8,757,000원
대구지방법원 2025타경11029. 김천시 감문면 금라리 548-1, 550의 단독주택 + 토지 일괄매각 사건입니다. 현재 소유자는 박세도이며, 말소기준권리는 2019.06.10. 설정된 대구원대새마을금고 근저당권(채권최고액 104,000,000원)입니다. 그 뒤의 대구신용보증재단·참저축은행·최홍준 가압류, 국민건강보험공단 및 국의 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리 구조 자체보다 더 중요한 것은 물건 상태와 환금성입니다. 감정평가상 주택 1(가), 1(나)는 모두 방치된 폐가상태이고, 1(다)는 멸실입니다. 또한 기호(2,3,4) 모두 본건까지 차량 진출입이 곤란한 것으로 조사됐습니다. 최저가는 감정가 25,533,200원에서 3회 유찰되어 8,757,000원까지 낮아졌지만, 비교 가능한 실거래 자료가 없어 이 숫자만으로 ‘싸다’고 판단할 근거는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경11029 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 김천시 감문면 금라리 548-1, 550 |
| 용도 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 이용상태 | 주택 1(가)·1(나) 방치된 폐가상태 · 1(다) 멸실 |
| 소유자 | 박세도 |
| 감정가 / 최저가 | 25,533,200원 / 8,757,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 81,756,950원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
2019.06.10. 대구원대새마을금고 근저당권이 말소기준권리입니다. 2002년 감문농업협동조합 근저당, 2009년 칠곡농업협동조합 근저당, 2018년 참저축은행 근저당 등은 이미 등기부상 말소됐습니다. 2020년 이후의 가압류·압류와 2025년 경매개시결정은 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
② 가격 — 감정가 34.3%지만 시세 검증이 없다
현재 최저매각가는 8,757,000원으로 감정가 25,533,200원의 34.3%입니다. 3회 유찰된 결과입니다. 다만 실거래 비교자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 가격 매력을 평가하면 안 됩니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 가정 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 34.3% | 8,757,000원 | 157,223,723원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 6,129,900원 | 159,803,535원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 4,290,930원 | 161,609,404원 |
현재 회차에서도 신청채권자 청구액 81,756,950원은 전액 회수되지 못합니다. 매각가 8,757,000원 가정 시 집행비용을 뺀 8,199,374원이 대구원대새마을금고에 배당되고, 이후 채권자들에게 배당될 금액은 없습니다. 다만 이 미배당 채권이 곧바로 매수인 인수액이 되는 것은 아니며, 배당표상 매수인 인수는 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 8,757,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 557,626원 |
| 1. 근저당 · 대구원대새마을금고 | 104,000,000원 | 8,199,374원 |
| 2. 가압류 · 대구신용보증재단 | 20,800,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 참저축은행 | 29,136,897원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 최홍준 | 11,486,200원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 165,423,097원 중 예상 배당은 8,199,374원이며, 채권 미배당은 157,223,723원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 금라마을 내 농가주택과 마을주변 농경지가 형성된 농촌취락지대이며, 일부 토지는 위량초등학교 남서측 근거리의 농경지대에 위치합니다.
- 교통. 기호(2,3,4) 모두 본건까지 차량 진출입이 곤란합니다. 대중교통과 간선도로 접근성 등은 당해지역 토지로 보아 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 주택은 흙벽돌조 강판지붕 단층이고 외벽은 흙벽노출·세멘몰탈, 내벽은 벽지마감, 창호는 목재·샷시유리 창호 등입니다. 재래식 아궁이구조 난방설비가 있습니다.
- 토지. 확인된 토지는 지목 ‘대’, 토지면적 60.0㎡, 평지·부정형, 도로접면은 세로한면(불)이며 공시지가는 32,900원/㎡입니다.
- 용도지역. 계획관리지역·자연취락지구와 가축사육제한구역이 확인됩니다. 다른 기호 토지는 농림지역·농업진흥구역·소하천구역에 해당합니다.
- 기타. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 기호(4) 토지는 현재 휴경지상태입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 폐가 상태 확인. 주택 1(가)·1(나)는 방치된 폐가상태입니다. 현장 상태를 직접 확인해야 합니다.
- 멸실·지붕 현황 확인. 목록1 일부 30.6㎡는 멸실됐고, 공부상 스레이트지붕과 실제 강판지붕의 차이가 기재돼 있습니다.
- 접근성 확인. 본건까지 차량 진출입이 곤란하다는 감정평가 내용을 현장에서 재확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 34.3%라는 할인율만으로 적정가를 판단하지 말아야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·건물·제시외 건물과 멸실 부분을 포함한 실제 매각 범위를 원본 서류와 현장에서 대조해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가보다 물건 상태가 먼저”
이 사건은 권리관계만 보면 비교적 명료합니다. 2019.06.10. 대구원대새마을금고 근저당이 말소기준이고, 그 이후 권리는 매각으로 소멸하며 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 최저가가 감정가의 34.3%까지 낮아졌다는 사실만 보고 접근하기에는 폐가 상태·차량 진출입 곤란·실거래 시세 부재가 큽니다. 권리는 정리되지만, 가격 적정성과 실제 활용 가능성은 별도 검증이 필요한 물건입니다.
