대구지방법원 2025타경10953. 김천1일반산업단지(2단계) 안의 토지와 공장·사무실 건물에 관한 경매입니다. 소유자는 주식회사다솔이고, 등기상 핵심은 2021.04.02. 설정된 주식회사우리은행 채권최고액 4,920,000,000원 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이므로 뒤에 설정된 윤필숙·김정환 근저당, 경북 신용보증재단·신용보증기금·하재현 가압류, 국 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 주택형 경매처럼 “후순위 권리만 지우면 끝”이라고 보기에는 확인할 항목이 하나 더 있습니다. 현황조사상 주식회사 디에스에너지가 661.16㎡를 점유하고 있고, 전입일은 2020.12.14.로 말소기준권리보다 앞섭니다. 제공된 배당계산에서는 우선변제권 없이 보증금 2,000원 전액을 매수인이 인수하는 것으로 반영되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10953 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 김천시 어모면 남산리 1992 · 산업단지5로 75 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 1,2층 사무실 등 · 공장 · 공장 |
| 소유자 | 주식회사다솔 |
| 토지 | 공장용지 · 16,124㎡ · 일반공업지역 · 평지 · 가로장방 · 중로각지 |
| 감정가 / 최저가 | 6,223,206,040원 / 4,356,244,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구액 | 4,482,915,449원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2021.04.02. 우리은행 근저당
말소기준 뒤에 설정된 권리들은 매각으로 소멸합니다. 특히 을구 2번 윤필숙 근저당 422,000,000원, 을구 3번 김정환 근저당 550,000,000원, 경북 신용보증재단 가압류 27,916,686원, 신용보증기금 가압류 99,000,000원, 하재현 가압류 300,000,000원·430,000,000원과 국 압류가 후순위입니다. 을구 3번 근저당에 대한 신용보증기금의 가처분 역시 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
임차인 현황 — 대항력 있는 점유자 1곳
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 주식회사 디에스에너지 | 661.16㎡ · 사용 미상 | 2020.12.14 | 2,000원 | 대항력 有 우선변제 無 승계 없음 |
② 가격 구조 — 1회 유찰, 현재 최저가는 감정가 70%
감정가 6,223,206,040원에서 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 4,356,244,000원입니다. 대항력 임차인 인수액 2,000원을 더한 실질취득 기준은 4,356,246,000원입니다.
다만 동일·유사 공장 및 토지의 실거래 비교값은 확인되지 않아, “감정가의 70%니까 싸다”는 판단은 금물입니다. 이 물건은 공장용지 16,124㎡와 공장·사무실이 결합된 산업용 자산이고, 실제 가치는 토지·건물 상태뿐 아니라 매각에서 제외되는 설비와 생산시설의 범위에 따라 체감가치가 크게 달라질 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 4,356,244,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 45,962,440원 |
| 인수 · 주식회사 디에스에너지 보증금 | 2,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 4,920,000,000원 | 4,310,281,560원 |
| 3. 근저당 · 윤필숙 | 422,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 김정환 | 550,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 경북 신용보증재단 | 27,916,686원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 신용보증기금 | 99,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 하재현 | 300,000,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 하재현 | 430,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 청구 합계 6,748,916,686원 중 예상배당은 4,310,281,560원이고, 미배당은 2,438,635,126원입니다. 임차인 보증금 2,000원은 배당이 아니라 매수인 인수로 계산되어 실질취득액에 별도로 더해집니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김천1일반산업단지(2단계) 내에 위치하고, 주위는 각종 규모의 공장과 공업용 나지로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 용이하고 김천 시가지 인근 산업단지로서 제반 교통사정은 대체로 보통입니다.
- 토지. 공장용지 16,124㎡, 일반공업지역, 평지·가로장방, 중로각지이며 공시지가는 114,500원/㎡입니다.
- 도로·계획. 대로3류(폭 25~30m)와 중로1류(폭 20~25m)에 접하고, 지구단위계획구역·일반산업단지에 속합니다.
- 건물. 기호(2)는 1·2층 사무실 등, 기호(3)·기호(4)는 공장으로 이용되고 있습니다.
- 구조 확인. 매각물건명세서 비고에는 목록3·4의 공부상 지붕 구조와 실제 지붕 구조가 다르게 기재되어 있으므로 현황을 직접 확인할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 대조. 주식회사 디에스에너지의 2020.12.14. 전입, 661.16㎡ 점유, 보증금 2,000원과 실제 임대차관계를 확인하세요.
- 실질취득액 기준. 현재 최저가 4,356,244,000원에 인수 2,000원을 더한 4,356,246,000원을 기본 취득가격으로 보세요.
- 매각제외 확인. 수변전설비, 천정주행크레인 등 기계기구, 컨테이너박스 3개동은 매각에서 제외됩니다.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물이 일괄매각되지만 제외 설비가 있으므로 현장 이용가치와 감정가 구성의 대응관계를 확인하세요.
- 구조 차이 확인. 목록3·4는 공부상 일반철골구조 철근콘크리트지붕, 실제 일반철골구조 판넬지붕으로 기재되어 있습니다.
- 시세 검증. 감정가 6,223,206,040원 대비 70%라는 숫자만 보지 말고 김천 산업단지 내 유사 공장·토지 거래를 별도로 대조한 뒤 응찰가를 정하세요.
맺으며 — “70% 할인”보다 임차인·매각범위가 먼저다
이 사건의 등기 권리구조는 비교적 명확합니다. 2021.04.02. 우리은행 근저당이 말소기준이고 후순위 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 현황조사상 주식회사 디에스에너지는 말소기준보다 앞서 전입한 대항력 임차인으로, 배당계산상 보증금 2,000원이 매수인에게 남습니다.
가격은 감정가 6,223,206,040원에서 한 차례 유찰되어 최저가 4,356,244,000원, 실질취득 4,356,246,000원까지 내려왔지만, 실거래 시세 근거가 없어 이 가격을 곧바로 저렴하다고 평가할 수는 없습니다. 특히 공장 경매에서는 매각에서 제외되는 수변전설비·천정주행크레인 등 기계기구와 컨테이너박스 3개동, 그리고 목록3·4의 실제 구조를 직접 확인해야 합니다. 권리는 후순위 소멸 구조, 임차인 인수는 2,000원, 승부처는 산업용 자산의 실제 사용가치와 매각범위입니다.
