대전지방법원 2025타경51713. 당진시 면천면 성상리 채원빌 제1동 6층 601호, 전용 66.16㎡ 집합건물입니다. 사건상 용도는 근린시설로 분류되어 있지만 감정평가상 현재 이용상태는 방·주방·거실 등을 갖춘 다세대주택입니다. 건물은 2017년 11월 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 6층 건물이고, 본건은 최상층인 6층에 위치합니다.

권리관계는 비교적 단순합니다. 2018년 설정된 근저당권은 2021년 8월 말소 기재가 있고, 같은 날 소유권이 안계준 씨에게 거래가 1억1,000만원으로 이전되면서 서울경기양돈축산업협동조합의 채권최고액 8,400만원 근저당권이 새로 설정됐습니다. 이후 임의경매개시결정과 당진시 압류가 기입됐으며, 매각물건명세서상 별도 인수권리와 법정지상권은 해당 없음입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수권리는 없지만 점유 확인은 필요

현재 등기상 핵심 담보권은 2021.08.17. 설정된 서울경기양돈축산업협동조합 근저당권입니다. 그 이후의 임의경매개시결정과 당진시 압류는 매각으로 소멸하는 구조이며, 명시된 매수인 인수권리와 법정지상권은 없습니다. 따라서 예상 실질취득액은 낙찰가와 동일한 73,500,000원이고, 권리 인수액은 0원입니다.

② 가격 비교 — 확인 거래보다 낮지만 시세 자료가 오래됐다

채원빌 전용 66.16㎡의 확인 실거래는 총 3건입니다. 전체 평균은 112,666,666원이지만, 가격 판단에서는 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 확인된 최신 거래와 최근 거래 평균 110,000,000원을 우선해서 보는 것이 타당합니다.

최저가 73,500,000원은 최신 거래가와 최근 거래 평균 110,000,000원의 66.8%입니다. 인수액이 없으므로 실질취득액도 73,500,000원으로 같아, 확인된 거래가격과 비교하면 가격상 여유가 있습니다. 다만 최신 거래시점이 2023년 5월이고 최근 구간의 가격 추세가 -3.5%로 하락했다는 점을 반영해야 합니다. 오래된 실거래만으로 현재 시세를 1억1,000만원이라고 단정할 수는 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 73,500,000원 가정)

현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 금액이 신청채권자에게 배당되며 신청채권액도 전액 충족되지 않습니다. 미배당 채권은 채무자 측에 남는 채무일 뿐 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 면천초등학교 남측 인근의 기존 주택지대로, 다가구·다세대주택과 근린생활시설, 점포 등이 함께 소재합니다. 전반적인 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 간선도로가 있어 교통사정은 보통입니다.
• 건물. 2017.11.03. 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 6층 건물입니다. 기본 위생·급배수, 난방시설과 승강기 설비가 구비돼 있습니다.
• 토지·도로. 성상리 993·994 두 필지, 토지면적 387㎡의 평탄한 사다리형 토지이며 남측 약 5m 포장도로에 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역에 포함 또는 저촉됩니다. 성상리 993은 중학교 저촉 사항도 있습니다.
• 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 다만 사건상 용도인 근린시설과 감정상 이용상태인 다세대주택을 건축물대장·현황과 함께 대조할 필요가 있습니다.
• 환금성. 총 16세대이고 동일 면적 실거래는 3건에 불과합니다. 최신 거래 이후의 시장가격을 보여주는 표본이 없어 단기간 재매각을 전제로 한 입찰은 보수적으로 판단해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 현장 점유 확인. 신고된 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 전입세대열람, 점유자 면담, 사업자등록 현황과 우편물·출입 흔적을 확인하세요.
• 용도 확인. 사건상 근린시설 분류와 감정상 다세대주택 이용상태를 건축물대장, 집합건축물대장 전유부와 현장에서 대조하세요.
• 현재 시세 확인. 최신 실거래가 2023.05에 그칩니다. 인근 중개업소의 현재 매도호가, 실제 계약 가능가격과 동일 면적 임대수요를 확인해야 합니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래 구간은 이전 거래보다 -3.5% 낮습니다. 오래된 전체 평균 112,666,666원을 응찰가 산정의 중심값으로 사용하지 마세요.
• 대출 가능액 점검. 소규모 다세대와 근린시설 분류는 금융기관별 담보평가와 대출비율이 달라질 수 있으므로 입찰 전에 취급 가능 여부를 확인하세요.
• 명도·체납 비용. 점유자가 확인되면 인도명령과 이사 협의 비용을 반영하고, 공용부분 관리비·수선비 체납 여부도 관리주체에 확인하세요.
• 배당 원본 대조. 당진시 압류 관련 당해세와 실제 배당요구 채권, 집행비용은 배당표와 교부청구 내역에서 다시 확인하세요.
• 매각 진행 확인. 매각기일 2026.07.21의 실제 진행·변경·매각 결과는 법원 원문을 확인한 뒤 판단하세요.

맺으며 — “권리는 합격, 환금성은 확인”

이 물건은 명시된 인수권리와 법정지상권이 없고 예상 인수액도 0원이라 권리구조 자체는 비교적 깔끔합니다. 최저가 73,500,000원은 확인된 최신 거래가 110,000,000원의 66.8%로, 인수액을 더한 실질취득 기준으로도 가격 차이가 분명합니다.

그러나 최신 거래가 2023년 5월에 그치고 최근 거래 추세가 -3.5%이며, 총 16세대의 소규모 다세대라는 점은 가격 가점을 제한합니다. 사건상 근린시설 분류와 감정상 다세대주택 이용상태, 임대관계 미상도 현장에서 확인해야 합니다. 결론은 권리상 접근 가능하고 가격도 검토할 만하지만, 현재 시세·점유·용도·대출 가능성을 확인한 뒤에만 응찰할 B등급 물건입니다.