대구지방법원 2025타경351. 김천시 감문면 광덕리 1188의 단독주택 + 토지 일괄매각 사건입니다. 토지는 1,911㎡이고 현재 단독주택으로 이용 중이며, 일반철골구조 판넬트라스 위 아스팔트싱글지붕 2층 건물입니다. 제시외 건물과 태양광시설도 일괄매각에 포함됩니다. 권리의 기준점은 2019.12.31. 대구대서신용협동조합 근저당이고, 그 뒤 설정된 박재국의 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
현재 최저매각가는 206,516,000원으로 감정가 602,088,050원에서 세 차례 유찰된 수준입니다. 그러나 이 사건은 동일 평형 아파트처럼 표준화된 실거래 평균으로 가격을 곧바로 비교할 수 있는 유형이 아닙니다. 따라서 “감정가의 34%니까 싸다”라는 결론은 금물이고, 건물 상태·토지 활용성·입지와 실제 매수 수요를 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경351 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 김천시 감문면 광덕리 1188 · 경상북도 김천시 감문면 삼원로 205-13 |
| 용도 | 단독주택 + 토지 · 단독주택으로 이용중 |
| 토지 | 1,911㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 일반철골구조 판넬트라스 위 아스팔트싱글지붕 2층 · 위생·급배수·난방설비 |
| 소유자 | 김명옥 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 602,088,050원 / 206,516,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 91,066,586원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 및 태양광시설 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2019.12.31. 을구 1번 대구대서신용협동조합 근저당입니다. 이후 2025.02.19. 박재국 가압류 270,000,000원과 2025.06.11. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
② 점유·임차관계 — 박재국 1명, 대항력 없음
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박재국 | 미상 | 2025.05.01 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 점유자로 조사된 사람은 박재국 1명입니다. 전입일 2025.05.01.은 말소기준권리인 2019.12.31. 근저당보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 따라서 보증금이 확인되지 않았더라도 이 자료 기준으로 매수인이 보증금을 인수하는 구조는 아닙니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 없어 중복 임차인으로 볼 사정은 없습니다.
③ 가격 — 3회 유찰, 그러나 ‘감정가 34% = 시세 할인’은 아니다
감정가는 602,088,050원, 현재 최저매각가는 206,516,000원입니다. 현재 회차는 3회 유찰 상태로 감정가의 34% 수준입니다. 다음 회차 시나리오는 4회 유찰 시 144,561,200원(감정가 24%), 5회 유찰 시 101,192,840원(감정가 17%)으로 제시돼 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 206,516,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,691,224원 |
| 1. 근저당 · 대구대서신용협동조합 | 218,400,000원 | 202,824,776원 |
| 2. 가압류 · 박재국 | 270,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 경정 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 206,516,000원 가정 시 채권 총액 488,400,000원 중 202,824,776원이 배당되고, 미배당액은 285,575,224원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 매각가의 약 1.8% 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 김천시 감문면 광덕리 ‘가척마을’ 남서측 근거리에 위치하며, 주변은 단독주택·농경지·임야 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며 대중교통시설 이용을 포함한 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 현재 단독주택으로 이용 중이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 1,911㎡, 지목 대, 완경사·부정형, 세로한면(가) 접면입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 가축사육제한구역과 성장관리계획구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 23,600원/㎡입니다.
- 건물. 일반철골구조 판넬트라스 위 아스팔트싱글지붕 2층으로, 외벽은 외장목재·우드사이딩·시멘트사이딩 등, 내부는 목재·벽지·타일 등으로 마감돼 있습니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 특이사항. 위반건축물 사항은 없으며, 제시외 건물과 태양광시설이 일괄매각에 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 근저당 변경등기 확인. 2019.12.31. 채권최고액 218,400,000원에서 2020.07.17. 288,000,000원으로 변경된 내역을 원본 등기부에서 확인하세요.
- 박재국 점유관계 확인. 전입은 후순위라 대항력은 없지만, 가압류 채권자와 같은 이름이므로 실제 임대차인지 관계인 점유인지 확인하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·주택 외 제시외 건물과 태양광시설의 위치, 소유관계, 작동상태와 관리상태를 확인하세요.
- 3회 유찰 원인 확인. 감정가 대비 34%라는 숫자보다 현장 상태·접근성·토지 활용도·향후 매각 가능성을 우선 점검하세요.
- 토지 규제 확인. 계획관리지역·가축사육제한구역·성장관리계획구역에 따른 실제 이용 가능 범위를 확인하세요.
- 배당표 원본 대조. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고, 근저당 변경액과 계산 기준도 대조가 필요합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격 판단은 현장이 결정한다
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2019.12.31. 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 박재국의 전입도 2025.05.01.로 말소기준보다 늦어 대항력은 없으며, 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
반대로 가격은 단순하지 않습니다. 감정가 602,088,050원에서 세 차례 유찰돼 206,516,000원까지 내려왔지만, 단독주택과 1,911㎡ 토지·제시외 건물·태양광시설을 함께 사는 물건인 만큼 낮은 유찰률만으로 싸다고 단정해서는 안 됩니다. 권리보다 현장 상태와 환금성 확인이 더 중요한 사건입니다.
