66,500,000원
대전지방법원 서산지원 2025타경51735. 서산시 석남동 센스아트빌C동 전용 69.2㎡, 5층 건물 중 2층 201호 다세대주택입니다. 소유자 이창수 씨는 2011.03.03. 거래가 132,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 등기 이력에는 같은 날 설정된 안산중앙새마을금고 근저당권 106,600,000원이 있으나, 이 근저당권은 2013.06.10. 해지로 말소됐습니다. 2013년 설정된 이도림 씨 전세권 100,000,000원 역시 2020.03.24. 해지로 말소됐습니다.
현재 권리분석의 중심은 과거 근저당이나 전세권이 아니라, 2020년 임대차를 원인으로 2024.04.26. 등기된 한국토지주택공사의 주택임차권 90,000,000원입니다. 명세서에는 이 임차권이 매수인에게 대항할 수 있다고 기재돼 있지만, 신청채권자인 임차권반환채권 승계인이 2025.11.03. 말소동의서를 제출했습니다. 그 동의가 매각조건에 반영되고 실제 말소까지 이행된다면 낙찰자의 인수금은 실질 0원*입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 서산지원 2025타경51735 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 서산시 석남동 113-10 2층 201호 도로명: 충청남도 서산시 석남4로 6-10 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 69.2㎡ · 철근콘크리트조 5층 중 2층 |
| 건물 / 세대 | 센스아트빌C동 · 8세대 · 2010.11.17. 사용승인 |
| 소유자 | 이창수 (2011.03.03. 거래가 132,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 95,000,000원 / 66,500,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험주식회사 / 94,849,093원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 과거 담보는 말소, 핵심은 9천만원 임차권
2011년 근저당권은 2013년에 이미 말소됐고, 2013년 전세권도 2020년에 말소됐습니다. 따라서 이들 과거 권리를 현재 낙찰자가 인수하는 구조는 아닙니다. 한국토지주택공사의 임차권은 임대차계약일 2020.02.03., 확정일자 2020.02.04., 전입일자 2020.03.30., 점유개시일자 2020.03.31.을 기초로 2024.04.26. 등기됐습니다.
② 임차권·승계 신고 — 실제 임차인 0명
신고 주체인 한국토지주택공사는 실제 거주 임차인이 아니라 보증금 반환채권과 관련된 보증기관·승계 신고로 분류됩니다. 따라서 보증금 90,000,000원을 별도의 실제 임차인 보증금과 중복 합산해서는 안 됩니다. 확인된 실제 임차인은 0명이며, 승계·보증기관 신고 1건이 존재합니다.
| 신고 주체 | 보증금 | 임대차 기준일 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 보증기관 신고 | 90,000,000원 | 계약 2020.02.03. 확정 2020.02.04. 전입 2020.03.30. 점유 2020.03.31. | 명세서상 대항 가능 | 확정일자·배당요구 있음 배당순위·금액 확인 필요 | 말소동의 실질 0원* |
* 실질 0원은 2025.11.03. 말소동의서가 최종 매각조건에 반영되고 임차권등기 말소가 정상적으로 이행된다는 전제입니다. 이 동의는 한국토지주택공사의 임차권에만 적용됩니다. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로, 별도 현장 점유자가 있는지는 입찰 전에 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 실질취득 6,650만원은 최근 평균의 81.6%
센스아트빌C동 동일면적 전용 69.2㎡의 최근 12개월 실거래는 총 4건입니다. 전체 평균과 최근 12개월 평균은 모두 81,500,000원이며, 최신 거래는 2026년 1월 88,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 69.2㎡ | 5 | 88,000,000원 |
| 2025.12 | 69.2㎡ | 5 | 88,000,000원 |
| 2025.11 | 69.2㎡ | 5 | 55,000,000원 |
| 2025.08 | 69.2㎡ | 3 | 95,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 69.2㎡ | 4건 | 81,500,000원 |
현재 최저가이자 말소동의 전제 실질취득액인 66,500,000원은 최근 12개월 평균 81,500,000원보다 15,000,000원 낮고, 평균의 81.6%입니다. 최신 거래 88,000,000원과 비교하면 21,500,000원 낮은 금액입니다. 최저가만 놓고 보면 가격 여유가 있지만, 4건의 거래가 55,000,000원부터 95,000,000원까지 크게 벌어져 있어 개별 호수 상태에 따른 가격 차이를 반드시 감안해야 합니다.
