대전지방법원 2025타경51691. 충청남도 태안군 소원면 파도리 23의 토지 및 건물 일괄매각 사건입니다. 현재 소유자는 양형준이고, 말소기준권리는 2022.04.20. 설정된 중소기업은행 근저당권 432,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 국의 근저당권 153,629,000원·795,668,000원, 국의 압류, 영등포구의 압류, 중소기업은행의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차인은 박민재 1명으로 조사됐습니다. 1층 165㎡를 점유하고 보증금은 100,000,000원이며, 전입일은 2024.06.21., 배당요구일은 2025.11.10.입니다. 전입이 말소기준권리인 2022.04.20.보다 늦어 대항력은 없고, 매수인이 보증금을 인수하는 구조도 아닙니다. 따라서 현재 최저가 기준 매수인의 실질취득액은 248,258,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경51691 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 태안군 소원면 파도리 23 · 충청남도 태안군 소원면 구모배길 135 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 일반건축물대장상 제2종근린생활시설 · 현장조사상 단독주택 구조 |
| 소유자 | 양형준 |
| 토지 | 1,370㎡ · 지목 대 · 생산관리지역 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 감정가 / 최저가 | 723,787,360원 / 248,258,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권액 | 379,778,615원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 소유권은 2020.06.18. 양형준에게 이전됐고, 2022.04.20. 중소기업은행 근저당권이 설정됐습니다. 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다. 2022.11.02. 및 2022.11.10. 설정된 국의 근저당권과 2024.03.29. 국의 압류, 2025.09.10. 중소기업은행의 임의경매개시결정, 2026.04.13. 영등포구 압류는 모두 그 뒤 권리입니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박민재 | 1층 165㎡ | 100,000,000원 | 2024.06.21 | 2025.11.10 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
② 가격과 유찰 — 감정가의 34.3%, 그러나 시세 검증은 별개
감정가는 723,787,360원이고 현재 최저매각가는 248,258,000원입니다. 3회 유찰되면서 감정가의 34.3% 수준까지 내려왔습니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 173,780,600원(24.01%), 5회 유찰 시 121,646,419원(16.81%)입니다.
다만 이 사건에는 비교할 동일 실거래가가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율이 크다는 사실만으로 시세보다 싸다고 판단할 수 없습니다. 특히 토지와 건물이 함께 매각되고, 건물의 공부상 용도는 제2종근린생활시설이지만 현장조사에서는 단독주택 구조로 조사됐으며, 일부 토지는 공부상 지목과 현황이 다릅니다. 가격 판단은 이런 현황 차이를 함께 반영해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 248,258,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,275,612원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 432,000,000원 | 243,982,388원 |
| 3. 근저당 · 국 | 153,629,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 국 | 795,668,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 채권 합계는 1,381,297,000원이며, 현재 회차에서 채권자 예상배당은 243,982,388원, 미배당은 1,137,314,612원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 이용상태·토지 — 현황 차이를 반드시 확인
- 주위환경. 충청남도 태안군 소재 통개항 북측 인근으로, 부근은 농경지·농가주택·임야 등이 소재하는 취락지대입니다.
- 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 간선도로가 있어 도로교통 이용상황은 무난한 것으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 2층 제2종근린생활시설이며 사용승인일은 2003.07.01.입니다. 기본 위생·급배수·전기설비가 구비돼 있습니다.
- 용도 차이. 일반건축물대장상 2022.01.13. 단독주택에서 제2종근린생활시설로 용도변경됐으나, 현장조사에서는 단독주택 구조로 조사됐습니다.
- 토지. 1,370㎡, 생산관리지역, 평지·부정형이며 공시지가는 54,500원/㎡입니다. 가축사육제한구역이 포함되고 농업보호구역·준보전산지·농림지역과 접합니다.
- 지목과 현황. 감정요항표는 기호3·4·6 토지가 공부상 전·임야이나 현황 도로 등 상태라고 기재하고 있습니다. 매각물건명세서 비고에는 목록 3·4·5의 지목은 전·임야이나 현황 도로로 이용 중이라고 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명원. 목록 3·4는 농지취득자격증명원 제출 대상이며, 미제출 시 매수보증금이 반환되지 않는 조건을 최우선으로 확인해야 합니다.
- 용도·현황 대조. 공부상 제2종근린생활시설과 현장조사상 단독주택 구조가 일치하지 않으므로 실제 이용상태와 행정상 용도를 확인해야 합니다.
- 토지별 현황 확인. 전·임야로 등재된 일부 토지가 현황 도로 등으로 이용 중이므로 각 목록의 경계·현황을 확인해야 합니다.
- 제시외 물건. 감정평가서상 제시외 건물 및 수목은 매각에 포함됩니다.
- 임차인. 박민재는 대항력이 없고 배당요구를 했습니다. 점유 상태와 인도 절차는 현장에서 재확인해야 합니다.
- 공매 이력. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 있었고 2025.12.29. 공매대행의뢰 해지로 말소됐으므로 진행 경과를 교차 확인할 필요가 있습니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 34.3%지만 비교 실거래 기준이 없으므로, 할인율만 보고 시세보다 저렴하다고 판단하지 않아야 합니다.
맺으며 — “권리보다 물건 확인이 더 중요한 사건”
이 사건의 권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 2022.04.20. 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 근저당·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 조사된 임차인 박민재 역시 전입이 늦어 대항력이 없으며 매수인 인수는 0원입니다.
하지만 현재 최저가가 감정가의 34.3%까지 내려왔다는 숫자만 보고 접근하기에는 확인할 것이 많습니다. 이미 3회 유찰됐고, 목록 3·4에는 농지취득자격증명원 제출 조건이 있으며, 건물은 공부상 제2종근린생활시설과 현장조사상 단독주택 구조 사이에 차이가 있습니다. 일부 토지는 공부상 지목과 현황도 다릅니다. 권리 인수 위험은 낮지만, 입찰 전 물건·용도·농취증·현황 검증이 핵심인 사건입니다.
