의정부지방법원 2025타경405. 의정부 고산동 한강듀클래스의정부고산 씨동 7층 702호로, 감정평가상 이용상태는 지식산업센터(공장, 업무용 등)입니다. 등기 흐름의 핵심은 2022.09.14 설정된 주식회사국민은행 근저당권 231,600,000원입니다. 이 권리가 말소기준권리이고, 이후의 임의경매개시결정과 의정부시 압류는 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시나리오상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
권리분석에서 한 번 더 봐야 할 쟁점은 점유자와 유치권입니다. 조사된 점유자는 김영복, 주식회사 의정 대표자 김성국, 주식회사 휴정 대표자 김상중, 한진우입니다. 이들의 전입일은 모두 2022.09.14 말소기준권리보다 뒤여서 대항력은 없습니다. 한진우는 2025.05.07 공사대금 20,000,000원을 이유로 유치권을 신고했고, 안대희가 2025.08.19 유치권양수에 따른 권리변경신고서를 제출했지만, 2026.01.08 신청채권자가 서울북부지법 2025가단106494 유치권 부존재확인 확정판결정본을 제출했습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경405 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 고산동 996-2 한강듀클래스의정부고산 씨동 7층702호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 지식산업센터(공장, 업무용 등) · 10층 건물 중 7층 |
| 소유자 | 주식회사수정산업개발 |
| 감정가 / 최저가 | 254,000,000원 / 60,985,000원 (4회 유찰 · 감정가 24%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 203,180,168원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
최초 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐고, 2022.09.14 주식회사수정산업개발로 소유권이 이전된 뒤 같은 날 주식회사국민은행 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 2025.02.06 임의경매개시결정과 2025.03.14 의정부시 압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 2024.06.10 의정부시 압류는 2024.07.23 해제로 이미 말소됐습니다.
② 점유자 분석 — 4명 모두 말소기준 이후
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김영복 | 목적물 일부 | 2025.02.12 | 1,000,000원 | 100,000원 | 대항력 없음 우선변제 미확인 · 승계 없음 |
| 주식회사 의정 대표자 김성국 | 목적물 전부 | 2023.10.19 | 미상 | 200,000원 | 대항력 없음 보증금 확인 필요 · 승계 없음 |
| 주식회사 휴정 대표자 김상중 | 목적물 전부 | 2024.12.16 | 2,000,000원 | 200,000원 | 대항력 없음 우선변제 미확인 · 승계 없음 |
| 한진우 | 목적물 전부 | 2025.02.10 | 1,000,000원 | 100,000원 | 대항력 없음 우선변제 미확인 · 승계 없음 |
③ 유치권 — 신고는 있었지만 부존재 확정판결정본 제출
한진우는 2025.05.07 공사대금 20,000,000원을 피담보채권으로 유치권을 신고했고, 2025.08.19 안대희가 한진우로부터 유치권을 양수했다며 권리변경신고서를 제출했습니다. 그러나 2026.01.08 신청채권자가 한진우의 20,000,000원 채권을 피담보채권으로 하는 유치권이 존재하지 않는다는 확정판결정본을 제출했습니다.
④ 가격 판단 — 4회 유찰됐지만 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
감정가는 254,000,000원, 현재 최저매각가는 60,985,000원으로 4회 유찰·감정가 24% 수준입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 내려왔지만, 이 물건은 감정평가상 지식산업센터(공장, 업무용 등)이고 실제 실거래 시세 자료가 없으므로 최저가가 시세보다 낮다고 단정할 수 없습니다.
오히려 4회 연속 유찰이라는 사실은 감정가와 실제 시장의 수요 사이에 차이가 있거나, 점유·유치권 이력, 지식산업센터의 환금성 등 여러 요인이 응찰을 제한했을 가능성을 보여주는 시장 신호로 봐야 합니다. 감정가 대비 할인율만으로 가격 가점을 주기보다 주변 지식산업센터의 실제 매매가와 임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 60,985,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,497,730원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 231,600,000원 | 59,487,270원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당권 채권최고액 231,600,000원 가운데 59,487,270원만 배당되고 172,112,730원이 미배당으로 남습니다. 배당자료상 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 의정부시 산곡동 고산초등학교 북서측 인근으로, 주위에는 지식산업센터(공장), 일반상업지역 내 근린생활시설 및 아파트단지가 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 전반적인 대중교통 사정은 보통인 편입니다.
- 건물. 프리케스트콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물의 7층 702호이며 사용승인일은 2022.08.12입니다. 위생·급배수·승강기·소화전·냉난방·주차장시설을 갖추고 있습니다.
- 도로. 본건 동측으로 노폭 약 25m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역(고산)·공공주택지구(고산지구)·과밀억제권역이며 공시지가는 1,858,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다. 현장조사시 특이사항은 없었으나 내부구조와 이용상태는 경매 진행시 재확인이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 유치권 판결 원본 대조. 서울북부지법 2025가단106494 유치권 부존재확인 확정판결정본과 매각물건명세서의 최종 기재를 직접 확인해야 합니다.
- 실제 점유 상태 확인. 김영복, 주식회사 의정 대표자 김성국, 주식회사 휴정 대표자 김상중, 한진우의 현재 점유 여부와 인도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 보증금 미상 점유자 확인. 주식회사 의정 대표자 김성국은 보증금이 미상입니다. 대항력은 없지만 실제 계약조건과 점유관계 확인은 필요합니다.
- 시세 직접 조사. 감정가 대비 24%라는 비율만 보지 말고 인근 지식산업센터의 실제 매매가·임대료와 공실 수준을 확인해야 합니다.
- 용도·업종 적합성. 감정평가상 지식산업센터(공장, 업무용 등)로 이용되고 있으므로 실제 입주 가능 업종과 향후 매도수요를 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 최신 사건기록을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리됐지만, 4회 유찰의 이유를 확인해야 한다
이 물건의 권리구조만 보면 생각보다 단순합니다. 2022.09.14 주식회사국민은행 근저당권이 말소기준이고, 조사된 점유자 4명은 모두 그 이후 전입해 대항력이 없습니다. 후순위 경매개시결정과 압류도 소멸하며, 배당자료상 매수인 인수액은 0원입니다. 가장 눈에 띄는 한진우의 20,000,000원 유치권 신고 역시 부존재확인 확정판결정본이 제출돼 있습니다.
그러나 가격 판단은 별개의 문제입니다. 감정가 254,000,000원에서 4회 유찰돼 60,985,000원, 감정가의 24%까지 내려왔지만 지식산업센터는 주거용 부동산과 수요층이 다르고 실거래 시세 근거도 확인되지 않았습니다. 따라서 이 사건은 권리상 인수 위험은 낮지만, 가격·환금성은 보수적으로 봐야 하는 물건입니다. 핵심은 “얼마나 싸게 내려왔는가”보다 “실제로 이 가격에 다시 팔거나 임대할 수 있는가”입니다.
