대전지방법원 2025타경51691. 태안군 소원면 파도리 23의 토지 및 건물 일괄매각 사건입니다. 토지정보상 면적은 1,370㎡이고, 건물은 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 2층 구조로 2003.07.01 사용승인을 받았습니다. 일반건축물대장상 2022.01.13 단독주택에서 제2종근린생활시설로 용도변경됐지만, 현장조사에서는 단독주택 구조인 것으로 조사됐습니다.
현재 최저매각가는 506,651,000원으로 감정가 723,787,360원의 70%입니다. 매수인이 떠안을 임차보증금이나 등기상 인수권리는 확인되지 않아 실질취득액은 최저가와 같습니다. 다만 비교 가능한 실거래가가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 가격 경쟁력을 확정할 수 없습니다. 특히 농취증, 현황 도로로 이용 중인 토지, 공부상 용도와 실제 구조의 차이가 환금성과 활용 가능성을 좌우합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경51691 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 태안군 소원면 파도리 23 · 충청남도 태안군 소원면 구모배길 135 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 토지 및 건물 일괄매각 |
| 토지 | 면적 1,370㎡ · 지목 대 · 생산관리지역 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 2층 제2종근린생활시설 · 사용승인 2003.07.01 |
| 이용상태 | 공부상 제2종근린생활시설 · 현황조사상 단독주택 구조 |
| 소유자 | 양형준 (2020.06.12 교환, 2020.06.18 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 723,787,360원 / 506,651,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 379,778,615원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 현재 말소기준은 2022년 중소기업은행
말소기준 이후의 국가 근저당, 국세 압류, 경매개시결정과 영등포구 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서에도 매수인이 인수할 권리와 법정지상권은 해당 없음으로 명시되어 있습니다. 2025.04.04 공매공고가 부기됐으나 2025.12.29 공매대행의뢰 해지로 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박민재 | 1층 165㎡ | 2024.06.21 | 100,000,000원 | 신청 · 2025.11.10 | 대항력 없음 | 확정일자 미상 | 해당 없음 |
박민재의 전입일 2024.06.21은 말소기준권리인 중소기업은행 근저당 설정일 2022.04.20보다 늦습니다. 따라서 보증금 100,000,000원은 매수인에게 승계되지 않으며, 배당에서 부족액이 발생하더라도 낙찰자의 인수금으로 전환되지 않습니다. 배당요구는 했지만 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 70%만으로는 부족하다
현재 회차의 최저가는 506,651,000원, 실질취득액도 506,651,000원입니다. 2회 유찰 시 매각가는 354,655,700원, 3회 유찰 시 248,258,989원으로 낮아지지만, 각 회차에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 반면 비교 가능한 실거래가가 확인되지 않아 감정가와 유찰률만으로 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
| 회차 | 감정가 비율 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 506,651,000원 | 0원 | 506,651,000원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 354,655,700원 | 0원 | 354,655,700원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 248,258,989원 | 0원 | 248,258,989원 |
④ 예상배당표 (매각가 506,651,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,466,510원 |
| 을구 1번 근저당 · 국민은행 | 520,000,000원 | 499,184,490원 |
| 을구 2번 근저당 · 오만호 | 260,000,000원 | 0원 |
| 을구 3번 근저당 · 김순희 | 800,000,000원 | 0원 |
| 을구 6번 근저당 · 신규호 | 130,000,000원 | 0원 |
| 을구 7번 근저당 · 김순희 | 800,000,000원 | 0원 |
| 을구 9번 근저당 · 솔로몬상호저축은행 | 650,000,000원 | 0원 |
| 을구 10번 근저당 · 신수투자개발 | 150,000,000원 | 0원 |
| 을구 12번 근저당 · 서산수산업협동조합 | 520,000,000원 | 0원 |
| 을구 13번 근저당 · 김진혁 | 45,000,000원 | 0원 |
| 을구 13번 근저당 · 전성화 | 30,000,000원 | 0원 |
| 을구 16번 근저당 · 중소기업은행 | 432,000,000원 | 0원 |
| 을구 17번 근저당 · 국 | 153,629,000원 | 0원 |
| 을구 18번 근저당 · 국 | 795,668,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 5,286,297,000원, 예상 채권자 배당 499,184,490원, 미배당 4,787,112,510원으로 산정되어 있습니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 집행비용 이후 우선 차감될 수 있습니다.
