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특수권리·특수조건 1

명세서·등기·현황조사 기반 자동 분류입니다. 오분류가 있을 수 있으니 입찰 전 원문(매각물건명세서·등기부)을 반드시 확인하세요.

판정 대상 아님 · 등기부를 아직 수집하지 못한 사건이라 NPL 판정을 하지 않았습니다. 후보가 아니라는 뜻이 아닙니다.

C 매력지수48 유찰 6회

부동산임의경매

2024타경2950 · 김천지원 · 토지
90.2㎡
낙찰가 유찰 6회 후 낙찰
65,175,000원 6,517만 감정가 531,122,440원
감정가의 12% 2026-07-21 낙찰
최저매각가 62,485,000원 최저가 대비 +4%
낙찰일
07-21 낙찰 완료
김천지원 일괄매각 3개 목록
입찰 보증금
624만원
최저가의 10% · 6,248,500원
감정가 대비
▼ 87.7% 싸게 매수
감정가 5.31억원 · 낙찰가 기준
최근 결과
6 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 6회 유찰로 최저가는 6,248만원까지 하락했지만 도시형생활주택·상업용 이용 물건으로 환금성과 임차인 확인이 핵심입니다.
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매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 6회 유찰 후 다음 기일 대기. 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 도시형생활주택 + 토지

6회 유찰로 가격은 낮아졌지만, 상업용 이용과 환금성을 확인해야 한다 — 김천 평화동 302-29

대구지방법원 2024타경2950 · 경상북도 김천시 평화동 302-29
감정가 531,122,440원 · 최저매각가 62,485,000원(6회 유찰) · 매각기일 2026.07.21 · 임의경매(신한은행)
48점
매력지수 C등급 · 6회 유찰로 가격은 낮지만 상업용 이용·임차보증금 미상·환금성 부담으로 보수적 접근 필요
말소기준 이후 권리는 소멸되고 인수권리는 없으나, 도시형생활주택+토지 및 상업용 이용 상태에서 임차보증금 미상과 저환금 리스크가 있어 종합 C.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 6회 유찰로 최저가는 감정가 대비 크게 낮아졌습니다. 다만 이 물건은 단순 주거 아파트가 아니라 도시형생활주택 + 토지이며 감정평가상 이용 상태는 상업용입니다. 권리는 비교적 단순하지만, 임차보증금 미상·상업용 환금성·제시외 건물 포함 여부 확인이 낙찰 전 핵심입니다.
감정가 / 최저가
531,122,440원 / 62,485,000원
6회 유찰
실질취득
62,485,000원
인수권리 없음
인수 위험
0원
매각물건명세서 해당사항 없음
핵심지표
임차 확인 필요
보증금 미상

대구지방법원 2024타경2950. 김천시 평화동 302-29 소재 도시형생활주택과 토지 물건입니다. 소유자는 이종길이며, 2011년 신한은행 근저당이 설정된 뒤 후순위 가압류와 임의경매가 진행된 구조입니다. 말소기준권리는 2011.12.22 신한은행 근저당권이며 이후 설정된 케이비국민카드 가압류, 김천농업협동조합 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

다만 낮은 최저가만 보고 접근하기에는 주의점이 있습니다. 감정평가상 본건 이용상태는 상업용이며, 현황조사상 임차인이 확인되었으나 전입은 말소기준권리 이후라 대항력은 없습니다. 보증금은 확인되지 않아 명도·점유 관계 확인이 필요합니다.

물건 개요

사건번호대구지방법원 2024타경2950 (임의경매)
소재지경상북도 김천시 평화동 302-29
용도 / 이용상태도시형생활주택 + 토지 · 상업용 이용중
소유자이종길
감정가 / 최저가531,122,440원 / 62,485,000원
신청채권자 / 청구주식회사 신한은행 / 325,000,000원
매각기일2026.07.21

① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸

말소기준권리인 신한은행 근저당권 이후 설정된 권리는 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 인수권리는 해당사항 없음으로 기재되어 있어 매수인이 승계하는 권리는 없습니다. 다만 점유 관계는 별도 확인이 필요합니다.

② 임차인 분석 — 대항력 없음, 보증금 확인 필요

점유자전입일보증금판정
이숙향2020.12.18미상대항력 없음 보증금 확인 필요
⚠️ 임차 확인 포인트 전입일이 2011.12.22 설정된 말소기준권리 이후이므로 대항력은 없습니다. 다만 보증금이 확인되지 않은 상태이므로 실제 점유 종료 및 관리 관계는 현장 확인이 필요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 62,485,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
집행비용-1,524,730원
근저당 · 주식회사신한은행325,000,000원60,960,270원
가압류 · 주식회사 케이비국민카드25,503,828원0원
가압류 · 김천농업협동조합10,183,139원0원
잔여 · 소유자 교부-0원
매각대금 배분
회차별 최저매각가
6회 유찰 후 62,485,000원까지 하락. 낮은 가격과 별도로 환금성 검토 필요.
✅ 권리 관점 말소기준권리 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⛔ 주의 관점 도시형생활주택+토지 물건이며 감정평가상 상업용 이용 상태입니다. 6회 유찰이라는 가격 장점은 있으나, 상가형 수요와 점유 관계, 제시외 건물 포함 사항을 확인한 뒤 입찰 판단이 필요합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

  • 입지. 김천역 남동측 인근에 위치하며 주변은 로변 번화한 상가지대입니다.
  • 교통. 차량 출입 가능하고 버스승강장 및 김천역이 인근에 있어 교통 사정은 편리합니다.
  • 토지. 일반상업지역, 도시지역이며 토지이용상황은 상업용입니다.
  • 건물. 철근콘크리트구조 샌드위치판넬지붕 2층건이며 제시외 건물 포함 조건과 현황 차이를 확인해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

  • 점유 확인. 이숙향 점유가 확인되며 보증금 미상 부분을 현장 및 관련 서류로 확인하세요.
  • 건물 현황. 공부상 구조와 현황 구조 차이가 있으며 제시외 건물 포함 여부를 확인하세요.
  • 환금성. 일반 주거 아파트와 달리 상업용 수요에 따라 매각 속도가 달라질 수 있습니다.
  • 배당. 최저가 기준 신한은행 채권도 일부 미배당이 발생하는 구조입니다.
  • 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 입찰 전 확인하세요.

맺으며 — “권리는 깨끗하지만 물건 성격을 봐야 한다”

이 사건은 후순위 권리가 정리되는 구조라 권리분석 자체는 명확합니다. 그러나 6회 유찰이라는 숫자만으로 매력적인 투자라고 판단하기보다, 도시형생활주택+토지라는 물건 성격과 상업용 이용 상태를 함께 봐야 합니다. 낮은 취득가격은 장점이지만, 실제 수익성과 매각 가능성은 점유 관계와 시장 수요 확인 이후 판단하는 것이 안전합니다.

본 리포트는 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 데이터를 기반으로 작성한 분석 의견입니다. 미납 관리비·당해세·최우선변제 등 일부 항목은 반영되지 않을 수 있습니다. 입찰 전 원본 서류 확인과 전문가 자문을 권합니다. 본 리포트의 내용과 이를 근거로 한 의사결정·입찰 결과에 대해 작성자는 책임을 지지 않습니다.

위치 / 로드뷰

경상북도 김천시 평화동 302-29

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