경북 신용보증재단의 가압류와 국민건강보험공단 압류는 모두 그 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 현재 진행 중인 경매개시결정 역시 말소기준권리 이후입니다.
② 가격 판단 — 3회 유찰은 확인되지만 ‘시세보다 싸다’는 근거가 없다
현재 최저매각가는 338,559,000원으로 감정가 987,052,700원의 34.3% 수준입니다. 다음 유찰 시 시나리오는 236,991,299원(24.01%), 그 다음은 165,893,909원(16.81%)입니다. 하지만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없어, 현재 최저가나 이후 최저가가 실제 시장가보다 낮다고 판단할 근거는 없습니다.
특히 감정평가상 대중교통과 제반 교통사정은 다소 불편한 것으로 평가됐습니다. 주위는 근린생활시설·펜션·농경지·임야가 혼재해 있고, 아파트처럼 동일 단지·동일 평형의 반복 거래로 가격을 검증하기 어려운 유형입니다. 따라서 가격 판단의 핵심은 감정가 대비 할인율보다 개별 부동산의 실제 매매 가능 가격과 펜션 용도의 환금성입니다.
③ 예상배당표 (매각가 338,559,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,539,826원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 660,000,000원 | 333,019,174원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 30,459,218원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 19,379,400원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 왕궁농업협동조합 | 5,687,001원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 12,418,198원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 울산신용보증재단 | 10,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 경북 신용보증재단 | 10,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가를 매각가로 가정하면 집행비용 5,539,826원을 제외한 333,019,174원이 선순위 근저당에 배당되고, 후순위 채권자와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원입니다. 총 채권액 대비 미배당액은 414,924,643원이며 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 단독주택을 펜션으로 이용 중이며, 매각에는 제시외 건물과 옥상 태양광시설이 포함됩니다.
- 주위환경. 경주시 양남면 신대리 ‘어전마을’ 남동측 근거리에 위치하며, 주변은 근린생활시설·펜션·농경지·임야 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근은 가능하지만 대중교통 및 제반 교통사정은 다소 불편한 것으로 평가됐습니다.
- 토지. 610㎡, 지목 대, 완경사·사다리형, 세로한면(가) 도로접면입니다. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 가축사육제한구역이 포함됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 및 경량철골구조의 3층 건물로, 급배수·위생·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 동일 평형이 반복 거래되는 공동주택과 달리 펜션형 단독주택은 개별성이 크며, 이 사건은 이미 3회 유찰된 상태입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세부터 역산. 현재 최저가 338,559,000원이 감정가의 34.3%라는 사실만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 개별 물건의 실제 거래 가능 가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 점유·임대관계 확인. 정리된 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현황조사와 매각물건명세서의 실제 점유 내용을 다시 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·건물뿐 아니라 제시외 건물과 옥상 태양광시설이 함께 매각되는 조건을 기준으로 현황과 가치를 확인해야 합니다.
- 토지·영업용도 확인. 계획관리지역·성장관리계획구역과 가축사육제한구역 포함 여부, 현재 펜션 이용상태를 실제 활용계획과 함께 검토해야 합니다.
- 유찰 시나리오 구분. 4회 유찰 시 236,991,299원, 5회 유찰 시 165,893,909원으로 내려가지만, 유찰 횟수 증가는 가격 매력의 증거가 아니라 시장의 응찰 부진과 동시에 봐야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본과 실제 현장을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “34%까지 내려왔다”보다 중요한 것은 ‘그 가격이 시장가보다 낮은가’
이 사건의 등기상 권리구조는 비교적 선명합니다. 2014년 신한은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤 권리는 매각으로 소멸하며 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 가격 쪽은 단순하지 않습니다. 감정가 987,052,700원에서 3회 유찰돼 최저가가 338,559,000원까지 내려왔지만, 비교 가능한 실거래가 없고 펜션형 단독주택이라는 개별성이 큽니다. 교통사정도 다소 불편한 것으로 평가됐습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 권리 인수보다 시세·환금성 검증입니다. 감정가 대비 할인율은 크게 보이지만, 그 자체만으로 시장 대비 저가라고 결론내릴 수는 없습니다.