⑤ 농취증·이용상태 — 권리보다 중요한 절차 위험
- 농지취득자격증명. 목록 3·4는 농지취득자격증명원을 제출해야 하며, 미제출 시 매수보증금이 반환되지 않습니다.
- 공부와 현황 차이. 매각물건명세서 비고에는 목록 3·4·5의 공부상 지목이 전·임야이나 현황은 도로로 이용 중이라고 기재되어 있습니다.
- 감정요항표 확인. 감정요항표는 기호 3·4·6 토지의 공부상 지목과 현황 도로 등의 차이를 기재하고 있어, 각 목록별 지번·면적·농취증 대상 여부를 원문에서 대조해야 합니다.
- 건물 용도. 2022.01.13 단독주택에서 제2종근린생활시설로 용도변경됐지만, 현황은 단독주택 구조로 조사됐습니다. 사용 목적에 따른 건축·영업·주거 적합성을 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물과 수목 중 감정평가서상 ㉠·㉡·㉢·㉣은 매각에 포함됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청남도 태안군 소재 통개항 북측 인근에 위치하며, 주변은 농경지·농가주택·임야가 혼재하는 취락지대입니다.
- 교통. 물건 인근까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 있어 도로교통 이용상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 용도지역. 생산관리지역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다. 일부는 농업보호구역, 준보전산지, 농림지역과 접합니다.
- 토지 형상. 평지의 부정형 토지로 세로한면(가)에 접하며 공시지가는 54,500원/㎡입니다.
- 환금성. 아파트처럼 표준화된 주거상품이 아니라 토지·건물 복합물건입니다. 용도변경 상태, 농취증, 현황 도로 부분과 생산관리지역 규제가 매수층을 제한할 수 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았지만, 공부상 용도와 실제 구조의 차이는 별도로 검토해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 농취증 사전 확인. 목록 3·4의 농지취득자격증명 발급 가능 여부와 제출기한을 관할 행정기관에 확인하세요.
- 목록별 현황 대조. 매각물건명세서와 감정요항표가 현황 도로 대상 목록을 다르게 기재하고 있으므로 토지대장·지적도·현황측량으로 각 필지를 대조하세요.
- 건물 용도 적합성. 제2종근린생활시설로의 용도변경 내용과 실제 단독주택 구조가 예정한 사용 목적에 맞는지 건축물대장과 관할 부서에서 확인하세요.
- 임차인 명도. 박민재는 대항력이 없지만 1층 165㎡를 점유하고 있으므로 배당·인도명령·퇴거 협의 일정을 고려하세요.
- 조세채권 확인. 국세·지방세 압류와 국가 명의 근저당이 있으므로 당해세와 법정기일을 확인하세요.
- 공매 상태 확인. 공매공고는 말소됐지만 공매대행의뢰 해지와 현재 경매 진행 상태를 원문으로 재확인하세요.
- 가격 검증. 실거래 비교 없이 감정가 70%만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 토지별 가치와 건물 활용 비용을 나누어 산정하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·농지 관련 서류를 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 농취증과 활용 가능성이 중요하다
이 물건은 실제 임차인 1명의 전입일이 말소기준권리보다 늦고, 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 권리 인수만 놓고 보면 비교적 명확합니다.
하지만 입찰 판단의 중심은 권리보다 절차와 이용상태에 있습니다. 목록 3·4의 농지취득자격증명을 제출하지 못하면 매수보증금을 돌려받지 못하며, 토지 일부는 공부상 전·임야와 달리 현황 도로로 이용 중입니다. 건물도 공부상 제2종근린생활시설이지만 실제 구조는 단독주택으로 조사됐습니다. 비교 가능한 실거래가도 없어 최저가 506,651,000원이 저렴하다고 단정할 수 없습니다.
권리 인수는 합격, 행정절차·활용성·가격은 보류. 농취증 발급과 목록별 토지 현황, 건물의 적법한 사용 가능성을 확인한 뒤에만 응찰가를 정해야 하는 물건입니다.