70,349,000원
대구지방법원 2024타경18054. 대상은 구미한라시그마밸리 제2층 제204호입니다. 사건 용도 표시는 대지이고, 감정평가상 실제 이용상태는 근린생활시설(공실상태)인 단위상가입니다. 현재 소유자는 김미양으로, 2021년 12월 7일 임의경매로 인한 매각으로 소유권을 취득했고, 같은 날 농협은행주식회사 명의의 채권최고액 285,600,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
말소기준 이후에는 2023년 구미시 압류, 2024년 농협은행의 임의경매개시결정, 하나카드 주식회사 가압류가 이어집니다. 이들은 이번 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 2019년 구미시 압류를 포함한 이전 가압류·압류·경매개시결정도 2021년 12월 7일 종전 임의경매 매각 과정에서 말소된 이력이 확인됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경18054 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 1공단로 212, 제2층 제204호 (공단동, 구미한라시그마밸리) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설(공실상태) · 제2층 제204호 단위상가 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 11층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 김미양 (2021.12.07. 임의경매로 인한 매각으로 소유권 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 293,000,000원 / 70,349,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 250,344,706원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 매각조건 | 재매각 · 매수신청보증금 20% |
① 권리 흐름 — 2021년 매각으로 과거 권리가 한 번 정리됐다
핵심은 2021.12.07.입니다. 종전 경매 매각으로 김미양에게 소유권이 넘어오면서 당시 가압류·압류·경매개시결정과 종전 하나은행 근저당권이 말소됐고, 그 직후 농협은행주식회사 근저당권 285,600,000원이 새로 설정됐습니다. 따라서 이번 경매에서는 이 농협은행 근저당권을 기준으로 후순위 권리를 판단합니다.
② 가격 — 감정가 24.01%가 곧 시세 24.01%는 아니다
현재 최저매각가는 70,349,000원으로 감정가 293,000,000원의 24.01% 수준입니다. 숫자만 보면 할인폭이 매우 커 보이지만, 이 물건은 이미 4회 유찰됐고 현재 회차도 재매각입니다.
실거래 시세가 제시되지 않은 상태에서는 감정가와 최저가의 차이만으로 ‘시세보다 저렴하다’고 판단할 수 없습니다. 오히려 공실 근린생활시설이 4회 유찰됐다는 사실 자체가 해당 가격대에서의 수요·환금성·임대수익성을 다시 검토해야 한다는 신호입니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 70,349,000원 | 24.01% | 238,460,232원 |
| 5회 유찰 시 | 49,244,300원 | 16.81% | 259,185,047원 |
| 6회 유찰 시 | 34,471,010원 | 11.76% | 273,692,418원 |
③ 예상배당표 (매각가 70,349,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,666,282원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 285,600,000원 | 68,682,718원 |
| 3. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 21,542,950원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권자 총 청구액 307,142,950원 중 68,682,718원이 배당되고, 미배당액은 238,460,232원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·이용상태 — 공단 배후의 공실 단위상가
- 위치. 구미시 공단동 소재 순천향대학병원 남동측 인근. 주위는 공장·근린생활시설·아파트·병원 등으로 형성되어 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 근린생활시설이며 공실상태입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 토지는 장방형·평지이며 서측 및 북측으로 왕복 4차선 포장도로와 접합니다.
- 규제. 일반공업지역, 재생사업지구(구미국가1단지), 산업시설구역, 가축사육제한구역이며 대로3류(폭 25m~30m)에 접합니다.
- 토지. 지목 공장용지 · 토지면적 9,567.0㎡ · 공시지가 244,000원/㎡ · 공업용 이용상황입니다.
- 설비. 공용 위생·급배수·소방·승강기·에스컬레이터·화재탐지설비가 설치되어 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 재매각 조건. 이번 매각은 재매각이며 매수신청보증금은 20%입니다. 일반적인 회차와 보증금 조건이 다르므로 입찰 준비 단계에서 반드시 반영해야 합니다.
- 4회 유찰의 의미. 감정가 대비 24.01%라는 할인폭보다 왜 4회까지 유찰됐는지부터 확인해야 합니다. 상가의 수요·공실·임대료·매각 사례 점검이 핵심입니다.
- 임대·점유 확인. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현황조사와 현장 점유 상태를 입찰 직전 다시 확인하세요.
- 관리비·공실비용. 공실 단위상가는 관리비와 보유비용이 수익률을 훼손할 수 있으므로 체납 여부와 월 고정비를 확인하세요.
- 용도 적합성. 일반공업지역·산업시설구역 내 근린생활시설이므로 실제 사용 목적과 산업단지 관련 제한·관리규정을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 전에 최종 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘왜 네 번 유찰됐는가’가 더 중요하다
권리구조만 보면 이번 매각에서 명시된 인수권리는 없고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 말소기준은 2021년 12월 7일 농협은행 근저당이며 이후 구미시 압류, 경매개시결정, 하나카드 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 투자 판단의 중심은 권리가 아니라 상품성입니다. 근린생활시설은 현재 공실이고, 이미 4회 유찰됐으며 이번 회차는 재매각입니다. 최저가가 감정가의 24.01%라는 사실만으로 가격 메리트를 단정할 수 없습니다. 권리상 인수는 낮지만, 환금성과 공실 리스크는 높게 봐야 하는 물건입니다. 따라서 결론은 “권리는 검토 가능, 가격은 실수요·임대수익·재매각 원인까지 확인한 뒤 결정”입니다.