④ 배당 시뮬레이션 (매각가 66,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 시뮬레이션 배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,597,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 안산중앙새마을금고 | 106,600,000원 | 64,903,000원 |
| 갑구 3번 가압류 · 현대캐피탈 | 11,047,150원 | 0원 |
| 갑구 4번 경매개시결정 · 안산중앙새마을금고 | 94,849,093원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 국민은행 | 7,064,964원 | 0원 |
| 을구 2번 전세권 · 이도림 | 100,000,000원 | 0원 |
| 갑구 9번 가압류 · 와이케이대부 | 5,397,514원 | 0원 |
| 갑구 10번 가압류 · 한빛자산관리대부 | 3,017,779원 | 0원 |
| 갑구 15번 경매개시결정 · 서울보증보험 | 94,849,093원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
시뮬레이션상 집행비용 1,597,000원을 제외한 64,903,000원이 선순위 항목에 배당되고, 총 미배당액은 357,922,593원입니다. 다만 등기부에는 2011년 근저당권과 2013년 전세권의 말소 이력이 있으므로, 실제 배당은 최신 채권신고·말소 여부·조세채권·배당요구를 반영한 법원 배당표로 확인해야 합니다. 말소동의서가 유효하면 매수인 인수는 실질 0원*입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 2층 201호로, 현재 다세대주택으로 이용 중입니다. 외벽은 타일 등, 내부는 벽지 및 일부 타일, 창호는 샷시창호입니다.
- 주위환경. 센스빌아파트 서측 인근으로 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 서측으로 폭 약 8m 포장도로에 접합니다.
- 토지. 448㎡의 평지·세로장방형 토지로 다세대주택 건부지이며, 공시지가는 501,400원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 소로2류에 접하고, 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 하자 여부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 8세대 소규모 다세대주택으로 동일면적 거래는 확인되지만, 최근 거래가격이 55,000,000원부터 95,000,000원까지 넓게 분포합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의서 원문 확인. 2025.11.03. 말소동의서의 제출자, 대상 임차권, 무조건 말소 여부, 매각조건 반영 문구를 확인하세요.
- 최신 매각물건명세서 확인. “매수인에게 대항할 수 있는 임차권”과 “말소동의서 제출”이 최종 명세서에 어떤 조건으로 기재됐는지 확인해야 합니다.
- 등기 말소 이력 확인. 2011년 근저당권의 2013.06.10. 말소와 2013년 전세권의 2020.03.24. 말소가 최신 등기부에도 동일하게 반영돼 있는지 대조하세요.
- 현장 점유 조사. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 보증기관 신고와 별개로 실제 점유자, 전입세대, 열쇠 인도 가능 여부를 확인하세요.
- 실내 상태 확인. 거래 표본이 55,000,000원부터 95,000,000원까지 벌어져 있으므로 수리비와 내부 상태가 낙찰가 메리트를 크게 바꿀 수 있습니다.
- 관리비·조세 확인. 미납 관리비 중 공용부분, 당해세, 최우선변제 가능액은 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·문건접수내역·실거래 원본을 직접 확인한 뒤 입찰가를 결정하세요.
맺으며 — “가격은 괜찮지만, 동의서 확인이 먼저다”
이 물건의 겉모습만 보면 임차보증금 90,000,000원이 최저가 66,500,000원보다 커서, 낙찰가를 낮춰도 실질취득이 90,000,000원으로 고정되는 전형적인 대항력 인수형처럼 보입니다. 그러나 임차권반환채권 승계인이 말소동의서를 제출하면서 결론이 달라졌습니다. 동의서가 유효하게 반영되고 실제 말소가 이행된다면 인수는 실질 0원*, 실질취득은 66,500,000원입니다.
이 금액은 최근 12개월 실거래 평균 81,500,000원의 81.6%이고 최신 거래 88,000,000원보다도 낮아 가격상 여유가 있습니다. 다만 8세대 소규모 다세대이고 거래 편차가 크며, 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 따라서 이 사건은 말소동의서가 확인되면 가격 메리트가 생기고, 확인되지 않으면 실질취득 90,000,000원으로 바뀌는 물건입니다. 권리서류 확인이 입찰가 계산보다 먼저입니다.