대구지방법원 2025타경10872. 경주시 양남면 신대리의 토지 610㎡와 3층 단독주택을 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 단독주택이지만 실제 이용상태는 펜션이며, 제시외 건물과 옥상 태양광시설까지 일괄매각 대상에 포함됩니다. 감정가는 987,052,700원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 690,937,000원입니다.
등기상 말소기준은 2014년 10월 1일 신한은행 근저당권입니다. 그 이후 설정된 가압류 6건, 국민건강보험공단 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 배당자료상 낙찰자가 떠안는 금액은 0원으로 계산되지만, 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있어 현장 점유자와 사용관계를 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10872 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경주시 양남면 신대리 20-47, 20-66 · 경상북도 경주시 양남면 솔숲3길 24 |
| 물건종류 / 이용상태 | 단독주택 + 토지 · 단독주택(펜션)으로 이용 중 |
| 토지 | 610㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 성장관리계획구역 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 및 경량철골구조 · 3층 · 제시외 건물 및 옥상 태양광시설 포함 |
| 소유자 | 안병돈 (2014.10.01. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 987,052,700원 / 690,937,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 에이치에프에스사삼유동화전문 유한회사(주식회사 신한은행의 승계인) / 550,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2014.10.01. 신한은행 근저당권 660,000,000원입니다. 이후 등기된 삼성카드·롯데카드·왕궁농업협동조합·신한카드·울산신용보증재단·경북신용보증재단의 가압류와 국민건강보험공단 압류, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 ‘임차인 없음’만으로 점유관계까지 확정해서는 안 되며, 현황조사서·전입세대확인서·사업자등록 현황과 현장 운영자를 함께 확인해야 합니다.
② 가격 판단 — 70%라는 숫자만으로는 부족하다
현재 최저매각가는 690,937,000원으로 감정가 987,052,700원의 70% 수준입니다. 감정가보다 296,115,700원 낮아졌지만, 펜션은 일반 주택과 달리 건물 상태, 객실 구성, 영업 가능성, 주변 수요, 접근성에 따라 가치 차이가 큽니다. 실거래 기준 없이 감정가 대비 할인율만 보고 ‘시세보다 저렴하다’고 판단해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 690,937,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,309,370원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 660,000,000원 | 660,000,000원 |
| 2. 근저당 · 이형숙 | 200,000,000원 | 21,627,630원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 | 30,459,218원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 롯데카드 | 19,379,400원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 왕궁농업협동조합 | 5,687,001원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 신한카드 | 12,418,198원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 울산신용보증재단 | 10,000,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 경북신용보증재단 | 10,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 947,943,817원 중 681,627,630원이 배당되고, 266,316,187원이 미배당되는 시뮬레이션입니다. 매수인 인수액과 소유자 잔여금은 모두 0원입니다. 실제 배당은 조세·공과금의 우선순위와 최신 권리관계에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 입지·물건 특성 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 경주시 양남면 신대리 어전마을 남동측 근거리에 위치하며, 주변은 근린생활시설·펜션·농경지·임야 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근은 가능하지만 대중교통 및 제반 교통사정은 다소 불편한 것으로 조사됐습니다.
- 이용상태. 공부상 단독주택이며 실제로는 펜션으로 이용 중입니다.
- 토지. 610㎡의 대지로 완경사·사다리형이며, 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공시지가는 214,200원/㎡입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 및 경량철골구조의 3층 건물로 급배수·위생·난방설비가 갖춰져 있습니다. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 매각 범위. 토지와 건물을 일괄매각하며, 제시외 건물과 옥상 태양광시설도 매각에 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현장 점유 확인. 펜션 운영자, 실제 거주자, 객실 사용관계와 임대차계약 존재 여부를 현장에서 확인하세요.
- 전입·사업자 조사. 전입세대확인서와 사업자등록 현황을 확인해 숨은 점유자와 영업 주체를 대조하세요.
- 이형숙 근저당 원본 대조. 등기에는 2017년 말소로 기재되지만 배당자료에는 일부 배당이 반영돼 있으므로 최신 등기부와 채권계산서를 확인하세요.
- 제시외 건물 확인. 포함되는 제시외 건물의 위치·면적·상태와 사용 가능성을 감정평가서 원본 및 현장에서 확인하세요.
- 태양광시설 확인. 옥상 태양광시설의 소유관계, 작동 상태, 계약 및 수익 귀속 여부를 확인하세요.
- 건물 상태와 보수비. 외벽 드라이비트, 판넬지붕, 내부 인테리어와 급배수·난방설비의 노후 상태를 점검해 보수비를 입찰가에 반영하세요.
- 펜션 환금성. 아파트처럼 표준화된 시세가 없으므로 주변 펜션 매물, 토지가치, 영업수익, 재매각 기간을 별도로 비교하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 최신 법원 공고를 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 소멸형, 투자가치는 현장에서 결정된다
이 물건은 등기 권리만 보면 비교적 정리된 구조입니다. 2014년 신한은행 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류·압류·경매등기는 매각으로 소멸합니다. 현재 예상 인수액도 0원입니다. 그러나 권리가 소멸한다고 곧바로 안전한 투자물건이 되는 것은 아닙니다.
단독주택이 펜션으로 이용 중이고 임대관계는 미상입니다. 주변은 펜션·농경지·임야가 혼재하며 대중교통도 다소 불편합니다. 한 차례 유찰돼 감정가의 70%까지 내려왔지만, 시세와 수익성이 검증되지 않은 상태에서 이를 가격 메리트로 해석해서는 안 됩니다. 권리는 확인 가능하지만, 점유·시설·영업성·환금성은 현장에서 확인해야 하는 물건입니다.